⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터 — 가족에게 싸게 팔면 두 군데에서 세금이 따라옵니다. 사는 자녀는 증여세, 파는 부모는 양도세를 시가로 다시 계산당할 수 있습니다. 기준이 서로 다릅니다.
사는 쪽 — 증여세 (30% · 3억 원 기준)
특수관계인에게 시가보다 싸게 사면, 아래 금액을 증여받은 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제35조 · 시행령 제26조).
증여재산가액 = (시가 − 실제 산 값) − 기준금액
기준금액 = 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액
차액이 기준금액 이상이면 이 규정을 적용하지만, 증여재산가액은 기준금액을 넘는 부분뿐입니다. 그리고 이 금액이 곧 증여세는 아니어서, 여기서 다시 증여재산공제(성년 자녀 5천만 원 · 23강)를 뺍니다.
파는 쪽 — 양도세 (5% · 3억 원 기준)
부모가 특수관계인에게 시가보다 싸게 팔아 양도세를 줄였다고 보이면, 시가에 판 것으로 양도세를 다시 계산합니다(소득세법 제101조). 기준은 더 엄격합니다(시행령 제167조 제3항).
시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 적용
| 사는 자녀(증여세) | 파는 부모(양도세) | |
|---|---|---|
| 기준 | 차액이 시가 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상 | 차액이 시가 5% 이상 또는 3억 원 이상 |
| 걸리면 | 차액에서 기준금액을 뺀 만큼 증여 | 양도가액을 시가로 바꿔 계산 |
| 시가 판단 기간 | 증여 평가 방식 준용 | 양도일 전후 각 3개월 안의 매매가 등 |
예로 보면 (가정)
시가 5억 원인 울산 아파트를 부모가 성년 자녀에게 팔고, 자녀는 최근 10년 동안 부모 등에게 다른 증여를 받은 적이 없다고 해 봅시다.
| 판 값 | 차액 | 자녀 — 저가양수 증여재산가액 | 부모 양도세 |
|---|---|---|---|
| 4억 8천만 원 | 2천만 원(4%) | 없음 (기준 1억 5천만 원 미만) | 그대로 (5% 미만) |
| 4억 원 | 1억 원(20%) | 없음 (기준 1억 5천만 원 미만) | 시가 5억 원으로 다시 계산 |
| 3억 원 | 2억 원(40%) | 5천만 원(2억 − 1억 5천만)이 증여재산가액 → 다른 증여가 없으면 공제 5천만 원을 빼 과세표준 0, 증여세 0원일 수 있음 | 시가 5억 원으로 다시 계산 |
5억 원짜리면 기준금액은 시가 30%인 1억 5천만 원입니다(3억 원보다 적으니까). 이 표에서 보듯, 자녀에게 증여세가 생기지 않는 가격이라고 부모의 양도세까지 안전한 것은 아닙니다. 양도세 쪽 기준(5%)에 먼저 걸릴 수 있습니다.
「진짜로 판 것」인지부터 따집니다
배우자나 부모·자녀에게 판 재산은 일단 증여한 것으로 추정합니다(제44조). 그래서 위 계산 이전에
- 자녀가 실제로 돈을 냈는지(계좌 이체 기록)
- 그 돈이 자녀 자신의 소득·재산에서 나왔는지
가 확인돼야 매매로 인정받습니다. 대가를 받고 판 사실이 명백하지 않으면 집값 전체가 증여로 계산될 수 있습니다.
이럴 땐 달라집니다
- 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이면, 시가로 다시 계산해도 비과세 범위 안이면 양도세가 없을 수 있습니다(5강)
- 자녀가 낸 돈을 부모가 나중에 돌려주면 그 돈은 별도로 증여가 됩니다(일반적으로)
- 시가는 그 집의 거래가가 없으면 비슷한 세대의 거래가로 정해질 수 있어, 「시세를 몰랐다」는 통하기 어렵습니다
- 취득세(사는 자녀) — 기준이 두 개입니다.
- 배우자·부모·자녀 사이 매매는 원래 증여로 봅니다. 자녀의 소득·재산 처분 등으로 대가를 치른 사실이 증명되면 전체를 매매(유상)로 봅니다. 다만 그 값이 시가인정액보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮으면 증명이 있어도 증여로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 · 시행령 제11조의3 · 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 · 부칙 법률 제21308호 제3조). 증여로 보면 시가인정액에 3.5%(제10조의2 · 제11조 제1항 제2호).
- 매매로 인정돼도, 특수관계인에게 시가인정액보다 싸게 사서 차액이 3억 원 이상 또는 시가인정액의 5% 이상이면 「부당행위계산」으로 보아 시가인정액을 과세표준으로 삼을 수 있습니다(제10조의3 제2항 · 시행령 제18조의2).
- 위 예시에 조문을 그대로 대 보면 — 4억 8천만 원(차액 4%)은 매매로 4억 8천만 원 기준, 4억 원(20%)은 매매지만 5% 이상이라 시가 5억 원 기준이 될 수 있고, 3억 원(40%)은 30% 이상이라 대가 지급을 증명해도 증여로 보아, 울산(비조정)이고 일반 무상취득 세율 3.5%가 적용된다고 가정하면 5억 원 × 3.5%입니다(지방교육세 등 부가세 제외).
울산은
- 이 기준들은 전국 같습니다. 울산은 조정대상지역이 아니어서 부모가 다주택이어도 양도세 중과는 없습니다(20강)
- 국토교통부 실거래 공개로 같은 단지 같은 평형의 거래가가 바로 보입니다. 싸게 판 거래는 쉽게 드러납니다
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다
근거 · 상속세 및 증여세법 제35조 · 제44조 · 제60조 · 같은 법 시행령 제26조 · 소득세법 제101조 · 소득세법 시행령 제167조 · 지방세법 제7조 제11항 · 제10조의2 · 제10조의3 제2항 · 제11조 · 지방세법 시행령 제11조의3 · 제18조의2