⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
2020년 8월 법 개정으로 없어진 유형(옛 단기 4년 전부, 옛 장기일반 중 아파트(도시형 생활주택 제외) 매입임대)은 의무기간이 끝나는 날 저절로 말소되거나(자동말소), 의무기간 중에 임대사업자가 신청해 말소할 수 있습니다(자진말소 · 임대차계약이 있으면 임차인 동의 필요). 자진말소가 가능하다는 것과 세금 혜택이 유지되는 것은 다릅니다 — 세법 특례는 대개 의무기간의 절반 이상 임대를 요건으로 합니다. 법이 없앤 것이라, 말소됐다는 이유만으로 그동안 받은 세금 혜택을 대부분 다시 내지 않도록 정해 두었습니다. 다만 혜택을 계속 쓰려면 기한이 붙습니다 — 거주주택 특례는 말소 뒤 5년, 자진말소한 임대주택 자체의 양도세 중과배제는 원칙적으로 말소 뒤 1년, 그리고 2026.10.1부터 옛 아파트 임대주택의 중과배제는 원칙적으로 2027.12.31까지입니다.
두 가지 말소
| 자동말소 | 자진말소 | |
|---|---|---|
| 근거 | 민간임대주택법 제6조 제5항 | 같은 법 제6조 제1항 제11호 |
| 대상 | 옛 장기일반 중 아파트(도시형 생활주택 제외) 매입임대, 옛 단기(4년) 전부 | 같음 |
| 언제 | 임대의무기간이 끝나는 날 | 의무기간 중 임대사업자가 신청 (임대차계약이 있으면 임차인 동의) |
| 세법이 따지는 것 | 의무기간을 채운 것으로 봄 | 의무기간의 2분의 1 이상 임대했는지 |
2020.8.18 당시 이미 의무기간이 지난 집은 그날 말소된 것으로 봅니다(법률 제17482호 부칙 제7조). 말소 뒤에도 이미 맺은 임대차계약이 끝날 때까지는 임차인에게 임대사업자 의무(임대료 5% 등)가 남습니다(제6조 제6항). 자진말소는 의무기간 중 그만두는 것을 법이 허용한 길이어서(제43조 제4항 제3호) 「의무기간 위반」 과태료의 대상이 아닌 구조로 읽힙니다 — 실제 처분은 구청에 확인합니다.
말소 뒤 세금 — 한 표로
| 세금 | 자동말소 | 자진말소 (절반 이상 임대) | 근거 |
|---|---|---|---|
| 임대주택을 팔 때 중과배제 | 의무기간을 채운 것으로 봄. 단 아파트는 2027.12.31까지(늦춰지는 경우 있음) 양도 | 말소 뒤 1년 안 양도해야 | 시행령 제167조의3 제1항 제2호 단서 · 사목 · 제11항 |
| 거주주택 특례 — 이미 받은 것 | 추징 없음 (말소일에 요건 갖춘 것으로 봄) | 추징 없음 | 시행령 제155조 제22항 제2호 라목 |
| 거주주택 특례 — 앞으로 받으려면 | 말소 뒤 5년 안 거주주택 양도 (임대주택 2채 이상이면 처음 말소된 날부터) | 같음 | 제155조 제23항 |
| 임대소득 분리과세 60%·400만원 차액 | 다시 내지 않음 | 다시 내지 않음 | 소득세법 제64조의2 제3항 단서 · 시행령 제122조의2 제3항 |
| 조특법 제96조 임대소득 감면 | 다시 내지 않음 | 다시 내지 않음 | 조특법 제96조 제2항 단서 · 시행령 제96조 제5항 |
| 종부세 합산배제로 덜 낸 세금 | 추징 없음 | 추징 없음 | 종부세법 시행령 제10조 제3항 제2호 |
| 재산세 감면 | 의무기간이 지난 뒤 말소 → 추징 제외 | 제43조 제4항 사유 말소 → 추징 제외 | 지특법 제31조의3 제5항 · 시행령 제13조의2 제3항 |
| 취득세 감면 | 추징 사유(의무기간 중 말소)에 해당하지 않는 것으로 읽힘 | 제43조 제4항 사유 → 추징 제외 | 지특법 제31조의3 제3항 제2호 · 시행령 제13조의2 제1항 |
- 거주주택 특례의 말소 간주와 조특법 제96조 감면의 추징 면제는 2020.8.18 이후 말소분부터 적용됩니다(소득세법 시행령 부칙 제31083호 제3조 · 조특법 부칙 법률 제17759호 제19조 제2항). 분리과세 차액 면제도 2020.8.18 이후 말소분부터입니다(소득세법 부칙 법률 제17757호 제13조 제1항).
- ★ 2026.10.1 개정 — 중과배제에는 옛 아파트 임대주택의 양도기한(제11항)이 생겼지만, 거주주택 특례의 「말소 뒤 5년」에는 이 기한을 적용하지 않는다고 명시했습니다(제155조 제23항).
