물려받은 집을 팔 때 양도세

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터 — 물려받은 집의 취득가액은 돌아가신 분이 산 값이 아니라 「상속개시일 평가액」입니다. 상속 때 집값을 얼마로 잡았는지가 나중 양도세를 정합니다.

무엇이 기준이 되나요

상속 때 집값은 어떻게 정해지나요

상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안의 아래 값이 시가 판단의 핵심 자료입니다(시행령 제49조).

1. 그 집의 매매가
2. 감정기관 감정가의 평균
3. 수용·경매·공매 가격
4. 위가 없으면 면적·위치·용도가 비슷한 다른 집의 거래가(유사매매사례가액)

일정 요건을 갖추면 평가기간 밖의 매매·감정가 등도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 시가를 확인하기 어려우면 기준시가(공시가격 등) 같은 보충적 방법으로 평가합니다(제61조). 기준시가는 보통 시세보다 낮습니다.

예로 보면 (가정)

2026년 3월 상속받은 집. 상속공제 안에 들어가 상속세는 어느 쪽이든 0원이라고 가정합니다. 2028년에 5억 원에 판다고 해 봅시다. 아래는 각각 3억 원과 4억 5천만 원이 세법상 적법한 상속재산 평가액으로 인정됐다고 가정한 단순 비교입니다.

같은 집인데 취득가액에 따라 양도차익이 4배 차이 납니다. 다만 납세자가 원하는 금액을 골라 신고할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 상속 당시 그 집의 매매가나 유사매매사례가액처럼 세법상 시가가 있으면 그 평가 규정을 따라야 합니다. 시가 자료가 없는 재산이라면 감정평가를 받아 두는 것을 검토할 수 있고, 감정평가 수수료는 법정 요건·한도 안에서 상속세 과세표준에서 뺄 수 있습니다(제25조).

반대 경우도 있습니다 — 상속세가 나오는 재산 규모라면, 평가액을 높이면 지금 상속세가 늘어납니다. 「지금 상속세」와 「나중 양도세」를 같이 보고 정합니다.

6개월 안에 팔면

상속개시일부터 6개월 안에 정상 가격으로 실제 팔면 그 매매가는 상속재산 시가를 판단하는 매우 중요한 자료가 됩니다. 그 매매가가 시가로 인정되면 상속 취득가액과 양도가액이 같거나 비슷해져 양도차익이 작아질 수 있습니다. 반대로 그만큼 상속재산 평가액이 높아지므로, 상속세가 나오는 규모라면 상속세와 양도세를 함께 계산합니다.

이럴 땐 달라집니다

• 원래 집이 있는데 상속주택을 받아 2주택이 되면, 원래 집을 먼저 팔 때 비과세 특례가 있습니다 — 10강
• 상속세 결정·경정으로 상속재산 평가액이 달라지면 그 평가 내용이 양도세 취득가액에도 영향을 줄 수 있습니다
• 돌아가신 분과 같은 세대가 아니었다면 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간은 상속개시일부터 새로 셉니다
• 상속받은 토지는 비사업용 판정이 따로 있습니다(21강)

정리하면

• 물려받은 집의 취득가액은 상속개시일 평가액, 취득한 날은 상속개시일입니다
• 평가액이 낮으면 지금 상속세는 줄지만 나중 양도차익이 커집니다. 둘을 같이 봅니다
• 6개월 안에 팔면 그 매매가가 시가로 인정되어 상속재산 가액이 될 수 있습니다
• 2주택이 되는 경우의 비과세 특례는 10강에서 봅니다

울산은

• 울산 아파트는 거래가 많은 단지가 많아 유사매매사례가액이 시가로 잡힐 수 있습니다. 단독주택·토지·시골집은 거래 사례가 적어 기준시가로 평가되기 쉽습니다 — 이런 경우 감정평가 여부가 나중 양도세에 더 크게 작용합니다
• 울산은 조정대상지역이 아니어서 상속으로 2주택이 되어도 다주택 중과는 없습니다(20강). 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다

근거 · 소득세법 제95조 · 제104조 · 소득세법 시행령 제154조 · 제162조 · 제163조 · 상속세 및 증여세법 제25조 · 제60조 · 제61조 · 같은 법 시행령 제49조