⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
양도세 다주택 중과는 「조정대상지역에 있는 집」을 팔 때만 붙습니다. 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서, 울산 집을 팔 때 다주택자라는 이유만으로 중과세율이 붙지는 않습니다. 다만 취득세는 비조정지역도 3주택째부터 무거워지고, 단기 양도 세율은 지역과 상관없이 붙습니다.
양도세 — 세 가지를 나눠 봅니다
| 구분 | 내용 | 울산 집에 붙나 |
|---|---|---|
| 다주택 중과 | 조정대상지역 주택: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (기본세율에 더함) | 울산은 비조정이라 안 붙음 |
| 단기 양도 세율 | 주택·입주권: 1년 미만 70%, 1~2년 60% / 분양권: 60%(1년 미만 70%) | 붙음 (지역 무관) |
| 미등기 양도 | 70% | 붙음 |
근거: 소득세법 제104조 제1항 · 제7항
### 중과 「유예」는 끝났습니다
조정대상지역 다주택자라도 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 팔면 중과하지 않는 규정이 있었습니다(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 · 제167조의10 제1항 제12호의2). 이 기한은 지났습니다. 남은 것은 경과 규정뿐입니다 — 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되면, 계약일부터 강남·서초·송파·용산구 주택은 4개월, 2025. 10. 15. 새로 조정대상지역이 된 지역의 주택은 6개월 안에 양도(잔금·등기)해야 종전 유예를 받습니다. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청한 경우의 별도 기한이 있습니다(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 나목·다목). 가계약이나 허가 전 단순한 사전 약정만으로는 계약 요건을 채웠다고 보기 어렵습니다.
취득세 — 비조정지역도 3주택째부터
| 사는 집이 몇 번째인가 | 조정대상지역 | 조정대상지역 아님 (지금의 울산) |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택 제외) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
8%는 4% + 중과기준세율 2% × 2, 12%는 4% + 2% × 4 입니다(지방세법 제13조의2 제1항 · 제6조 제19호). 주택 수에는 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 들어갑니다(11강·12강). 수도권 밖 시가표준액 2억원 이하 주택은 중과에서 빠지고 주택 수에서도 빠집니다(재개발·재건축 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역 안의 집은 제외 · 시행령 제28조의2 제1호 나목 · 제28조의4 제6항 제1호).
종부세 — 지역이 아니라 주택 수
종합부동산세 세율은 조정대상지역 여부가 아니라 원칙적으로 보유 주택 수(2주택 이하 / 3주택 이상)와 과세표준에 따라 달라집니다(종합부동산세법 제9조 제1항). 세율 숫자는 이 글에서 다루지 않습니다.
예로 보면 (가정)
| 상황 (가정) | 양도세 중과 | 취득세 |
|---|---|---|
| 울산 아파트 2채 → 1채를 3년 보유 후 매도 | 없음 (울산은 비조정) | — |
| 울산 아파트 2채 보유 → 울산 아파트 1채 더 매수 (3억원) | — | 8% (3주택째) |
| 서울 조정대상지역 아파트 1채 + 울산 아파트 2채 → 서울 아파트 매도 | 3채 모두 중과 주택 수에 들어간다는 가정에서 +30%p 검토 (울산 집 중 주택 수에서 빠지는 집이 있으면 달라짐) | — |
| 울산 아파트를 10개월 만에 매도 | 중과는 없지만 단기 70% | — |
이럴 땐 달라집니다
- 울주군은 「광역시에 속한 군」이라, 조정대상지역 집을 팔 때 다주택 수를 세면서 울주군의 기준시가 3억원 이하 주택은 빼 줍니다. 울산의 구(區) 지역 주택은 빠지지 않습니다(시행령 제167조의3 제1항 제1호).
- 울산 집이 비조정이어도, 다른 지역의 조정대상지역 집을 팔 때는 울산 집이 주택 수에 들어가 중과를 부를 수 있습니다.
- 앞으로 울산이 조정대상지역으로 지정되면 지정 공고일 이후 거래부터 판단이 통째로 바뀝니다(공고 전 계약금 지급 사실이 확인되면 종전 기준 등 경과 규정이 조문마다 따로 있음).
- 등록 임대주택·상속주택 등 중과에서 빼 주는 주택이 따로 있습니다(시행령 제167조의3 제1항 각 호).
울산은
- 핵심은 하나입니다 — 울산이 조정대상지역인가. 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아닙니다. 지정은 언제든 바뀔 수 있으므로 계약 직전에 국토교통부 홈페이지(정책자료 → 법령정보 → 공고)에서 최신 지정 현황을 확인합니다.
- 서울 집 1채 + 울산 집 2채처럼 수도권 조정대상지역 집이 함께 있으면 무조건 3주택 중과라고 단정하지 말고, 울산 집 중 중과 주택 수에서 빠지는 집(울주군 기준시가 3억원 이하 등)이 있는지 먼저 봅니다. 울산 중·남·동·북구 주택은 이 「광역시에 속한 군」 특례에 해당하지 않습니다.
- 그래서 지금 울산 다주택자의 부담은 양도세 중과가 아니라 취득세 8%·12%와 단기 세율입니다. 집을 더 사기 전, 1~2년 안에 팔기 전에 이 두 가지를 먼저 계산합니다.
- 신고 전에는 세무 전문가에게 주택 수 계산을 확인받는 것이 안전합니다.
근거 · 소득세법 제104조 제1항 · 제7항 · 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호 · 제12호의2 · 제167조의10 제1항 제12호의2 · 지방세법 제6조 제19호 · 제11조 제1항 제7호 · 제13조의2 제1항 · 지방세법 시행령 제28조의2 제1호 · 종합부동산세법 제9조 제1항