부담부증여 — 대출 · 전세 끼고 주기

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터 — 대출이나 전세보증금을 받는 사람이 떠안는 조건으로 증여하면, 그 빚만큼은 판 것(양도)으로 보고 나머지만 증여로 봅니다. 세금이 두 갈래로 나뉩니다.

어떻게 나뉘나요

양도로 보는 부분의 계산은 비율로 합니다(소득세법 시행령 제159조).

• 양도가액 — 일반적인 경우 받는 사람이 인수한 채무액에 해당합니다(법 조문은 평가액에 채무 비율을 곱하는 방식)
• 취득가액 = 주는 사람이 처음 산 값 × (채무액 ÷ 증여가액)

예로 보면 (가정)

아버지가 2016년 10월 이전에 2억 원에 산 아파트(시가 5억 원, 전세보증금 2억 원)를 2026년 10월 성년 자녀에게 줍니다(10년 보유로 가정). 자녀가 보증금 반환 의무를 떠안습니다. 아버지는 다른 집도 있어 비과세가 안 된다고 가정합니다.

① 그냥 증여(보증금은 아버지가 돌려줌)

• 증여세: 5억 − 공제 5천만 = 과세표준 4억 5천만 원 → 약 8,000만 원

② 부담부증여

• 증여세(자녀): 5억 − 보증금 2억 − 공제 5천만 = 과세표준 2억 5천만 원 → 약 4,000만 원
• 양도세(아버지): 양도가액 2억 원(인수한 보증금) − 취득가액 8천만 원(2억 × 2억/5억) = 차익 1억 2천만 원 → 장기보유특별공제 20% · 기본공제 250만 원 → 과세표준 9,350만 원 → 약 1,729만 원
• 합계 약 5,729만 원

※ 신고세액공제 · 개인지방소득세 · 취득세는 빼고 단순 계산했습니다. 결과는 처음 산 값 · 보유기간 · 다른 양도 여부에 따라 크게 달라집니다.

가족 사이에는 「빚을 넘겼다」는 증명이 필요합니다

배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 받는 사람이 빚을 떠안지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 그래서

• 은행 대출 — 금융회사 채무임을 확인할 서류
• 전세·월세 보증금 — 임대차계약서 등 채무 사실 서류
• 그 밖의 빚 — 채무부담계약서, 채권자 확인서, 담보·이자 지급 증빙

으로 객관적으로 인정돼야 채무를 빼 줍니다(시행령 제10조 · 제36조). 증명이 안 되면 전체가 증여로 계산될 수 있습니다.

이럴 땐 달라집니다

• 주는 사람이 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도 부분도 비과세될 수 있어 계산이 완전히 달라집니다(5강)
• 처음 산 값이 낮고 오래 갖고 있던 재산이면 양도 부분의 양도세가 커질 수 있습니다
• 받은 사람이 떠안은 빚을 실제로 갚는지가 문제 될 수 있습니다. 부모가 대신 갚으면 그 돈이 다시 증여가 될 수 있습니다(일반적으로)
• 취득세(받는 사람) — 두 부분으로 나눠 계산합니다(지방세법 제10조의2 제6항).
• 채무 부분: 유상취득으로 보고 매매와 같은 과세표준·세율을 씁니다. 주택이면 유상 세율 1~3%(제11조 제1항 제8호 · 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%)이고, 받는 사람의 주택 수에 따라 다주택 중과(제13조의2 제1항)가 붙을 수 있습니다.
• 나머지(시가인정액 − 채무): 증여(무상취득) 세율 3.5%(제11조 제1항 제2호).
• ★ 증여세에서 채무 인수가 인정됐다고 취득세에서도 저절로 유상취득이 되는 것은 아닙니다. 둘은 따로 판단합니다. 배우자·직계존비속 사이에서는 지방세법상 채무 부분도 원칙적으로 증여로 보고, 받는 사람의 소득·재산 처분 등으로 대가를 치른 사실이 증명될 때만 유상으로 봅니다(제7조 제11항 · 제12항 단서). 가족 간 부담부증여의 보증금 반환 채무를 유상취득으로 볼 수 있는지가 다툼이 된 대법원 판례도 있습니다(세금 판례 74번). 증명이 안 되면 전체에 3.5%입니다.
• 채무로 인정되는 것은 취득일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 인수를 입증한 등기부상 저당권 채무 · 금융기관 채무자 변경 확인서 · 임대차계약서상 보증금 · 판결문·공정증서 등이고, 시가인정액을 넘을 수 없습니다(지방세법 시행령 제14조의4).
• 위 예시에서 보증금 2억 원이 취득세에서도 유상취득으로 인정되고, 시가인정액을 5억 원으로 보며 일반 무상취득 세율 3.5%를 적용한다고 가정하면 — 보증금 2억 원 부분은 주택 유상 세율(받는 사람의 주택 수에 따라 중과 여부 별도), 나머지 3억 원은 3.5%(1,050만 원)입니다. 지방교육세 등 부가세는 이 글에서 다루지 않습니다.
• 조정대상지역 안의 일정 가액 이상 주택을 증여로 받으면 증여 부분에 중과세율(제13조의2 제2항)이 따로 있습니다 — 울산은 조정대상지역이 아니면 해당하지 않습니다.

울산은

• 울산은 조정대상지역이 아니어서 양도 부분에 다주택 중과세율이 붙지 않습니다(20강). 조정대상지역으로 지정되면 달라집니다
• 신고는 두 가지입니다 — 자녀는 증여세(달 말일부터 3개월), 아버지는 양도세 예정신고(부담부증여는 달 말일부터 3개월 · 소득세법 제105조 제1항 제3호). 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다

근거 · 소득세법 제55조 · 제88조 · 제95조 · 제103조 · 제105조 · 소득세법 시행령 제159조 · 제163조 · 상속세 및 증여세법 제47조 · 제53조 · 제68조 · 같은 법 시행령 제10조 · 제36조 · 지방세법 제7조 제11항 · 제12항 · 제10조의2 제6항 · 제11조 제1항 제2호 · 제8호 · 제13조의2 · 지방세법 시행령 제14조의4