오피스텔도 주택 수에 들어가나

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

양도세는 오피스텔의 「실제 사용 용도」, 취득세 중과를 위한 주택 수는 「재산세를 주택으로 과세하느냐」가 핵심입니다. 그래서 같은 오피스텔이 양도세에서는 주택인데 취득세 주택 수에서는 빠지거나, 그 반대가 될 수도 있습니다.

세금마다 기준이 다릅니다

### 양도세 — 서류보다 실제 용도

소득세법은 주택을 「허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물」로 정합니다. 건축물대장에 업무시설로 적혀 있어도 사람이 살고 있으면 주택으로 볼 수 있고, 용도가 분명하지 않을 때만 서류상 용도를 따릅니다(제88조 제7호).

### 취득세 — 살 때 세율과 주택 수는 따로 봅니다

• 오피스텔 자체를 살 때는 주택 세율이 적용되지 않습니다. 주택 세율(1~3%)은 건축물대장·등기부에 주택으로 적힌 건물에만 쓰기 때문에, 오피스텔은 일반 건물과 같은 4% 입니다(제11조 제1항 제7호 나목 · 제8호).
• 대신 다른 주택을 살 때 주택 수를 세면, 재산세를 주택으로 내고 있는 오피스텔은 한 채로 셉니다(제13조의3 제4호). 이 규정은 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 적용됩니다(부칙 제3조).
• 빠지는 오피스텔도 있습니다(시행령 제28조의4 제6항)
• 시가표준액 1억원 이하 오피스텔
• 2024.1.10~2027.12.31에 사용승인을 받은 신축 오피스텔을 그 기간 안에 처음 산 것으로, 전용 60㎡ 이하이고 취득가액 3억원 이하(수도권은 6억원) (제8호)
• 2024.1.10~2027.12.31에 산 기존 오피스텔도 전용 60㎡ 이하 · 취득가액 3억원 이하(수도권 6억원)이고, 산 날부터 60일 안에 임대사업자·임대주택으로 등록하면 빠집니다. 다만 임대의무기간 중 임대 외 용도로 쓰거나 팔면 제외에서 빠집니다 (제9호)

예로 보면 (가정)

울산 남구에 아파트 1채와 오피스텔 1채를 가진 세대가 있다고 가정합니다.

같은 오피스텔이라도 세금마다 결과가 갈리는 이유가 여기에 있습니다.

이럴 땐 달라집니다

• 쓰임이 바뀐 경우 — 사무실로 쓰다가 살림집으로 바뀌었다면 양도세 판단도 달라질 수 있습니다. 양도 당시의 실제 사용 용도가 핵심이고, 전입신고 · 임대차계약 · 전기·가스·수도 사용량 같은 양도 전후의 객관적인 사실관계를 함께 봅니다.

### 「사실상 주거용」은 무엇으로 판단하나 — 판례

• 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 — 주택인지는 「건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단」합니다. 잠시 다른 용도로 쓰더라도 구조·시설이 주거에 맞고 주거기능이 유지되어 언제든지 주택으로 쓸 수 있는 건물이면 주택으로 봅니다(놀이방으로 쓰던 아파트를 주택으로 본 사례).
• 서울고등법원 판결 사례 (2022. 12. 13. 선고 2022누49221 · 대법원 확정판결이 아니고 상고된 사건이라, 개별 사건은 사실관계를 따로 봐야 합니다) — 오피스텔은 업무용·주거용 어느 쪽으로도 쓸 수 있어, 서류상 용도가 업무시설이면 주거용으로 썼다는 점은 세무서가 증명해야 한다고 했습니다. 판단 자료로 든 것은 ① 실제 사용자의 전입신고 ② 전기·가스·수도 사용량 ③ 실제 사용자·건물 관리인·이웃의 진술 ④ 임대차계약 내용입니다. 이 사건은 임차인이 전입신고를 하지 않았고 전기·수도를 거의 쓰지 않은 점 등을 들어 주택으로 보지 않았습니다.

그래서 오피스텔을 세놓을 때는 임차인의 전입 여부와 실제 쓰임을 계약서·관리비 내역으로 남겨 두는 것이 판단의 근거가 됩니다. 결국은 사안마다 사실관계로 갈립니다.

• 2020년 8월 11일 이전에 산 오피스텔 — 취득세 주택 수에는 들어가지 않습니다(부칙 제3조). 양도세는 이 날짜와 상관없이 실제 용도로 봅니다.
• 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 취득세 주택 수에서 빠집니다. 양도세에는 이런 금액 기준이 없습니다.
• 다른 비과세 특례(일시적 2주택 등)에 해당하면 결과가 또 달라집니다 — 13강에서 다룹니다.

울산은

• 울산은 수도권 밖이라 신축 오피스텔 제외 기준이 3억원 이하입니다(수도권 6억원).
• 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서, 취득세가 무거워지는 것은 3주택째부터 8%, 4주택째부터 12% 입니다(지방세법 제13조의2 제1항). 주거용 오피스텔 한 채가 이 「몇 번째」를 바꿀 수 있으니, 집을 더 사기 전에 오피스텔의 취득일 · 시가표준액 · 재산세 과세 유형(고지서) · 전용면적 · 취득가액 · 임대등록 여부를 함께 확인합니다.
• 신고 전에는 세무 전문가에게 사실관계를 확인받는 것이 안전합니다.

근거 · 소득세법 제88조 제7호 · 제89조 제1항 제3호 · 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 · 서울고등법원 2022. 12. 13. 선고 2022누49221 판결 · 지방세법 제11조 제1항 제7호 · 제8호 · 제13조의2 제1항 · 제13조의3 제4호 · 부칙(법률 제17473호) 제3조 · 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제4호 · 제8호 · 제9호