⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
조세특례제한법의 옛 임대주택 감면은 대부분 「그때 사서 그때 등록한 집」만 받을 수 있게 기한이 닫혀 있습니다. 지금 새로 받을 수 있는 것은 임대소득 감면(제96조)과 민간건설임대의 장기보유특별공제 70%(제97조의3) 정도입니다. 다만 기한 안에 요건을 갖춰 둔 집은 지금 팔아도 감면을 받을 수 있는 경우가 많습니다. 「없어졌다」와 「새로 못 받는다」는 다릅니다.
조문별 한눈에
| 조문 | 무엇을 깎아 주나 | 지금 새로 받을 수 있나 | 이미 요건을 갖춘 집은 |
|---|---|---|---|
| 제96조 소형주택 임대사업자 세액감면 | 임대소득세 — 1호 30%(장기일반·공공지원 75%), 2호 이상 20%(50%) | 가능 — 2028.12.31 이전에 끝나는 과세연도까지 | 4년(장기일반 등 10년) 못 채우면 감면세액 추징(이자 가산) |
| 제97조 장기임대주택 양도세 감면 | 양도세 50%, 일부 면제 | 불가 — 2000.12.31 이전 임대 개시 | 요건을 갖췄다면 지금 팔아도 적용 |
| 제97조의2 신축임대주택 양도세 감면 | 양도세 면제 | 불가 — 1999.8.20~2001.12.31 신축·계약 | 요건을 갖췄다면 적용 |
| 제97조의3 장기보유특별공제 특례 | 임대기간 양도차익에 장특공 70% | 민간건설임대만 — 2027.12.31까지 등록 | 매입임대는 2020.12.31까지 등록분 — 종전 규정(8년 50% · 10년 70%) |
| 제97조의4 장기임대 추가공제 | 장특공에 2%~10% 더함 | 사실상 불가 — 대상(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목·다목)이 2018.3.31까지 등록분 | 6년 이상 임대 후 양도 시 |
| 제97조의5 장기일반 양도세 감면 | 임대기간 양도소득 100% | 불가 — 2018.12.31까지 취득(계약금 포함) | 10년 이상 계속 등록·임대하면 적용 |
조문마다 핵심 요건
제96조 (임대소득 감면) — 세무서 사업자등록 + 구청 임대사업자 등록, 국민주택규모 이하(주거용 오피스텔 포함), 임대개시일 기준시가 6억원 이하, 임대료 5% 이하(시행령 제96조 제1항·제2항).
- 대상 유형은 공공지원·장기일반(2020.7.11 이후 아파트 신청분 제외)과 2020.7.10 이전 신청한 옛 단기입니다. 2025.6.4 이후 새 6년 단기(민간임대주택법 제2조 제6호의2)는 시행령 제96조 제2항 제1호 목록(가~라목)에 없어, 원문상 감면 대상이 아닙니다. 다목의 단기는 「종전 법 제2조 제6호」 단기(2020.7.10 이전 신청분)만 가리킵니다. 분리과세 60%·400만원 우대(소득세법 시행령 제122조의2 제1항)도 같은 구조로 새 6년 단기가 빠져 있습니다.
- 2호 이상 감면율(20%·50%)은 2021.1.1 이후 소득분부터입니다(법률 제16835호 부칙 제26조). 2020.8.18 전 등록 신청분은 추징 기준이 종전 규정(장기 8년)입니다(법률 제17759호 부칙 제45조).
- 장기일반을 4년 이상 10년 미만 임대했다면 감면세액의 60%를 추징합니다(시행령 제96조 제6항). 자동·자진말소는 추징하지 않습니다(53강).
제97조 — 임대주택 5호 이상 임대하는 거주자(시행령 제97조 제1항), 국민주택, 1986.1.1~2000.12.31 신축 등, 2000.12.31 이전 임대 개시, 5년 이상 임대. 건설임대 5년 이상, 매입임대 중 1995.1.1 이후 취득·임대 개시한 미입주 주택 5년 이상, 10년 이상 임대한 주택은 면제. 고가주택 판정 때 이 임대주택은 소유주택으로 보지 않습니다(제2항).
제97조의2 — 신축임대주택 1호 포함 2호 이상을 5년 이상 임대(시행령 제97조의2), 국민주택, 1999.8.20~2001.12.31 신축(매입은 그 기간 계약·계약금, 미입주).
제97조의3 — 현행은 민간건설임대의 장기일반·공공지원, 10년 이상, 국민주택규모, 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원), 5%. 70%는 임대기간 중 양도차익에만(시행령 제97조의3 제5항). 2023년 개정 전에 등록한 공공지원·장기일반은 경과 규정(법률 제19199호 부칙 제38조)에 따라 종전 제97조의3 적용 여부를 따지되, 종전 규정 자체의 등록 기한·주택 유형·2020.7.11 기준·임대기간·5% 요건을 모두 갖춰야 합니다. 2023년 전에 등록했다는 사실만으로 50%·70%가 자동 적용되지는 않습니다(52강).
