분양권 · 입주권도 집으로 세나

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

아직 집이 완성되지 않았어도, 분양권과 조합원입주권은 일정한 경우 양도세 비과세 판단과 취득세 중과 판단에서 주택 수에 포함됩니다. 다만 분양권은 언제 샀느냐에 따라 빠지는 경우가 있고, 양도세와 취득세의 기준일도 서로 다릅니다.

무엇이 분양권이고 무엇이 입주권인가

세금마다 세는 법

• 양도세: 집과 분양권·입주권을 같이 가진 상태에서 집을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다(소득세법 제89조 제2항). 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여로 얻은 것부터 이 규정이 적용됩니다(부칙 제4조).
• 취득세: 분양권이나 입주권으로 나중에 집을 받을 때는 완공일이 아니라 그 권리를 얻은 날을 기준으로 주택 수를 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항).

그래도 비과세가 되는 길 — 갈아타기 특례

1주택자가 분양권(또는 입주권)을 하나 사서 잠시 「1주택 + 1분양권」이 된 경우, 다음 중 하나를 채우면 원래 집을 팔 때 1주택으로 봅니다(시행령 제156조의2 · 제156조의3).

원래 집이 1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 갖춰야 하는 것은 똑같습니다.

예로 보면 (가정)

울산 중구 아파트(4년 보유) 1채가 있는 세대가 2025년 3월에 울산의 다른 단지 분양권을 샀다고 가정합니다.

• 분양권 취득일부터 3년 이내에 중구 아파트를 팔면 → ① 길로 비과세를 검토할 수 있습니다. 날짜는 정확한 취득일로 셉니다.
• 3년을 넘겼다면 → 새 아파트 완성 후 3년 안에 온 가족이 이사해 1년 넘게 살고, 중구 아파트를 완성 후 3년 안에 팔아야(② 길) 비과세를 검토할 수 있습니다.
• 둘 다 안 되면 → 「1주택 + 1분양권」 상태에서 집을 판 것이라 비과세가 어렵습니다.

이럴 땐 달라집니다

• 분양권을 2020년 12월 31일 이전에 샀다면 양도세 비과세 판단의 주택 수에는 들어가지 않습니다(부칙 제4조).
• 입주권 자체를 팔 때는 따로 비과세 규정이 있습니다 — 관리처분계획인가일 현재 1주택 비과세 요건을 갖춘 기존 주택이 입주권으로 바뀐 경우 등이며, 실거래가 12억원 초과 부분은 과세합니다(소득세법 제89조 제1항 제4호).
• 상속받은 분양권·입주권, 재개발 기간에 살 집으로 산 대체주택은 별도 특례가 있습니다(시행령 제156조의2 제5항 등).
• 재산세·종부세에서 어떻게 보는지는 이 글에서 다루지 않았습니다.

울산은

• 울산은 재개발·재건축 구역이 많아 기존 집 + 입주권, 기존 집 + 분양권 조합이 흔합니다. 갈아타기 특례의 「1년 · 3년」 날짜를 계약 전에 달력에 적어 두면 판단이 쉬워집니다.
• 취득세는 2026년 10월 현재 울산이 조정대상지역이 아니므로, 주택 수에서 빠지는 주택 등 각종 예외를 빼면 분양권·입주권까지 합쳐 원칙적으로 3주택째 취득부터 중과세율을 검토합니다(지방세법 제13조의2 제1항).
• 신고 전에는 세무 전문가에게 날짜 계산을 확인받는 것이 안전합니다.

근거 · 소득세법 제88조 제9호 · 제10호 · 제89조 제1항 제4호 · 제2항 · 제104조 제1항 · 부칙(법률 제17477호) 제4조 · 소득세법 시행령 제156조의2 · 제156조의3 · 지방세법 제13조의2 · 제13조의3 · 부칙(법률 제17473호) 제3조 · 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 · 제28조의5 제2항