⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
땅을 사면(매매) 취득세 표준세율은 농지 3%, 그 밖의 토지 4%입니다. 상속은 농지 2.3%·그 밖 2.8%, 증여는 일반 무상취득 표준세율 3.5%입니다. 2년 이상 농사지은 자경농민이 직접 경작할 농지를 사면 취득세를 50% 덜어 줍니다(2026년 12월 31일까지).
세율 한눈에 (지방세법 제11조 제1항)
| 취득 원인 | 농지 | 그 밖의 토지 |
|---|---|---|
| 매매 등 | 3% | 4% |
| 상속 | 2.3% | 2.8% |
| 증여 등 무상취득 | 3.5% | 3.5% |
매매에는 지방교육세「(세율 − 2%) × 20%」(제151조)와 농어촌특별세「2% 기준 세액의 10%」(농어촌특별세법 제5조)가 붙습니다.
| (가정) 1억 원 매매 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 농지 | 300만 원 | 20만 원 | 20만 원 | 340만 원 (3.4%) |
| 그 밖의 토지 | 400만 원 | 40만 원 | 20만 원 | 460만 원 (4.6%) |
「농지」인지는 지목과 실제 이용을 같이 봅니다
취득세의 농지는 취득 당시 공부상 지목이 논·밭·과수원이고 실제로 경작하는 땅입니다(시행령 제21조). 지목이 밭이어도 실제로 농사짓지 않고 주차장이나 야적장으로 쓰고 있으면 농지 세율을 받지 못할 수 있습니다.
자경농민 감면 50% — 요건 세 묶음
① 사람 (지방세특례제한법 시행령 제3조 제1항) — 본인이나 같은 세대의 배우자 중 한 명이 취득일 현재
- 농지를 소유하거나 빌려 2년 이상 계속 직접 농사를 지었고
- 그 농지가 있는 시·군·구, 잇닿은 시·군·구, 또는 30km 이내에 살며
- 직전 연도 농업 외 종합소득금액이 3,700만 원 미만(부동산임대·농가부업소득 등은 빼고 셈)
후계농업경영인·청년창업형 후계농업경영인도 자경농민에 들어갑니다(법 제6조 제1항).
② 땅 (같은 조 제2항)
- 도시지역 밖에 있을 것. 다만 도시지역 안이라도 개발제한구역·녹지지역은 여기서 말하는 도시지역으로 보지 않습니다
- 사는 사람의 주소가 위 거리 요건을 채울 것
- 본인·배우자 소유 농지를 합쳐 논·밭·과수원 3만㎡(농업진흥지역 20만㎡) 이내. 넘으면 넘는 부분만 감면에서 빠집니다
③ 사후 — 정당한 사유 없이 2년 안에 직접 경작하지 않거나, 2년 미만 경작한 상태에서 팔거나 증여·전용하면 감면분을 추징합니다(법 제6조 제1항 단서).
감면 대상 농지는 농어촌특별세가 붙지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제10호). (가정) 1억 원 농지면 취득세 300만 원이 150만 원으로 줄고 농특세 20만 원이 빠집니다. 지방교육세도 같은 비율(50%)로 줄어듭니다 — 지방세특례제한법에서 취득세 감면율을 정하면, 원래 지방교육세를 그 감면율로 감면한 금액만 냅니다(지방세법 제151조 제1항 제1호 다목 1)). (가정) 1억 원 농지면 지방교육세 20만 원[1억 × (3% − 2%) × 20%]이 10만 원이 되어, 세 가지 합계가 340만 원에서 160만 원으로 줄어듭니다.
이럴 땐 달라집니다
- 귀농인은 귀농일부터 3년 안에 산 농지에 50% 경감이 따로 있습니다(2027년 12월 31일까지 · 법 제6조 제4항). 법에서 정한 귀농 거주 요건을 유지하지 못하거나, 농업 외 소득이 3,700만 원 이상이거나, 2년 안에 경작하지 않거나, 3년 미만 경작 후 팔면 추징됩니다.
- 자경농민의 감면 대상이 되는 농지를 상속으로 취득하면 별도의 세율 특례로 취득세율이 0.3%(상속 농지 표준세율 2.3% − 중과기준세율 2%)가 됩니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목). 2.3%에 자경농민 50% 감면을 적용한 결과가 아니라 따로 정한 특례입니다.
- 농지를 사려면 세금과 별도로 「농지법」상 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다.
- 자경농민 감면은 지금 법으로는 2026년 12월 31일까지 취득분이 대상입니다. 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」(2026.8.26 발표)에 현행대로 연장하는 감면으로 포함되어 있습니다. 다만 정부안이며 국회 통과 전입니다(입법예고 8.27~9.23 · 10월 국회 제출 예정). 연장 기한은 발표 자료에서 확인하지 못했습니다. 2027년 이후 취득이라면 개정 법률이 공포됐는지 먼저 봅니다.
울산은
- 울주군 농지는 대부분 도시지역 밖이어서 감면의 「땅」 요건을 채우기 쉬운 편입니다. 중·남·동·북구 농지는 도시지역인 경우가 많으므로, 토지이용계획확인원으로 녹지지역·개발제한구역인지 먼저 봅니다.
- 울산 시내에 살면서 울주군 농지를 사는 경우, 「잇닿은 시·군·구」 또는 「30km 이내」 요건으로 판단합니다. 구체적인 거리는 주소지와 농지 위치로 따로 확인합니다.
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 지방세법 제6조 제19호 · 제11조 제1항 · 제15조 제1항 · 제151조 · 지방세법 시행령 제21조 · 지방세특례제한법 제6조 · 같은 법 시행령 제3조 · 농어촌특별세법 제4조 · 제5조 · 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」(2026.8.26) · 농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률 시행령 제6조