나대지 · 잡종지 · 주택 부속토지 · 별장 — 그 밖의 땅

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

농지·임야·목장용지가 아닌 땅은 재산세에서 별도합산·분리과세되는 땅이면 사업용이고, 종합합산(나대지 등)이면 원칙적으로 비사업용입니다. 집에 딸린 땅은 주택이 정착된 면적의 일정 배율까지만 사업용, 별장 부속토지는 원칙적으로 비사업용입니다.

그 밖의 땅 — 재산세 분류가 출발점

종합합산 토지라도 실제 사업에 쓰는 땅은 예외가 있습니다(시행령 제168조의11).

• 주차장 — 건물 부설주차장 기준면적 이내, 주차장운영업자의 노외주차장으로 토지가액 대비 연 수입금액 비율이 기준 이상인 땅
• 체육시설업용 · 하치장 · 골재채취장 · 폐기물처리업용 땅 등
• 주택이 없는 1세대가 가진 나지(어느 용도로도 쓰이지 않는 땅) 1필지 — 주택을 지을 수 있는 땅으로 660㎡ 이내(신고 때 제외신청서를 냄 · 시행규칙 제83조의4)

주택 부속토지 — 배율을 넘는 부분

집에 딸린 땅 중 주택이 정착된 면적 × 배율을 넘는 부분은 비사업용입니다(제104조의3 제1항 제5호 · 시행령 제168조의12).

예로 보면 (가정) — 울산 도시지역에 주택이 정착된 면적 100㎡인 단독주택이 대지 800㎡ 위에 있다면, 500㎡(100㎡ × 5배)까지는 주택 부속토지이고 나머지 300㎡는 비사업용 토지로 따로 계산될 수 있습니다. 여기서 말하는 배율은 비사업용 토지 판정을 위한 것입니다(시행령 제168조의12). 1세대 1주택 비과세에 들어가는 주택 부수토지 범위는 별도 조문(시행령 제154조 제7항)으로 판단합니다 — 2026년 현재 두 조문의 배율 숫자는 같지만 근거가 다르니 따로 확인합니다(5강).

별장 부속토지

늘 살지 않고 휴양·피서용으로 쓰는 주거용 건물(별장)의 부속토지는 비사업용입니다. 경계가 불분명하면 건물 바닥면적의 10배를 부속토지로 봅니다(제104조의3 제1항 제6호).

다만 법에서 정한 농어촌주택 지역 요건(조세특례제한법 제99조의4의 지역 요건을 끌어와 씀 — 수도권·도시지역·조정대상지역·토지거래허가구역 등 제외와 인구감소지역 등 일부 예외)을 갖춘 농어촌주택으로 아래를 모두 갖추면 별장에서 빠집니다(시행령 제168조의13). 단순히 읍·면에 있다고 해당하는 것은 아닙니다.

• 건물 연면적 150㎡ 이내, 부속토지 660㎡ 이내
• 건물과 부속토지의 기준시가 합계 2억원 이하
• 수도권 · 도시지역 · 조정대상지역 · 토지거래허가구역이 아닐 것

이럴 땐 달라집니다

• 건물이 멸실·철거된 땅은 그날부터 5년, 2년 이상 사업에 쓰다 휴업·폐업·이전한 땅은 2년, 토지를 사서 건물을 짓는 경우에도 건축허가·착공 여부와 실제 공사 기간 등에 따라 비사업용 기간에서 빼 주는 기간이 있습니다 — 취득일·건축허가일·착공일·공사 기간을 함께 확인합니다(시행규칙 제83조의5 · 건축허가 제한 등 사유별로 기간이 따로 있음)
• 공익사업으로 수용되는 땅은 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득했으면 비사업용으로 보지 않습니다(50강)

울산은

• 울산은 수도권 밖이라 도시지역 주택 부속토지는 5배, 도시지역 밖은 10배입니다
• 울주군 읍·면의 시골집도 도시지역 안이면 별장 예외(농어촌주택)에서 빠집니다. 읍은 도시지역인 곳이 있어 필지마다 토지이음으로 확인합니다(14강)
• 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아닙니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다

근거 · 소득세법 제89조 제1항 제3호 · 제104조의3 제1항 제4호~제6호 · 소득세법 시행령 제154조 제7항 · 제168조의11 · 제168조의12 · 제168조의13 · 제168조의14 · 소득세법 시행규칙 제83조의4 · 제83조의5 · 조세특례제한법 제99조의4 제1항