⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
공익사업으로 땅이 수용되거나 사업시행자에게 협의로 넘기면, 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 땅은 양도세를 현금 보상 15%, 채권 보상 20%(만기보유 특약 시 35~45%) 감면받을 수 있습니다. 원문상 2026년 12월 31일까지 양도분이 대상이고, 감면세액에는 원칙적으로 농어촌특별세 20%가 붙습니다.
감면율 (조특법 제77조 · 2025년 양도분부터)
| 보상 방법 | 감면율 |
|---|---|
| 현금 | 15% |
| 보상채권 | 20% |
| 채권 3년 이상 만기보유 특약 | 35% |
| 채권 5년 이상 만기보유 특약 | 45% |
| 대토보상(조성 토지로 받음 · 제77조의2) | 40% 감면 또는 과세이연 선택 |
- 만기보유 특약은 공공주택 특별법·택지개발촉진법·토지보상법 등에 따른 협의매수·수용이어야 하고, 채권을 사업시행자를 계좌관리기관으로 한 계좌에서 만기까지 보유해야 합니다(시행령 제72조). 특약을 어기면 감면세액 중 15%(5년 특약은 25%)에 해당하는 금액을 바로 냅니다(제77조 제4항)
- 대상은 ① 공익사업 시행자에게 양도 ② 정비구역(정비기반시설을 수반하는 곳)의 토지를 사업시행자에게 양도 ③ 수용입니다. 재개발 현금청산과 이어집니다(34강)
- 상속받은 땅은 돌아가신 분의 취득일, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세(소득세법 제97조의2 제1항)가 적용되는 땅은 증여자의 취득일을 취득일로 봅니다(제77조 제9항)
한도
제77조·제77조의2·제77조의3 감면을 합쳐 한 해 2억원, 5년간 3억원을 넘는 부분은 감면하지 않습니다(제133조 제2항 · 2025년 양도분부터). 8년 자경 감면 한도(1억원 · 48강)와는 따로 셉니다.
예로 보면 (가정)
수용으로 산출세액이 5,000만 원 나왔다고 가정합니다(다른 감면 없음, 한도 안).
| 현금 보상 | 채권 3년 특약 | |
|---|---|---|
| 감면(15% / 35%) | 750만 원 | 1,750만 원 |
| 내는 양도세 | 4,250만 원 | 3,250만 원 |
| 농어촌특별세(감면세액 × 20%) | 150만 원 | 350만 원 |
| 합계 | 4,400만 원 | 3,600만 원 |
개인지방소득세는 감면된 소득세의 10%만큼 함께 줄어듭니다(지방세특례제한법 제167조의2).
이럴 땐 달라집니다
- 농사짓던 땅 — 일반적으로 제77조 감면을 받으면 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다. 다만 8년 자경농지 감면에서 정하는 재촌·직접 경작 요건(조특법 제69조 제1항 본문의 거주자가 직접 경작한 토지)을 갖춘 땅이면, 여기서는 8년 경작 기간 자체는 따지지 않고 제77조 감면세액에 대한 농어촌특별세가 비과세될 수 있습니다(농어촌특별세법 시행령 제4조 제1항 제1호)
- 8년 자경 감면(100%)과 겹치면 둘 중 하나만 고릅니다(제127조 제7항). 감면율·한도(자경 1억원 · 수용 2억원)가 달라 금액이 크면 둘을 비교해 봅니다
- 대토보상 — 전체 양도차익 중 대토로 보상받은 부분을 시행령 제73조의 산식으로 나눠 계산하고, 그 부분 양도세의 40%를 감면하거나 과세이연을 고릅니다. 대토 등기 후 3년 안에 팔면 원칙적으로 감면세액 전액과 이자를 내지만, 그 대토가 다시 법에 따라 협의매수·수용되는 경우는 예외입니다(시행령 제73조). 제77조의2는 농어촌특별세 비과세 목록에 들어 있지 않아 40% 감면을 고르면 감면세액의 20%가 붙습니다. 과세이연을 고르면 농어촌특별세법이 말하는 「감면」(비과세·세액면제·세액감면·세액공제·소득공제 — 같은 법 제2조 제1항)에 과세이연이 없어, 그해에는 농어촌특별세를 계산할 감면세액이 생기지 않는 것으로 읽힙니다
- 비사업용 토지라도 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득했으면 비사업용으로 보지 않아 가산세율(+10%p)이 붙지 않습니다(소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 · 21강)
- 감면은 신청해야 합니다 — 협의매수는 사업시행자가, 수용은 본인이 신고 때 신청서를 냅니다(제77조 제6항·제7항)
울산은
- 울주군 등에서 도로·산업단지 같은 공익사업 보상을 받게 되면 사업인정고시일이 언제인지부터 확인해, 그날로부터 2년 이전 취득인지(감면)와 5년 이전 취득인지(비사업용 제외)를 함께 봅니다
- 원문상 감면은 2026.12.31 이전 양도분까지입니다. 정부의 「2026년 세제개편안」(재정경제부 2026.8.3 발표 · 2026.9.1 국무회의 의결 · 국회 제출)에 제77조 감면과 제77조의2 대토보상 특례의 적용기한 연장이 들어 있습니다(언론 보도로는 2028.12.31까지 2년). 다만 정부안일 뿐 국회 통과 전이므로, 2027년 이후 양도라면 연말 국회 의결 결과를 다시 확인해야 합니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다
근거 · 조세특례제한법 제77조 · 제77조의2 · 제127조 제7항 · 제133조 제2항 · 부칙(법률 제20778호) 제10조 · 제15조 · 조세특례제한법 시행령 제72조 · 제73조 · 농어촌특별세법 제5조 · 농어촌특별세법 시행령 제4조 · 지방세특례제한법 제167조의2 · 소득세법 시행령 제168조의14
2026.10.05 · 울산부동산리더