법인 명의로 사면 — 취득세 · 종부세 · 법인세

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

법인 이름으로 집을 사면 일반적으로 취득·보유·양도 세 단계에서 개인보다 불리한 세율이 적용될 수 있습니다. 취득세는 원칙적으로 12%, 종부세는 공제 없이 2.7% 또는 5%, 팔 때는 법인세에 20%를 더 냅니다. 다만 울산은 과밀억제권역이 아니어서 「대도시 법인 설립 5년 중과」는 해당하지 않고, 시가표준액 2억 원 이하 주택은 12% 중과에서 빠집니다.

한눈에

취득세 — 12%

• 법인(법인으로 보는 단체 등 개인이 아닌 자 포함)이 주택을 사면 4% + 중과기준세율 2%의 400%(8%) = 12%입니다(제13조의2 제1항 제1호 · 제6조 제19호). 주택 수와 관계없이 첫 집부터 적용됩니다.
• 예외 — 수도권 밖에서 시가표준액 2억 원 이하 주택은 중과하지 않습니다. 다만 재개발·재건축 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역 안의 주택은 이 예외를 받지 못합니다(시행령 제28조의2 제1호).
• 지방교육세·농어촌특별세는 따로 붙습니다.

종부세 — 공제 0원 · 세율 고정

• 법인은 기본공제가 0원이고, 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%입니다(제8조 제1항 제2호 · 제9조 제2항). 전년 대비 세부담 상한도 적용하지 않습니다(제10조 단서).
• (가정) 울산 아파트 공시가격 2억 원 1채 → 과세표준 2억 원 × 공정시장가액비율 60% = 1억 2천만 원 → × 2.7% = 324만 원(재산세 해당분 공제 전). 개인 1세대 1주택이면 같은 집의 종부세는 0원입니다.
• 요건을 갖춘 등록 임대주택은 법인도 합산배제를 신고할 수 있습니다(38강).

팔 때 — 법인세 + 추가 20%

• 법인세 세율은 과세표준 2억 원 이하 10%, 200억 원 이하 20% 구간 등입니다(법인세법 제55조 제1항 제1호).
• 부동산임대업이 주된 사업인 소규모 법인(지배주주 등이 50% 넘게 보유 · 임대·이자·배당 수입이 매출의 50% 이상 · 상시근로자 5명 미만)은 200억 원 이하 20%부터 시작합니다(제55조 제1항 제2호 · 제60조의2 제1항 제1호 · 시행령 제42조 제2항).
• 여기에 주택·별장을 팔면 토지등 양도소득(양도금액 − 장부가액)의 20%(미등기 40%)를 더 냅니다. 조합원입주권·분양권 20%, 비사업용 토지 10%입니다(제55조의2 제1항·제6항). 일정 요건의 임대주택 등은 추가과세에서 빠집니다(시행령 제92조의2 제2항).
• (가정) 토지등 양도소득(양도금액 − 장부가액)이 1억 원 → 추가 법인세 2,000만 원, 이와 별도로 법인 전체 소득에 일반 법인세가 붙습니다.
• 법인세에는 개인 양도세의 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 같은 제도가 없습니다.

과밀억제권역 중과 — 울산은 해당 없음

과밀억제권역(대도시)에서 법인을 세우거나 전입한 뒤 5년 이내에 부동산을 사면 취득세가 무거워집니다(제13조 제2항 · 시행령 제27조 제3항). 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 별표 1의 서울·인천 일부·경기 일부 시뿐이고, 울산은 들어 있지 않습니다. 울산 법인이 그 지역 부동산을 살 때는 따로 따집니다.

이럴 땐 달라집니다

• 법인은 주택을 살 때 가격과 관계없이 자금조달계획서를 냅니다(39강).
• 개인 집을 가족 법인에 넘기면 개인 쪽 양도세, 법인 쪽 취득세가 각각 생기고, 값이 시가와 다르면 41강의 부당행위 문제도 봅니다.
• 공익법인, 공공주택사업자 등은 종부세 세율이 다릅니다(제9조 제2항 제1호).

울산은

• 울산에는 시가표준액 2억 원 이하 주택이 많아 법인 12% 중과 예외가 자주 문제 됩니다. 단 정비구역 안 주택은 예외를 받지 못하므로 재개발 구역 안 매물은 먼저 구역 여부를 확인합니다.
• 울산은 수도권정비계획법상 과밀억제권역이 아니어서 울산에 있는 부동산 취득에는 제13조 제2항의 「대도시 법인」 중과가 적용되지 않습니다(이 규정은 과밀억제권역 안 취득이 요건 · 주택 자체의 12% 중과(제13조의2)와는 별개 규정입니다). 하지만 종부세 공제 0원과 법인세 추가 20%는 지역과 관계없이 적용됩니다.
• 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.

근거 · 지방세법 제6조 제19호 · 제13조 제2항 · 제13조의2 제1항 · 지방세법 시행령 제27조 제3항 · 제28조의2 · 수도권정비계획법 시행령 별표 1 · 종합부동산세법 제8조 · 제9조 · 제10조 · 같은 법 시행령 제2조의4 · 법인세법 제55조 · 제55조의2 · 제60조의2 · 법인세법 시행령 제42조 · 제92조의2