농지 대토 감면 — 농지를 팔고 다른 농지를 살 때

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

4년 이상 농지 가까이 살며 직접 농사짓던 사람이 그 농지를 팔고 일정 기간 안에 새 농지를 사서 계속 농사지으면, 판 농지의 양도세를 100% 감면받을 수 있습니다. 다만 새 농지의 면적·가액 기준과 앞뒤 합쳐 8년 경작을 채워야 하고, 못 채우면 감면받은 세금과 이자를 냅니다.

요건 한눈에 (조특법 시행령 제67조)

②의 「수용되면 2년」은 2026.2.27 이후 새 농지를 취득한 분부터 적용됩니다(국세청 「2026년 개정세법 해설」).

예로 보면 (가정)

5년간 재촌·자경한 울주군 논 3,000㎡를 4억 원에 판다고 합시다.

충족했더라도 새 농지에서 3년 이상 더 재촌·자경해야 종전 5년과 합쳐 8년이 됩니다. 중간에 그만두면 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 감면세액과 이자상당액을 냅니다(조특법 제70조 제4항·제5항).

이럴 땐 달라집니다

• 3,700만원 기준 등 — 사업소득금액(농업·임업·부동산임대·농가부업 소득 제외)과 총급여액 합계가 3,700만원 이상인 해, 그리고 같은 소득을 뺀 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 기준금액 이상인 해(조특법 시행령 제66조 제14항 제1호·제2호 준용 · 48강)는 경작 기간에서 빠지고, 8년을 채우기 전에 그런 해가 있으면 새 농지를 계속 경작하지 않은 것으로 봅니다(제67조 제6항)
• 새 농지를 산 뒤 4년 안에 법에 따라 협의매수·수용되면, 경작 기간을 계산할 때 4년 동안 새 농지 소재지에 거주하며 경작한 것으로 봅니다(제4항). 다만 이것만으로 감면이 확정되는 것은 아니고, 종전 농지의 재촌·자경 기간, 새 농지의 면적·가액 등 다른 요건도 갖춰야 합니다. 8년 전에 사망하면 상속인이 계속 재촌·자경할 때 기간을 합칩니다(제5항)
• 판 농지나 산 농지가 주거·상업·공업지역 편입 등으로 법정 토지에 해당하면 감면이 없고(제70조 제2항 · 제67조 제8항), 그 밖의 편입은 편입일까지 소득만 감면합니다
• 한도 — 세 가지를 같이 봅니다(제133조 · 48강)
• ① 한 해(과세기간): 8년 자경·대토 등 해당 감면을 모두 합쳐 1억원
• ② 대토 감면만: 그 해와 직전 4년을 합친 5개 과세기간 1억원
• ③ 8년 자경·자경산지·대토 등을 합쳐: 5개 과세기간 2억원
• 그래서 대토만 여러 번 받으면 ②의 5년 1억원이 먼저 걸릴 수 있습니다
• 이 감면에는 농어촌특별세가 붙지 않습니다(농어촌특별세법 시행령 제4조 제1항 제1호)
• 적용기한 — 제70조에는 기한 문구가 없습니다(2026년 10월 현재 원문)

울산은

• 원문에는 새 농지의 위치를 울산 안으로 묶는 문구가 없습니다. 다만 새 농지는 그 농지를 기준으로 같은·연접 시·군·구 또는 직선거리 30km 이내에 살며 경작해야 하므로, 다른 시·군 농지를 사면 거주지도 함께 따져야 합니다
• 울산 4개 구의 주거·상업·공업지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 대토 감면이 적용되지 않을 수 있습니다. 울주군은 「광역시에 있는 군」이라 이 3년 규정에서 빠집니다
• 「경작상의 필요」는 원문에 따로 정의가 없습니다. 같은 문구를 쓰던 옛 소득세법 대토 비과세에 대해 대법원은 종전·새 토지가 모두 농지이고, 양도인이 자경하던 사람이며, 자경할 목적으로 새 토지를 취득해야 한다고 보았고, 단기 양도차익을 노려 일시 취득했다가 파는 투기적 거래는 대상이 아니라고 했습니다(대법원 1995.9.29. 선고 95누3695 · 1990.2.27. 선고 89누4567). 지금의 시행령 요건(4년 거주 · 기한 · 면적·가액 · 8년 합산)을 채워도 실제로 농사를 이어 가려는 대토인지가 함께 보일 수 있습니다. 신고 전 세무 전문가 확인을 권합니다

근거 · 조세특례제한법 제70조 · 제133조 · 조세특례제한법 시행령 제67조 · 제66조 제14항 · 농어촌특별세법 시행령 제4조 · 지방세특례제한법 제167조의2 · 국세청 「2026년 개정세법 해설」