⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
집을 가지고 있으면 해마다 내는 대표적인 보유세가 두 가지 있습니다. 시·군·구가 걷는 재산세와, 가진 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘으면 국세청이 추가로 걷는 종합부동산세(종부세)입니다. 종부세는 다주택자만의 세금이 아니라, 1주택자도 공시가격이 기준을 넘으면 낼 수 있습니다.
결론부터 — 둘 다 6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 1년 치를 냅니다. 재산세는 모든 집에 붙고, 종부세는 개인별로 가진 주택의 공시가격을 합쳐 기본공제를 넘는 부분에 붙습니다. 기본공제는 일반 개인 9억원, 1세대 1주택자 12억원입니다.
6월 1일이 기준입니다
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고(지방세법 제114조), 종부세도 같은 날을 씁니다. 6월 1일에 소유자였으면 1년을 다 가지지 않았어도 그해 세금 전부를 냅니다. 소유자는 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 판단합니다(국세청 「2026 주택과 세금」 82쪽).
- 5월 31일에 잔금 → 산 사람이 냄
- 6월 2일에 잔금 → 판 사람이 냄
매매 계약 때 잔금일을 정하면서 이 점을 같이 봅니다.
재산세 계산 구조
공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 과세표준 × 세율
공정시장가액비율은 일반 주택 60%이고, 2026년 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43% · 3억~6억원 44% · 6억원 초과 45%입니다(지방세법 시행령 제109조).
| 과세표준 | 표준세율 | 1세대 1주택 특례세율 (공시 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만~1억5천만원 | 6만원 + 초과분의 0.15% | 3만원 + 초과분의 0.1% |
| 1억5천만~3억원 | 19만5천원 + 초과분의 0.25% | 12만원 + 초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분의 0.4% | 42만원 + 초과분의 0.35% (4.05억까지) |
(책자 86쪽 · 지방세법 제111조 · 제111조의2)
여기에 도시지역분(과세표준의 0.14% · 제112조)과 재산세의 20%인 지방교육세(제151조)가 함께 고지됩니다. 7월과 9월에 절반씩 나오고, 20만원 이하면 7월에 한 번에 나올 수 있습니다(제115조).
종부세 계산 구조
(사람별 공시가격 합계 − 공제금액) × 60% = 과세표준 → × 세율 − 재산세 겹치는 부분
| 공제금액 | 대상 |
|---|---|
| 12억원 | 1세대 1주택자 |
| 9억원 | 그 밖의 개인 |
| 0원 | 일반 법인 |
(종합부동산세법 제8조 제1항 · 공정시장가액비율 60%는 책자 108쪽)
세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%의 7단계입니다(책자 110쪽). 같은 부분에 재산세와 겹쳐 붙지 않도록 재산세 일부를 빼 주고(책자 113쪽), 종부세의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다(책자 116쪽). 납부는 12월 1일~15일입니다(제16조).
1세대 1주택자 세액공제 — 나이와 보유기간에 따라 빼 주며, 둘을 합쳐 최대 80%입니다(제9조 제5항~제9항 · 책자 115쪽).
| 나이 (6월 1일 기준) | 공제 | 보유기간 | 공제 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예로 보면 (가정 숫자 · 본세만)
재산세 — 울산 북구 아파트 공시가격 3억원
- 1세대 1주택: 3억 × 43% = 1억2,900만원 → 3만원 + 6,900만원 × 0.1% = 9만9천원
- 다주택자의 한 채: 3억 × 60% = 1억8,000만원 → 19만5천원 + 3,000만원 × 0.25% = 27만원
종부세 — 한 사람이 울산에 공시가격 5억원 집 2채(합계 10억원)
- (10억 − 9억) × 60% = 과세표준 6,000만원 → × 0.5% = 30만원에서 재산세 겹치는 부분을 빼고, 농어촌특별세 20%를 더합니다
같은 2채라도 부부가 한 채씩 가졌다면 각자 5억원이라 9억원 공제 아래로 들어가 종부세가 없습니다(8강).
이럴 땐 달라집니다
- 집이 2채라도 함께 가진 집이 법에서 정한 특례주택이면 종부세 계산에서 1세대 1주택자 특례를 받을 수 있습니다 — 일시적 2주택(새 집 산 뒤 종전 집 처분기한 원칙 3년 · 둘 다 조정대상지역이면 2년), 상속주택(상속 5년 이내 · 지분 40% 이하 · 지분 공시가격 수도권 밖 3억원 이하 중 하나), 지방 저가주택(공시가격 4억원 이하 + 지역 요건). 종류마다 기간·가격·지역 요건이 있고, 9월 16일~30일에 신청해야 합니다(종합부동산세법 제8조 제4항·제5항 · 시행령 제4조의2)
- 부부 공동명의 1주택은 그대로 두면 각자 9억원 공제, 신청하면 1세대 1주택자처럼 12억원 공제와 세액공제를 받습니다(제10조의2 · 8강)
- 세금이 갑자기 오르는 것을 막는 장치 — 재산세는 과표상한제, 종부세는 전년 보유세 합계의 150% 상한이 있습니다(책자 88·115쪽)
- 재산세 1세대 1주택 특례세율은 지방세법 부칙상 2026. 12. 28.까지 성립한 납세의무까지만 적용됩니다. 2027년 이후는 연장 여부를 확인해야 합니다
울산은
집 한 채의 공시가격이 기본공제보다 낮아도, 한 사람이 여러 채를 가져 공시가격 합계가 기본공제를 넘으면 종부세가 생길 수 있습니다.
울산 울주군에 있는 공시가격 4억원 이하 주택은 다른 요건까지 갖추면 종부세 「지방 저가주택」 특례 대상이 될 수 있습니다. 지역 요건이 「수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군」(그리고 광역시가 아닌 지역)이기 때문입니다(종부령 제4조의2 제3항). 그래서 울주군 집은 해당할 수 있고, 중·남·동·북구 집은 이 지역 요건에 해당하지 않습니다.
세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.
근거 · 지방세법 제110조 · 제111조 · 제111조의2 · 제112조 · 제114조 · 제115조 · 제151조 · 같은 법 시행령 제109조 · 종합부동산세법 제8조 · 제9조 · 제10조의2 · 제16조 · 같은 법 시행령 제4조의2 · 국세청 「2026 주택과 세금」 82~91·105~116·124쪽