상생임대주택 — 세 놓고도 거주요건 면제받기

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

집을 산 뒤 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 세를 주고, 그다음 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약으로 2년 이상 세를 준 경우, 일정 요건을 갖추면 실제로 2년 살지 않았어도 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제(표 2)의 「거주 2년」 요건을 면제받을 수 있습니다. 다만 상생 계약은 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해야 하고, 2026년 9월 30일 개정으로 언제까지 팔아야 하는지 기한이 새로 생겼습니다.

요건 세 가지 (모두 갖춰야 합니다)

• 집을 사면서 전 주인의 임대차를 그대로 넘겨받은 계약은 ① 직전 계약이 될 수 없습니다.
• 분양받은 집에서 완공(취득) 전에 맺은 계약도 직전 계약이 아닙니다(책자 227쪽).
• 보증금과 월세를 서로 바꿔 계약하면 국토교통부령의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다(제2항).
• 기간은 달력으로 세고, 1개월이 안 되는 끝자리는 1개월로 봅니다(제3항).
• 예전에 있던 「임대 시작 때 1주택 · 기준시가 9억원 이하」 요건은 없어졌습니다(책자 226쪽).

무엇을 면제받나

★ 「거주한 것으로 쳐 주는」 것은 아닙니다. 표 2를 쓰게 되어도 거주기간 공제율은 실제 산 기간만큼입니다. 10년 보유·거주 0이면 보유 공제 40%만 받습니다(책자 226쪽).

새로 생긴 양도 기한 (2026.10.1 시행)

예로 보면 (가정)

팔 때는 양도세 신고기한까지 「상생임대주택에 대한 특례적용신고서」에 직전·상생 임대차계약서를 붙여 냅니다(제5항).

이럴 땐 달라집니다

• 팔 때 1주택이어야 합니다. 일시적 2주택·입주권·분양권 특례 등으로 1주택으로 보는 경우는 포함됩니다.
• 세입자 사정으로 중간에 바뀌어 새 계약을 맺으면 일정 요건에서 기간을 합칩니다(제4항).
• 요건을 못 갖춘 직전 계약을 해지하고 새로 맺은 계약은 직전 계약이 되지 못합니다(책자 227쪽).

울산은

• 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서, 울산 집은 원칙적으로 거주 없이도 2년 보유로 비과세를 검토합니다.
• 그래서 울산에서 이 특례가 쓰이는 곳은 주로 둘입니다 — ① 중구·남구 집을 조정대상지역 지정기간(2020.12.18 지정 ~ 2022.9.26 해제)에 취득해 2년 거주요건이 실제로 적용되는 경우(지정 전 계약·계약금 + 당시 무주택 세대 등 예외에 해당하면 애초에 거주요건이 없습니다 · 5강) ② 양도가액 12억원 초과 고가주택을 팔면서 표 2 공제를 받고 싶은 경우.
• 상생 계약 체결 기한이 올해 말입니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.

근거 · 소득세법 시행령 제154조 제1항 · 제155조 제20항 · 제155조의3 · 제159조의4 · 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항