시골집 · 농가주택도 주택 수에 들어가나

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

시골집도 사람이 살 수 있는 구조면 원칙적으로 집 한 채입니다. 다만 상속·이농·귀농 주택이나 일정한 농어촌주택은 도시 집을 팔 때 주택 수에서 빼 주는 특례가 있고, 취득세에도 따로 빠지는 기준이 있습니다.

양도세 — 도시 집을 팔 때 빼 주는 두 갈래

• ①은 시골집과 도시 집이 각각 1채일 때, 도시 집을 팔면 1주택으로 봅니다.
• ②는 수도권·도시지역·조정대상지역·토지거래허가구역 등은 대상에서 빠지고, 일반주택과 농어촌주택등이 행정구역상 같은 읍·면·동 또는 연접한 읍·면·동에 있으면 특례가 제한됩니다(제3항). 3년을 채우기 전에 도시 집을 팔아도 적용되지만, 나중에 3년을 못 채우면 덜 낸 세금을 내야 합니다(제4항 · 제6항).
• 귀농주택은 고가주택이 아니고, 대지 660㎡ 이내, 1,000㎡ 이상 농지를 가진 사람 등이 영농 목적으로 사고, 세대 전원이 이사해야 합니다(제155조 제10항).

취득세 — 주택 수에서 빠지는 시골집

다른 집을 살 때 세는 주택 수에서 다음은 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항).

양도세에서 농어촌주택으로 인정된다고 취득세에서도 저절로 주택 수에서 빠지는 것은 아닙니다. 기준이 서로 다릅니다.

예로 보면 (가정)

울산 남구 아파트(2년 넘게 보유)에 사는 세대가 경북의 한 면 지역(수도권 밖)에 있는 부모님 집(아버지가 그 집을 취득한 뒤 20년 동안 거주)을 상속받았다고 가정합니다. 남구 아파트를 팔 때 ① 상속 농어촌주택 특례로 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 취득세 주택 수에서 빠지는지는 양도세와 따로, 지방세법 기준(시가표준액 2억원 이하 등)으로 다시 판단합니다.

이럴 땐 달라집니다

• 사람이 살 수 없는 폐가라면 주택으로 보지 않을 수 있습니다. 빈집(공가) ≠ 폐가입니다. 기준은 이렇습니다.
• 비어 있는 것만으로는 폐가가 아닙니다. 양도세에서 주택은 실제 용도로 보고, 잠시 다른 용도로 쓰거나 비어 있어도 주거기능이 유지되어 언제든 살 수 있으면 주택입니다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 · 11강).
• 국세청은 종부세 사례에서, 식구가 이사 나가고 단전·단수·출입문 봉쇄를 한 때가 아니라, 「외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때」를 기준으로 사실관계를 종합해 판단한다고 했습니다(서면-2022-부동산-5367, 2023. 2. 6. · 국세청 「2026 주택과 세금」 104쪽).
• 그래서 지붕이 내려앉고 벽이 무너진 정도인지를 사진으로 남겨 두고, 철거했다면 멸실 신고로 서류를 정리해 두는 편이 낫습니다. 결국은 사안마다 사실관계로 판단합니다.
• 상속주택은 농어촌주택이 아니어도 별도 특례(시행령 제155조 제2항)가 있습니다 — 10강.
• 조특법 특례는 시골집을 산 뒤 생긴 도시 집에는 쓰지 못합니다. 「그 전에 보유하던」 주택이 대상입니다.
• 시골집을 여러 채 가지고 있으면 「각각 1개씩」 요건이 깨질 수 있습니다.

울산은

• 울주군은 「광역시에 속한 군」 이라 취득세의 농어촌주택 기준(제28조의2 제11호)은 쓸 수 없습니다. 다른 주택 수 제외 규정 — 예컨대 수도권 밖 시가표준액 2억원 이하 저가주택(제28조의2 제1호 나목) — 에 해당하는지는 따로 확인합니다. 그래서 같은 울주군 시골집이 양도세에서는 농어촌주택 특례 대상이면서 취득세에서는 농어촌주택 특례 대상이 아닐 수 있습니다.
• 양도세 ① 특례는 「수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역」입니다(시행령 제155조 제7항). 그래서 울주군의 면 지역은 대상이 되고, 읍 지역은 그 집이 도시지역 밖일 때만 대상입니다. 같은 읍 안에서도 필지마다 도시지역 여부가 다르니, 읍에 있는 집은 토지이음(eum.go.kr)에서 그 지번의 용도지역을 확인합니다(주거·상업·공업·녹지지역이면 도시지역, 관리·농림·자연환경보전지역이면 도시지역 밖).
• ② 조특법 특례는 따로 봅니다 — 도시지역 · 조정대상지역 · 토지거래허가구역 등은 읍·면이어도 원칙적으로 빠집니다. 다만 기회발전특구에 있는 집, 인구감소지역 중 시행령으로 정한 도시지역 등은 예외가 따로 있어 조문으로 한 번 더 봅니다(조세특례제한법 제99조의4 제1항 제1호 가목).
• 울산 사람이 경남·경북 시골집을 상속받는 경우가 많습니다. 돌아가신 분이 그 집을 취득한 뒤 5년 이상 거주했는지를 주민등록 기록으로 먼저 확인해 둡니다.
• 신고 전에는 세무 전문가에게 확인받는 것이 안전합니다.

근거 · 소득세법 제88조 제7호 · 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 · 국세청 서면-2022-부동산-5367(「2026 주택과 세금」 104쪽) · 소득세법 시행령 제155조 제7항 · 제9항 · 제10항 · 제11항 · 조세특례제한법 제99조의4 제1항 · 제3항 · 제4항 · 제6항 · 지방세법 시행령 제28조의2 제1호 · 제11호 · 제28조의4 제6항 제1호