⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
취득세는 집을 살 때 한 번 내는 지방세입니다. 매매뿐 아니라 상속·증여·신축도 모두 「취득」이고, 등기를 안 했어도 사실상 취득했으면 냅니다.
결론부터 — 울산에서 집을 사면 2주택까지는 1~3%(집값 기준), 3주택째는 8%, 4주택째부터는 12%입니다. 세율은 「몇 번째 집이냐」와 「그 집이 조정대상지역이냐」로 정해집니다.
기본 세율 — 집값에 따라
매매로 주택을 살 때의 기본 세율입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호).
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 전용 85㎡ 초과 시 0.2% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1%~3% 사이 (계산식) | 0.1~0.3% | 전용 85㎡ 초과 시 0.2% |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 전용 85㎡ 초과 시 0.2% |
6억~9억 사이 세율은 (취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1% 로 계산하고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다. 국세청 책자의 예로 6억 5천만원이면 1.33%입니다(「2026 주택과 세금」 30쪽).
매매가 아닌 경우의 세율은 다릅니다(제11조 제1항).
| 취득 원인 | 취득세 |
|---|---|
| 상속 | 2.8% (무주택 가구가 1주택 상속 시 0.8% — 제15조 제1항 제2호) |
| 증여 | 3.5% |
| 신축 | 2.8% |
집이 여러 채면 — 중과세율
몇 번째 집을 사느냐에 따라 세율이 크게 달라집니다(제13조의2 제1항).
| 사는 집이 | 조정대상지역 | 조정대상지역이 아닌 곳 (지금의 울산) |
|---|---|---|
| 1주택째 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택째 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택째 | 12% | 8% |
| 4주택째 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
중과될 때는 지방교육세가 0.4%, 농어촌특별세가 8% 중과분 0.6%, 12% 중과분 1%로 함께 올라갑니다(책자 22쪽).
주택 수는 이렇게 셉니다
- 세대 단위로 셉니다. 주민등록표에 함께 있는 가족의 집을 모두 더합니다(세대 기준은 9강)
- 지금 사는 집을 포함해서 셉니다(시행령 제28조의4 제1항)
- 조합원입주권 · 주택분양권 · 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있습니다(같은 조 · 11강·12강)
- 상속받은 주택(입주권·분양권·오피스텔 포함)은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 동안 주택 수에서 빠집니다(같은 조 제6항 제3호). 취득세가 없다는 뜻이 아니라 「주택 수」에서 빠진다는 뜻입니다
- 수도권 밖 시가표준액 2억원 이하 주택은 중과 대상이 아니고, 다른 집을 살 때 주택 수에서도 빠질 수 있습니다. 다만 재개발·재건축 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역 안의 주택은 이 예외에서 제외됩니다(시행령 제28조의2 제1호 · 제28조의4)
※ 시가표준액은 실제 매매가격이 아니라, 지방세법(제4조)에서 세금을 매길 때 쓰는 기준금액입니다. 주택은 보통 공시된 주택가격이 이 역할을 하지만, 법이 쓰는 말은 「시가표준액」입니다.
예로 보면 (가정 숫자)
울산 남구에서 전용 84㎡ 아파트를 4억원에 산다고 가정합니다.
- 세대에 집이 없거나 1채 → 1% + 지방교육세 0.1% = 440만원
- 세대에 이미 2채가 있고 둘 다 주택 수 제외 대상이 아니라면 → 3주택째라 8% + 지방교육세 0.4% = 3,360만원 (전용 84㎡라 농어촌특별세는 붙지 않습니다)
- 이미 가진 2채 중 1채가 수도권 밖 시가표준액 2억원 이하이고 정비구역 등 제외 지역에 있지 않아 주택 수에서 빠진다면 → 새 집은 2주택째로 보아 1% (440만원)
같은 집을 사도 세대의 다른 집 사정에 따라 세금이 몇 배 차이 납니다.
이럴 땐 달라집니다
- 일시적 2주택 — 조정대상지역 집을 2주택째로 살 때, 기존 집을 기한 안에 팔기로 하면 1~3%를 적용합니다. 기한은 원칙적으로 3년이고, 2026. 9. 30. 개정(2026. 10. 1. 시행)으로 종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년입니다(시행령 제28조의5). 다만 2026. 8. 26. 이전에 새 집 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정을 따릅니다(같은 영 부칙 제2조 제2항). 기한을 넘기면 중과분을 추징합니다
- 조정대상지역 지정 전에 계약했고 계약금 증빙이 있으면 지정 전 취득으로 봅니다(제13조의2 제4항)
- 증여 — 조정대상지역 안 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%로 중과될 수 있습니다(제13조의2 제2항). 지금의 울산 집은 해당하지 않습니다
- 생애최초 구입 — 요건을 갖추면 최대 200만원(소형주택 등 300만원)까지 감면됩니다(책자 22쪽 · 16강)
신고와 납부
잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 집이 있는 시·군·구에 신고·납부합니다. 증여는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 6개월입니다(제20조 제1항). 등기를 먼저 하려면 등기 신청 전까지 내야 합니다(같은 조 제4항).
울산은
2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서 2주택째까지 일반세율(1~3%)입니다. 중과는 3주택째 8%, 4주택째 12%부터 시작됩니다.
울산에는 시가표준액 2억원 이하 주택이 많아 「주택 수에서 빠지는 집」이 자주 생깁니다. 다만 재개발·재건축 정비구역이나 가로주택 등 소규모 사업시행구역 안의 낡은 주택은 2억원 이하여도 빠지지 않는다는 점을 꼭 확인해야 합니다. 취득세는 「살 때」 기준이라, 중구·남구가 조정대상지역이던 2020. 12. 18.~2022. 9. 26.(국세청 책자 386쪽)에 이미 낸 취득세는 그때 규칙대로 계산된 것입니다.
세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.
근거 · 지방세법 제11조 · 제13조의2 · 제15조 · 제20조 · 제151조 · 같은 법 시행령 제28조의2 · 제28조의4 · 제28조의5 · 부칙(대통령령 제36736호) 제2조 · 지방세법 제4조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 22·30~33·386쪽