언제 산 것·판 것으로 보나 — 취득·양도 시기

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

부동산 매매라면 양도세도 취득세도 원칙은 「실제로 잔금을 치른 날」입니다. 계약일도 등기일도 아닙니다. 다만 잔금 전에 등기를 먼저 하면 등기한 날이 되고, 증여·상속·새로 지은 집·분양 아파트는 따로 정한 날을 씁니다. 그리고 증여처럼 양도세와 취득세가 서로 다른 날을 쓰는 경우가 있어 세금마다 따로 봐야 합니다.

세금마다 「그날」 비교

• 계약서의 잔금 약정일보다 앞당기거나 늦게 받으면 실제로 받은 날이 잔금일입니다(국세청 「2026 주택과 세금」 196쪽).
• 분양권을 당첨으로 얻었으면 당첨일, 남에게서 샀으면 잔금청산일이 그 분양권의 취득시기입니다(같은 책 197쪽).
• 경매는 매각대금을 다 낸 날입니다(같은 쪽).

왜 날짜가 중요한가

예로 보면 (가정)

3월 10일 계약 · 5월 20일 잔금 · 5월 27일 등기라고 가정합니다.

• 판 사람의 양도일, 산 사람의 취득일 모두 5월 20일 → 양도세 예정신고는 7월 31일까지
• 6월 1일 현재 사실상 소유자는 산 사람 → 그해 재산세는 산 사람
• 같은 거래인데 잔금을 6월 2일로 미루면 그해 재산세는 판 사람이 냅니다

이럴 땐 달라집니다

• 잔금 전에 등기를 먼저 넘기면 등기접수일이 기준이 됩니다(제162조 제1항 제2호).
• 양도세를 산 사람이 대신 내기로 약정하면 그 세금은 대금에서 뺍니다(소득세법 제98조 후단).
• 같은 종류 자산의 취득시기가 분명하지 않으면 먼저 산 것을 먼저 판 것으로 봅니다(제162조 제5항).
• 장기할부 조건이면 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날입니다.
• 이혼 재산분할은 취득세에서 등기일을 씁니다(지방세법 시행령 제20조 제13항).

울산은

• 울산 중구·남구는 2020년 12월 18일 조정대상지역으로 지정됐다가 2022년 9월 26일 해제됐습니다.
• 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건에서 「취득 당시 조정대상지역」인지는 세법상 취득시기로 가립니다. 일반적인 매매라면 실제 잔금일, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있습니다.
• 그 취득시기가 지정기간 안이면 원칙적으로 2년 거주요건을 확인해야 합니다. 다만 지정 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며 그때 무주택 세대였던 경우 등은 거주요건 예외가 있을 수 있으므로 계약일·계약금 지급일도 함께 확인합니다(시행령 제154조 제1항 제5호).
• 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아닙니다.
• 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.

근거 · 소득세법 제98조 · 제104조 · 제105조 · 소득세법 시행령 제154조 제1항 · 제162조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 · 지방세법 제20조 · 제107조 · 제114조 · 지방세법 시행령 제20조 · 지방세법 운영예규 7-2 · 국세청 서면-2021-부동산-0602