⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
집을 오래 가지고 있다가 팔면, 차익의 일정 비율을 빼 주는 제도가 장기보유특별공제(줄여서 「장특공」)입니다. 물가 상승분까지 세금을 매기지 않으려는 취지입니다.
결론부터 — 3년 이상 보유해야 시작됩니다. 일반적으로는 1년에 2%씩, 최대 30%(15년), 1세대 1주택이고 2년 이상 거주했으면 보유·거주 각각 1년에 4%씩, 최대 80%(10년 보유 + 10년 거주)입니다.
공제율 표 두 개
표 1 — 일반적인 경우 (다주택자의 집, 상가, 토지 등)
| 보유 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 | 11년 | 12년 | 13년 | 14년 | 15년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30% |
표 2 — 1세대 1주택 (보유기간 중 2년 이상 거주)
| 기간 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보유 공제 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주 공제 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
거주가 2년 이상 3년 미만이면 거주 공제는 8%입니다(보유 3년 이상인 경우). 보유와 거주를 더해 최대 80%입니다.
(소득세법 제95조 제2항 · 시행령 제159조의4 · 국세청 「2026 주택과 세금」 212~213쪽)
1세대 1주택인데 왜 공제가 필요한가요?
1세대 1주택은 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하면 비과세입니다(5강). 그래서 표 2가 실제로 쓰이는 것은 주로 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택을 팔 때입니다. 12억원 초과 비율만큼의 차익에 대해 표 2 공제율을 적용합니다(시행령 제160조).
예로 보면 (가정 숫자)
① 고가주택 1채 — 15억원에 팔고 5억원에 샀으며 10년 보유 · 10년 거주 (필요경비는 없다고 단순 가정)
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 전체 차익 | 10억원 |
| 과세 대상 차익 (12억 초과 비율) | 10억 × 3억/15억 = 2억원 |
| 장기보유특별공제 80% | 1억6,000만원 |
| 양도소득금액 | 4,000만원 |
같은 집에 10년 보유했지만 거주는 1년이었다면 표 2를 쓸 수 없어 표 1의 20%만 빼므로 양도소득금액이 1억6,000만원이 됩니다. 거주 2년이 공제를 크게 바꿉니다.
② 다주택자의 울산 아파트 — 차익 1억원 · 7년 보유
- 표 1 → 14% → 공제 1,400만원 → 양도소득금액 8,600만원
이럴 땐 달라집니다
- 3년 미만 보유 — 공제가 없습니다
- 미등기 양도 · 국외 주택 · 조합원에게서 산 입주권 — 공제가 없습니다(책자 212쪽)
- 조정대상지역 주택을 다주택자가 팔 때 — 중과세율이 붙는 경우 공제가 없습니다(책자 212쪽)
- 상속받은 집 — 공제를 위한 보유기간은 원칙적으로 상속으로 취득한 날(상속개시일)부터 셉니다(제95조 제4항 · 책자 213쪽). 단기 세율을 정할 때 돌아가신 분이 산 날부터 세는 것(4강)과 다릅니다. 다만 가업상속공제가 적용된 자산 등에는 피상속인이 취득한 날부터 세는 특례가 있습니다(제95조 제4항 · 10강·29강)
- 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 경우 — 증여한 사람이 산 날부터 셉니다(제95조 제4항 · 27강)
- 일시적 2주택 · 상속 · 혼인 특례로 1세대 1주택으로 보는 집도 거주 2년이 있으면 표 2를 씁니다(시행령 제159조의4)
- 상생임대주택은 요건(직전 임대 1년 6개월 이상 · 임대료 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 2026. 12. 31.까지 체결 · 그 계약으로 2년 이상 임대)을 갖추면 표 2의 2년 거주 제한을 받지 않습니다. 하지만 살지 않은 기간을 거주기간으로 쳐 주는 것은 아니어서, 실제 거주가 없으면 거주 공제는 0이고 10년 보유라면 보유 공제 40%만 받습니다. 2026. 9. 30. 개정으로 상생임대 기간이 끝난 날부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 하고, 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔아야 합니다(시행령 제155조의3 제1항)
- 조합원입주권은 관리처분계획인가 전 차익에 대해서만 공제합니다(제95조 제2항 · 12강)
울산은
2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 다주택자가 울산 집을 팔아도 표 1 공제(최대 30%)는 받습니다. 오래 가진 집일수록 효과가 큽니다.
1세대 1주택이고 양도가액이 12억원 이하라 비과세 요건을 채우면 양도세 자체가 없어 장기보유특별공제를 쓸 일이 없습니다. 반대로 12억원을 넘는 고가주택이나 2주택 이상이라 비과세가 안 되는 집에서는 공제가 세금을 크게 바꿉니다. 다주택자의 울산 집은 표 1의 연 2%가 그대로 세금을 줄입니다. 3년이 되기 며칠 전에 팔면 공제가 0%라는 점은 꼭 날짜로 확인합니다.
세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.
근거 · 소득세법 제95조 · 같은 법 시행령 제155조의3 · 제159조의4 · 제160조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 188·211~213·226쪽