⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
재개발·재건축에 들어간 집은 입주권으로 팔든, 공사 기간에 산 집을 팔든, 현금청산을 받든 모두 양도세 문제가 생깁니다. 길은 셋입니다 — ① 입주권 비과세 ② 대체주택 특례 ③ 현금청산 과세(감면 가능). 어느 길이든 원조합원인지 승계조합원인지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
① 입주권 자체를 팔 때 비과세 (소득세법 제89조 제1항 제4호)
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 누가 | 관리처분계획 인가일(그 전에 철거되면 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 가진 세대 |
| 무엇을 | 조합원입주권 1개 |
| 언제 | 팔 때 다른 주택·분양권이 없거나, 주택 1채가 있으면 그 집을 산 날부터 3년 이내 |
| 한도 | 실지거래가액 12억원 초과 부분은 과세 |
인가 뒤에 입주권을 산 승계조합원은 인가일 현재 기존 주택을 가진 세대가 아니어서, 문언상 이 비과세에 들지 않습니다.
② 공사 기간에 살 집 — 대체주택 특례 (시행령 제156조의2 제5항)
1주택자가 그 집이 재개발·재건축에 들어가 살 집을 따로 산 경우, 아래를 모두 갖추면 그 대체주택을 팔 때 보유·거주기간과 관계없이 1세대 1주택으로 봅니다.
1. 국내에 1주택을 가진 1세대가 그 주택의 재개발·재건축 사업시행기간 중 거주하려고 대체주택을 취득할 것(시행령 제156조의2 제5항 · 책자 259쪽)
2. 사업시행인가일 이후 대체주택을 사서 세대원 전원이 1년 이상 거주
3. 새 아파트 완성 후 3년 이내 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주(취학·근무·질병 등 부득이한 일부는 예외)
4. 대체주택을 새 아파트 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 양도
- 승계조합원은 이 특례를 쓸 수 없다는 국세청 해석이 있습니다(책자 260쪽).
- 요건을 못 지키게 되면 그 사유가 생긴 달 말일부터 2개월 안에 양도세를 신고·납부합니다(책자 258쪽).
③ 현금청산을 받으면
분양신청을 안 하거나 분양대상에서 빠지면 집 대신 돈으로 받습니다(도시정비법 제73조). 세법에서는 집을 사업시행자에게 판 것(양도)입니다.
| 쟁점 | 내용 |
|---|---|
| 양도일 | 원칙은 청산금을 다 받은 날, 그 전에 소유권을 넘기면 등기접수일(제98조 · 시행령 제162조 제1항 제2호). 수용재결로 넘어가면 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날(제7호) |
| 비과세 | 1세대 1주택 요건을 갖추면 다른 매매와 같이 비과세를 검토합니다. 현금청산이라는 이유만으로 수용 특례가 자동으로 적용되는 것은 아니고, 협의매수인지 수용재결인지, 어떤 법률에 따른 취득인지를 따로 봅니다. 시행령 제154조 제1항 제2호가목은 사업인정 고시일 전에 산 주택이 「공익사업법에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용」되면 보유기간 제한을 두지 않습니다. 사업시행계획인가 고시는 사업인정 고시로 보므로(도시정비법 제65조 제2항) 수용재결로 넘어가는 현금청산은 문언상 여기에 해당하는 것으로 읽힙니다. 다만 수용재결 전에 조합과 협의(계약)로 넘기는 현금청산이 이 「협의매수」에 드는지는 국세청 해석을 찾지 못해 확인 필요입니다. 국세청은 분양신청을 하지 않아 현금청산되는 경우 청산금을 종전주택과 부수토지의 양도로 보고, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이면 비과세를 적용할 수 있다고 했습니다(사전-2023-법규재산-0859 · 2023.12.27). 보유기간 2년을 채우지 못한 경우까지 이 조항으로 풀어 준 해석은 찾지 못했습니다 |
| 감면 | 현금청산이라고 모두 감면되는 것은 아닙니다. 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호는 「도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도」한 경우를 대상으로 합니다. 그 구역에서 사업시행자에게 넘기고, 사업시행계획인가 고시일(그 전에 양도하면 양도일)부터 거꾸로 2년 이전에 산 땅·집을 2026.12.31 이전에 양도하면 양도세 15% 감면(조세특례제한법 제77조 · 고시일은 도시정비법 제65조 제2항) — 한 해 2억원, 5년 3억원 한도(제133조 제2항). 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호). 제77조 감면 중 농특세가 붙지 않는 것은 조세특례제한법 제69조 제1항 본문의 거주자가 직접 경작한 토지뿐이라(같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호 · 8년 경작 요건은 적용하지 않음) 집·대지는 해당하지 않습니다 |
| 다른 집 기한 | 일시적 2주택 처분 기한(3년)이 지나도 현금청산금 소송 진행 중·청산금 미지급, 수용재결·매도청구 진행 중 등은 기한을 넘긴 것으로 보지 않습니다(시행령 제155조 제18항) |
원조합원 · 승계조합원 한눈에
| 원조합원 | 승계조합원 | |
|---|---|---|
| 입주권 비과세(①) | 요건 갖추면 가능 | 문언상 어려움 |
| 대체주택 특례(②) | 가능 | 적용 안 됨(국세청 해석) |
| 입주권 상태로 팔 때 장기보유특별공제 | 기존 주택·토지에 해당하는 관리처분인가 전 양도차익 부분에 적용 검토 | 조합원에게서 산 입주권은 공제 대상에서 제외(제95조 제2항 괄호) — 원조합원의 기존 보유기간을 이어받는 구조가 아닙니다 |
예로 보면 (가정)
울산의 한 재개발 구역에 15년 산 집 1채를 가진 세대가 사업시행인가 뒤 근처 아파트를 사서 이사했다고 가정합니다. 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 온 가족이 들어가 1년 넘게 살고, 그 3년 안에 근처 아파트를 팔면 → ② 대체주택 특례로 보유기간이 짧아도 비과세를 검토할 수 있습니다(양도가액 12억원 이하 가정).
울산은
- 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 울산 주택을 팔 때 다주택자라는 이유만으로 양도세 중과가 붙지는 않습니다(취득세 중과와는 따로 봅니다 · 20강).
- 현금청산을 받으면 「현금청산이니 15% 감면」으로 보지 말고, 그 구역이 정비기반시설을 수반하는 정비구역인지, 취득시기·양도시기 요건을 갖췄는지 따로 확인합니다.
- 대체주택은 사업시행인가일 이후에 사야 합니다. 구역이 지금 어느 단계인지 먼저 확인합니다(재개발 공부방 5강 · 12강 현금청산 · 16강 입주권 세금).
- 제77조 감면은 2026.12.31 이전 양도분까지입니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.
근거 · 소득세법 제89조 제1항 제4호 · 제2항 · 제95조 제2항 · 제98조 · 소득세법 시행령 제154조 제1항 · 제155조 제18항 · 제156조의2 제3항~제5항 · 제162조 제1항 · 조세특례제한법 제77조 · 제133조 제2항 · 농어촌특별세법 제5조 제1항 · 같은 법 시행령 제4조 제1항 · 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 · 제73조 · 국세청 사전-2023-법규재산-0859