종부세 합산배제 임대주택 신고

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

임대사업자로 등록한 집이 요건을 갖추면 종부세를 계산할 때 그 집을 빼 줍니다(합산배제). 저절로 빠지지는 않습니다. 처음 합산배제를 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신고해야 합니다(종부세법 제8조 제2항·제3항). 그 뒤 소유권·전용면적·임대등록 말소 등 신고 내용에 변동이 없으면 매년 다시 신고하지 않아도 계속 적용됩니다(시행령 제3조 제9항 단서). 나중에 요건을 어기면 빼 준 세금에 이자상당가산액을 더해 다시 걷습니다(제17조 제5항).

공통 조건

• 원칙적으로 과세기준일(6월 1일) 현재 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 둘 다 되어 있어야 합니다. 다만 6월 1일 현재 임대를 시작했다면, 세무서 사업자등록은 합산배제 신고기간이 끝나는 9월 30일까지 하면 그해 6월 1일 현재 등록한 것으로 보는 특례가 있습니다(시행령 제3조 제1항).
• 임대료(보증금·월세) 증가율 5% 이내여야 하고, 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

현재 신규 등록하는 임대주택의 주요 요건 (시행령 제3조 제1항)

가격은 법 용어대로 공시가격 기준이며, 임대를 시작한 날 또는 처음 합산배제 신고를 한 해의 과세기준일에 따집니다.

• 30호 이상을 임대하면 매입 장기일반은 수도권 9억 원·수도권 밖 6억 원, 건설 장기일반은 12억 원까지 올라갑니다.
• 아파트는 매입임대로 새로 넣기 어렵습니다. 장기일반 매입임대는 아파트를 제외하고, 단기는 아파트 자체를 제외합니다(민간임대주택법 제2조 제5호·제6호의2). 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 매입임대는 합산배제에서도 빠집니다.
• 2018년 3월 31일 이전에 등록한 집은 옛 요건(5년 임대 등 · 제1호·제2호)을 따릅니다.

요건을 어기면 — 추징

• 임대기간을 못 채우면, 합산배제로 봐 준 해마다 「합산했을 때 세액 − 뺐을 때 세액」을 다시 걷고, 여기에 1일 10만분의 22의 이자상당가산액이 붙습니다(시행령 제10조 제1항·제2항 · 이 이자율은 개정될 수 있어 매년 확인합니다).
• 임대료 5%를 넘겨 올리면 그 해를 포함해 2개 과세연도 동안 합산배제를 받지 못하고(제3조 제8항), 지난해 경감분도 추징됩니다. 다만 최소 임대의무기간이 지난 뒤에 위반한 경우에는 지난 경감분을 추징하지 않습니다(제10조 제3항 제1호).
• 제도 폐지로 등록이 자진·자동 말소된 경우(민간임대주택법 제6조 제1항 제11호·제5항)는 추징하지 않습니다(같은 항 제2호).

이럴 땐 달라집니다

• 처음 한 번 신고한 뒤에는 신고 내용 중 정해진 사항에 바뀐 것이 없으면 다음 해부터 신고하지 않아도 됩니다(시행령 제3조 제9항 단서).
• 신고기간(9월 16일~30일)을 놓쳤다면 — 국세청은 신고기한까지 합산배제 신고를 못 했더라도 경정청구나 이의신청 등의 절차로 합산배제를 적용받을 수 있다고 해석해 왔습니다(종합부동산세과-46, 2009.12.21 · 2023년 서면-2022-부동산-4958에서도 같은 취지로 인용). 다만 6월 1일 현재 등록 등 요건 자체는 갖추고 있어야 합니다. 신고기간 종료일까지 임대사업자 등록이 없었던 집은 경정청구가 받아들여지지 않았습니다(조심-2024-전-2399).
• 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어올 때까지 2년 이내면 계속 임대한 것으로 봅니다(제3조 제7항 제4호).
• 상속으로 임대주택을 받아 계속 임대하면 돌아가신 분의 임대기간을 합칩니다(같은 항 제2호).
• 집이 있는 세대의 세대원이 조정대상지역에서 새로 산 장기일반 매입임대, 법인이 조정대상지역 공고 뒤 등록한 장기일반 매입임대는 제외됩니다(제3조 제1항 제8호 나목).
• 합산배제 임대주택은 종부세상 1세대 1주택자를 판정할 때 주택 수에서 빠질 수 있지만, 본인이 과세기준일 현재 나머지 주택에 주민등록을 하고 실제로 살아야 12억원 공제를 받을 수 있습니다(시행령 제2조의3 · 국세청 「2026 주택과 세금」). 이것은 종부세 규정이라 양도세 1세대 1주택 비과세와는 따로 판단합니다.
• 재산세에는 「합산배제」가 없습니다. 주택 재산세는 집마다 따로 세율을 매기기 때문입니다(지방세법 제113조 제2항). 임대주택 재산세 감면은 지방세특례제한법 제31조의3에 요건이 따로 있고, 신고처도 구·군청입니다.

울산은

• 울산은 수도권 밖이라 현재 신규 등록하는 매입임대의 주요 가격 기준은 장기일반 3억 원, 단기 2억 원(공시가격)입니다. 다만 등록 시기·주택 유형·임대 호수에 따라 다른 규정이 적용될 수 있습니다. 아파트가 빠지므로 대상은 주로 다세대·연립·다가구·주거용 오피스텔입니다. 다가구는 1구를 1호로 셉니다(제3조 제6항).
• 건설임대의 「2호 이상」은 같은 광역시 안의 주택끼리 셉니다(제3조 제5항).
• 종부세는 일반 개인이면 본인 명의 주택 공시가격 합계에서 9억 원, 종부세상 1세대 1주택자면 12억 원을 기본공제합니다(제8조 제1항). 울산 소형 주택 몇 채라면 합산배제 이전에 종부세 대상인지부터 확인합니다. 다른 지역 집이 있으면 함께 합칩니다.
• 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니어서 위 조정대상지역 제외 규정은 울산 주택에 해당하지 않습니다.
• 2026년 신고기간은 9월 30일에 끝났습니다. 다음 신고는 2027년 9월 16일부터 30일까지입니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다.

근거 · 종합부동산세법 제8조 제1항·제2항·제3항 · 제17조 제5항 · 같은 법 시행령 제3조 · 제10조 · 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 · 제6조 · 지방세법 제113조 제2항 · 지방세특례제한법 제31조의3 · 국세청 「2026 주택과 세금」 · 국세청 종합부동산세과-46 · 서면-2022-부동산-4958 · 조세심판원 조심-2024-전-2399