⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
재건축(재개발)으로 받은 새 아파트의 양도차익은 한 덩어리로 계산하지 않습니다. 청산금(추가 분담금)을 냈다면 원래 집 몫(기존건물분 — 시행령 용어이며 기존 건물과 그 부수토지를 함께 가리킵니다)과 청산금 몫(청산금납부분)으로 나누고, 장기보유특별공제의 보유기간도 따로 셉니다(소득세법 시행령 제166조).
계산 순서 — 청산금을 낸 경우
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| ① 인가 전 차익 | 기존 집 평가액 − 기존 집 취득가액 − 필요경비 |
| ② 인가 후 차익 | 양도가액 − (평가액 + 낸 청산금) − 필요경비 |
| ③ 청산금납부분 | ② × 청산금 ÷ (평가액 + 청산금) |
| ④ 기존건물분 | ② × 평가액 ÷ (평가액 + 청산금) + ① |
- 평가액은 관리처분계획에서 정한 가격입니다(바뀌면 바뀐 가격). 없으면 인가일 전후 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가 순으로 씁니다(제4항). 국세청은 이 가격을 관리처분계획의 권리가격(권리가액)으로 보고(부동산거래관리과-0524, 2011.6.28), 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 정한 권리가액도 관리처분계획 가격에 해당한다고 판단했습니다(국세청 심사-양도-2022-0090, 2023.3.2). 입주권을 판 뒤에 관리처분계획이 바뀐 가격은 쓰지 않습니다(사전-2023-법규재산-0864, 2024.3.29).
- 기존 집을 얼마에 샀는지 모르면 평가액 × (취득일 기준시가 ÷ 인가일 기준시가)로 계산합니다(제3항).
장기보유특별공제 — 보유기간이 다릅니다
| 몫 | 보유기간 (제166조 제5항 제2호) |
|---|---|
| 기존건물분 | 원래 집을 산 날 ~ 새 집 판 날 |
| 청산금납부분 | 관리처분계획 인가일 ~ 새 집 판 날 |
1세대 1주택 표 2를 쓸 때 청산금납부분의 「2년 거주」는 새 아파트에서 산 기간만 봅니다. 대법원은 「기존건물분 양도차익에 대해서는 기존건물에서의 거주기간과 신축주택에서의 거주기간을 통산하여 살펴야 하지만, 청산금납부분 양도차익에 대해서는 신축주택에서의 거주기간만을 가지고」 판단한다고 했습니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025두34147 · 세금 판례 69번). 그래서 옛집에서 10년을 살았어도 새 집에서 살지 않았다면, 그 10년을 청산금납부분의 거주기간으로 가져올 수 없습니다.
★ 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간 계산과 장기보유특별공제에서 청산금납부분의 거주기간 계산은 서로 다를 수 있으니 따로 봅니다.
예로 보면 (가정)
2012년 3월 1억 원에 산 아파트가 재건축 → 2019년 6월 관리처분 인가(평가액 3억) → 청산금 2억 원 납부 → 2026년 11월 새 아파트를 8억 원에 양도. 다른 집이 있어 과세되고, 다른 필요경비는 없다고 가정합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| ① 인가 전 차익 | 3억 − 1억 = 2억 |
| ② 인가 후 차익 | 8억 − (3억 + 2억) = 3억 |
| ③ 청산금납부분 | 3억 × 2/5 = 1억 2천만 → 보유 7년 이상(표 1 14%) 공제 1,680만 |
| ④ 기존건물분 | 3억 × 3/5 + 2억 = 3억 8천만 → 보유 14년 이상(표 1 28%) 공제 1억 640만 |
| 양도차익 합계 | 5억 |
| 장기보유특별공제 합계 | 1억 2,320만 |
| 양도소득금액 | 3억 7,680만 |
한 덩어리로 14년 공제(28%)를 주면 1억 4천만 원이지만, 청산금 몫은 7년만 인정돼 공제가 1,680만 원 적습니다. 실제 세액은 기본공제·세율에 따라 다릅니다.
이럴 땐 달라집니다
- 1세대 1주택이면 보유·거주기간은 멸실된 집과 재건축한 집을 합쳐서 셉니다(시행령 제154조 제8항 제1호). 양도가액 12억원 이하면 비과세, 넘으면 초과 비율만큼의 차익에 과세하고 표 2를 씁니다(5강 · 6강). 국세청 해석으로는 보유기간은 옛집 보유기간 + 재건축 공사기간 + 새집 보유기간을 합치고, 거주기간은 옛집과 새집에서 실제 산 기간을 합칩니다(재산세과-2631, 2008.9.3). 관리처분 인가 뒤에도 철거 전 옛집에 계속 살았다면 그 기간도 표 2의 거주기간에 넣습니다(사전-2024-법규재산-0713, 2024.10.30 · 청산금을 받은 사례).
- 청산금을 돌려받은 경우는 계산식이 다릅니다 — 인가 후 차익 = 양도가액 − (평가액 − 받은 청산금) − 필요경비, 인가 전 차익은 (평가액 − 받은 청산금) ÷ 평가액 비율만 넣습니다(제166조 제1항 제2호). 이때 새 아파트 차익의 장기보유특별공제 보유기간은 제166조 제5항이 입주권 양도(제1항)와 청산금을 낸 새 아파트(제2항 제1호)만 적고 청산금을 받은 새 아파트(제2항 제2호)는 따로 적지 않아, 어떻게 나누어 세는지는 확인 필요입니다. 국세청이 청산금을 받은 새 아파트에 대해 답한 해석(사전-2024-법규재산-0713)도 표2 거주기간에 철거 전 기존주택 거주기간을 넣는다는 것까지만 다루고 보유기간은 다루지 않았습니다.
- 새 아파트가 아니라 입주권 상태로 팔면 같은 식을 쓰되, 장특은 인가 전 차익에만 줍니다(34강).
울산은
- 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 울산 주택은 다주택자라는 이유만으로 장기보유특별공제가 빠지지는 않습니다. 다른 배제 사유가 없다면 표 1 공제를 검토합니다(20강).
- 울산은 재건축·재개발로 새 아파트를 받는 조합원이 많습니다. 관리처분계획서의 평가액·청산금 금액과 인가일을 보관해 두어야 나중에 계산할 수 있습니다(재개발 공부방 6강 · 14강 · 27강).
- 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 소득세법 제89조 제1항 제3호 · 제95조 제2항 · 소득세법 시행령 제154조 제8항 · 제159조의4 · 제166조 · 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025두34147 판결 · 국세청 재산세과-2631 · 부동산거래관리과-0524 · 사전-2024-법규재산-0713