「앞으로」는 따로 봅니다
추징을 하지 않는다는 것은 이미 받은 혜택을 그대로 둔다는 뜻입니다. 말소된 뒤에는 등록 임대주택이 아니므로 —
- 종부세: 합산배제는 과세기준일(6월 1일) 현재 등록·임대가 요건이라(종부세법 시행령 제3조 제1항), 말소 뒤 맞는 과세기준일부터는 원칙적으로 합산 대상이 됩니다.
- 재산세 감면, 분리과세 60%·400만원도 말소 뒤 기간에는 원칙적으로 적용되지 않습니다.
- 주택 수: 말소된 집은 거주주택 특례의 5년 기한이 지나면 일반 주택으로 셉니다.
예로 보면 (가정)
2019년에 울산 빌라를 옛 단기(4년)로 등록, 2023년에 자동말소. 같은 세대가 울산 아파트에 2년 넘게 살고 있다고 가정합니다(다른 주택 없음, 각 요건 충족 가정).
| 언제 거주주택(아파트)을 파나 | 거주주택 특례 |
|---|---|
| 말소일부터 5년 안 | 적용 가능 — 빌라를 주택 수에서 뺌 |
| 말소일부터 5년이 지나서 | 적용 안 됨 — 2주택으로 판단(일시적 2주택 등 다른 특례 검토) |
이럴 땐 달라집니다
- 의무기간의 절반을 못 채우고 자진말소하면 위 표의 대우를 받지 못합니다(사목 · 제155조 제22항 라목 · 제23항 제1호).
- 자동말소 대상이 아닌 유형(10년 장기일반, 새 6년 단기)을 중간에 말소하면 일반 원칙대로 추징될 수 있습니다.
- 옛 아파트 장기일반(8년)은 자동말소로 10년을 채울 수 없습니다. 2020.10.7 조특법 시행령이 「8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다」(장기보유특별공제 50%)고 했고, 이 문구는 현행 시행령 본문에는 없지만 2023.1.1 전 등록분은 종전 규정을 따릅니다(법률 제19199호 부칙 제38조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 270~271쪽도 같은 안내). 다른 요건을 갖췄다면 원칙적으로 50%입니다(52강). 다만 제97조의5(100% 감면)의 10년 요건에는 이런 간주 규정이 없습니다(54강).
- 재개발·재건축으로 임대주택이 멸실되고 새 아파트를 받는 경우는 별도 규정이 있습니다(시행령 제155조 제22항 제2호 마목 등).
- 옛 단기(비아파트)는 2025.6.4 이후 새 6년 단기로 변경 등록할 수도 있습니다(법률 제20550호 부칙 제4조). 말소와 변경 등록 중 무엇이 나은지는 남은 기간과 팔 계획으로 따집니다.
- 지방세 감면 표는 2024.12.31 전문개정된 현행 조문 기준입니다. 그 전에 감면받은 지방세의 추징은 종전 조문을 따릅니다(법률 제20632호 부칙 제4조 제2항). 종전 제31조의3 제2항(재산세)은 말소되거나 의무기간 안에 매각·증여하면 감면 사유 소멸일부터 소급 5년 재산세를 추징하되, 의무기간이 지난 뒤 말소된 경우 등은 추징에서 뺐습니다(2024.9.10 시행판) — 현행 제5항과 같은 틀입니다. 2020.7.10 이전 등록 신청한 옛 단기의 재산세 감면은 임대기간 종료일까지 종전 제31조 제4항을 따릅니다(같은 부칙 제4조 제3항·제4항).
울산은
- 울산 손님에게 가장 흔한 경우는 옛 4년 단기로 등록한 빌라·오피스텔이 자동말소된 것입니다. 이때 핵심은 거주주택 특례의 「말소 뒤 5년」입니다. 임대사업자 등록증·말소 관련 서류에서 실제 등록 말소일을 먼저 확인합니다(통지를 받은 날이 아니라 법적인 말소일 기준).
- 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서, 울산 임대주택을 팔 때 중과배제 기한(2027.12.31)의 실익은 크지 않습니다. 다른 지역 조정대상지역에 있는 옛 아파트 임대주택이라면 기한을 꼭 봅니다.
- 말소된 뒤 6월 1일이 지나면 종부세 합산 여부가 달라질 수 있으니, 공시가격이 높은 다주택 손님은 그해 종부세 고지서를 확인합니다.
신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호 · 제5항 · 제6항 · 제43조 제4항 · 부칙(법률 제17482호 · 제20550호) · 소득세법 제64조의2 제3항 · 소득세법 시행령 제122조의2 제3항 · 제155조 제22항 · 제23항 · 제167조의3 제1항 제2호 · 제11항 · 부칙(대통령령 제31083호) · 조세특례제한법 제96조 제2항 · 부칙(법률 제17759호) · 조세특례제한법 시행령 제96조 제5항 · 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 · 제10조 제3항 · 지방세특례제한법 제31조의3 제3항 · 제5항 · 지방세특례제한법 시행령 제13조의2