제97조의5 — 2018.12.31까지 매입임대 취득(계약금 포함) → 취득일부터 3개월 안 장기일반 등록 → 10년 이상 계속 등록·임대 → 임대기간 중 제97조의3 제1항 제2호 요건 준수(현행 시행령 제97조의3 제3항 — 5% · 국민주택규모 · 임대개시일 기준시가 6억원, 수도권 밖 3억원). 100%도 임대기간 중 양도소득만입니다. 제97조의3·제97조의4와 함께 받을 수 없습니다(제2항).
예로 보면 (가정)
| 상황 (가정) | 판단 |
|---|---|
| 2018년 11월 매입 계약·계약금, 2019년 1월 잔금, 잔금 뒤 2개월 만에 장기일반 등록, 2029년까지 10년 임대 | 제97조의5 요건을 갖출 수 있음 (취득일 기준 3개월 · 10년) |
| 같은 집인데 등록을 잔금 뒤 5개월 만에 함 | 「취득일부터 3개월 안 등록」을 못 맞춰 제97조의5 불가 |
| 2026년에 울산 빌라를 사서 장기일반(10년) 등록 | 제96조 임대소득 감면은 요건 갖추면 가능, 양도세 감면·장특공 특례는 없음 |
이럴 땐 달라집니다
- 아파트 자동말소: 옛 8년 장기일반 아파트는 의무기간이 끝나는 날 말소되어 제97조의5의 「10년 계속 등록」을 채울 수 없습니다. 제97조의3에는 「8년 등록·임대한 것으로 본다」는 간주가 있었지만(52강), 제97조의5에는 법·시행령 어디에도 그런 간주가 없고 국세청 「2026 주택과 세금」 278~279쪽도 간주 없이 「10년 계속 등록·임대」만 적습니다. 국세청도 「장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의5 규정을 적용받을 수 없는 것」이라고 답했습니다(서면-2021-법령해석재산-2824 · 2021.12.20, 같은 취지 서면-2024-부동산-0963 · 2024.3.28). 기획재정부도 2025년에 「준공공임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 … 8년 임대 후 등록말소되는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 양도소득세 감면이 적용되지 않는 것」이라고 회신했습니다(기획재정부 재산세제과-389 · 2025.4.25 · 국세법령정보시스템 원문 확인). 그래서 자동말소된 옛 장기일반(준공공) 아파트는 제97조의5의 100% 감면을 받을 수 없습니다. 말소 뒤에 실제로 계속 임대해 전체 임대기간이 10년을 넘어도 「10년 이상 계속 등록·임대」를 채우지 못합니다. 다만 등록 시기와 다른 요건에 따라 종전 제97조의3 장기보유특별공제 특례(52강)는 따로 검토합니다.
- 농어촌특별세: 제96조·제97조·제97조의2·제97조의5는 농어촌특별세 비과세 목록(농어촌특별세법 제4조 · 시행령 제4조 제1항·제7항)에 없어, 감면세액의 100분의 20이 농어촌특별세로 붙습니다(같은 법 제5조 제1항 제1호). 국세청 「2026 주택과 세금」도 제96조(171쪽)·제97조(270쪽) 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 낸다고 안내합니다.
- 제97조·제97조의5는 조특법 제133조 감면 종합한도 조문에 열거되어 있지 않습니다. 다른 감면과 겹칠 때는 따로 봅니다.
- 감면을 받으려면 신청(과세표준 신고 때 신청서와 서류)이 필요합니다. 신청하지 않으면 요건이 있어도 놓칠 수 있습니다.
울산은
- 울산은 수도권 밖이라 제97조의3·제97조의5의 가액 기준(임대개시일 기준시가)이 3억원입니다. 제96조는 지역 구분 없이 6억원입니다.
- 울산에서 2018년 말 전에 사서 장기일반(준공공)으로 등록해 둔 손님은 주택 유형부터 나눕니다.
- 빌라 등 비아파트 — 10년 이상 계속 등록·임대할 수 있다면 제97조의5(100%) 해당 여부를 등록증의 등록일·매매계약서의 계약일로 확인합니다.
- 아파트 매입임대 — 8년 뒤 자동말소되면 제97조의5 100% 감면은 받을 수 없습니다(기획재정부 2025.4.25). 괜한 기대를 드리지 않도록 이 점을 먼저 말씀드리고, 종전 제97조의3 장기보유특별공제 특례 가능성을 따로 봅니다.
- 지금 울산에서 새로 등록하는 손님에게 남는 국세 혜택은 주로 임대소득 쪽(제96조, 분리과세 60%·400만원)과 거주주택 특례입니다(18강·19강·52강). 다만 임대소득 쪽은 10년 장기일반(아파트 제외) 이야기이고, 새 6년 단기는 두 임대소득 혜택 모두 원문 목록에 없습니다. 새 6년 단기도 거주주택 특례는 될 수 있지만, 1주택 이상 세대가 조정대상지역에서 새로 산 집(아목 4))은 장기임대주택에서 빠집니다(52강).
신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 조세특례제한법 제96조 · 제97조 · 제97조의2 · 제97조의3 · 제97조의4 · 제97조의5 · 제133조 · 부칙(법률 제16835호 · 제17759호 · 제19199호) · 조세특례제한법 시행령 제96조 · 제97조 · 제97조의2 · 제97조의3 · 제97조의4 · 제97조의5 · 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 · 국세청 서면-2021-법령해석재산-2824 · 서면-2024-부동산-0963