⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
분양권 자체에는 재산세·종부세가 없습니다. 재산세는 토지·건축물·주택 같은 「물건」에 매기는데, 분양권은 아직 집을 받을 권리일 뿐이기 때문입니다(지방세법 제105조). 입주권도 권리 자체에 보유세를 매기지는 않지만, 기존 집이 서 있으면 그 집에, 철거된 뒤에는 남은 땅에 재산세(경우에 따라 토지분 종부세)가 나올 수 있습니다. 「입주권이니 보유세가 없다」가 아닙니다. 종부세 주택 수에는 둘 다 들어가지 않습니다.
세금마다 한눈에
| 세금 | 분양권 | 조합원입주권 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 없음(과세대상 아님) | 철거 전 주택분 · 철거 후 토지분 | 지방세법 제105조 · 제106조 |
| 종부세(주택분) | 없음 | 철거 후 없음 | 종부세법 제7조 |
| 종부세 주택 수 · 1세대 1주택 판정 | 안 셈 | 입주권 자체는 안 셈 — 다만 철거 전에는 기존 집이 주택으로 남아 있으므로 그 집은 주택 수에 들어감 | 종부세법 시행령 제2조의3 · 제4조의3 |
| 종부세(토지분) | 없음 | 철거 뒤 가진 땅이 종합합산 대상이면, 본인이 가진 다른 종합합산 토지까지 합친 공시가격이 5억원 초과일 때 | 종부세법 제12조 |
| 취득세 주택 수 · 양도세 비과세 판단 | 들어감 | 들어감 | 12강 |
★ 「보유세에서는 안 세지만 취득세·양도세에서는 센다」 — 이 차이를 혼동하는 경우가 많습니다.
입주권 — 철거 시기와 6월 1일
재산세·종부세는 매년 6월 1일 현재 가진 사람에게 매깁니다(지방세법 제114조 · 종부세법 제3조).
| 6월 1일 현재 | 재산세 |
|---|---|
| 집이 서 있음 | 주택분 재산세(평소와 같음) |
| 그해 철거가 확정되고 철거명령·철거보상계약이 있음 | 건물 부분은 비과세, 땅은 과세(제109조 제3항 제5호 · 시행령 제108조 제3항) |
| 철거된 지 1년 안 | 토지분 — 법에서 정한 요건(건축을 위한 용도 외로 쓰지 않을 것 · 허가·사용승인을 받은 건축물이었을 것 · 종전 바닥면적 × 적용배율 범위)에 맞으면 별도합산(시행령 제103조의2 제1호) |
| 철거 뒤 1년이 지남 | 토지분 — 착공 전이면 원칙적으로 종합합산(제106조 제1항 제1호). 실제 공사 착수 여부 등 사업 진행에 따라 달라지므로 구체적으로 확인 |
| 착공한 뒤 | 건축허가를 받고 공사계획을 신고해 공사에 착수한 건축물도 건축물로 봅니다(시행령 제103조 제1항 제3호). 그 부속토지는 원칙적으로 별도합산 — 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 범위까지(시행령 제101조 제1항 제2호). 다만 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 멈추면 빠집니다 |
참고 — 세금이 갑자기 뛰지 않게 (조금 전문적인 내용) — 정비사업으로 주택이 멸실돼 토지로 과세되면, 착공 전이라도 첫 과세기준일부터 3년간 건축 중으로 보고, 세 부담 상한을 계산할 「직전 연도 세액」을 멸실 전 주택에 실제로 매긴 세액을 기준으로 잡습니다(시행령 제118조 제1호 라목 · 상한은 그 150% · 지방세법 제122조).
예로 보면 (가정)
울산 남구 재개발 구역 주택 1채를 가진 원조합원. 관리처분 인가 뒤 2026년 3월 철거, 2029년 준공 예정이라고 가정합니다.
- 2026.6.1 — 집이 없으므로 주택분이 아니라 토지분 재산세(철거 1년 안 · 별도합산). 9월에 고지됩니다(제115조).
- 2027.6.1 이후 — 토지분 재산세. 이 땅과 본인이 가진 다른 종합합산 토지까지 합친 공시가격이 5억원 이하라면 토지분 종부세는 없습니다.
- 같은 기간 이 세대가 다른 아파트 1채를 가졌다면 → 종부세에서는 그 아파트 1채만 주택으로 봅니다. 그러나 그 아파트를 팔 때 양도세에서는 입주권이 주택 수 판단에 들어가 일반적인 1세대 1주택 비과세가 제한될 수 있습니다. 다만 집과 조합원입주권에 대한 별도 특례(시행령 제156조의2)가 있으니 요건을 따로 확인합니다(12강 · 34강).
이럴 땐 달라집니다
- 분양 아파트는 완성되고 세법상 취득시기가 오면 주택이 됩니다(잔금일뿐 아니라 사용승인일·사실상 사용일도 함께 봅니다 · 31강). 재산세는 6월 1일 현재 사실상 소유자가 냅니다(지방세법 제107조 제1항). 그래서 6월 1일을 기준으로 원칙적으로 이렇게 갈립니다.
- 사용승인 전 — 아직 주택이 없으므로 수분양자에게 주택분 재산세가 나오지 않습니다(분양권 상태).
- 사용승인 뒤 · 잔금 전 — 수분양자는 아직 사실상 소유자가 아니므로 원칙적으로 수분양자 몫이 아닙니다.
- 잔금 뒤(그 전에 등기했으면 등기 뒤) — 수분양자가 냅니다(취득 시기는 31강).
- 잔금 전에 열쇠를 받아 먼저 들어가 사는 등 사정이 섞이면 구청이 사실관계로 판단합니다.
- 1+1로 입주권 2개라도 입주권 단계에서는 종부세 주택 수에 들지 않지만, 준공 뒤에는 2주택입니다(36강).
- 재산세의 과세 구분과 금액은 구청이 정합니다. 고지서가 이상하면 구청 세무과에 확인합니다.
울산은
- 울산은 재개발·재건축 구역이 많아 「입주권 + 집」 세대가 흔합니다. 보유세는 가볍게 보여도 양도세·취득세에서는 주택 수에 들어간다는 점을 같이 봅니다.
- 개인별로 가진 주택의 공시가격 합계가 종부세 기본공제(9억원, 1세대 1주택자는 일정 요건에서 12억원 · 종부세법 제8조) 이하면 주택분 종부세는 없고 재산세만 냅니다(3강).
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 지방세법 제104조 · 제105조 · 제106조 · 제107조 · 제109조 제3항 · 제114조 · 제115조 · 제122조 · 지방세법 시행령 제101조 · 제103조 · 제103조의2 · 제108조 제3항 · 제118조 · 종합부동산세법 제2조 · 제3조 · 제7조 · 제8조 · 제12조 · 같은 법 시행령 제2조의3 · 제4조의3
2026.10.05 · 울산부동산리더