집을 먼저 팔까, 먼저 살까 — 일시적 2주택

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

결론부터

먼저 사도 됩니다. 다만 새 집을 산 날부터 정해진 기간 안에 원래 집을 팔아야 1주택 비과세가 유지됩니다. 그 기간이 2026년 10월 1일부터 「조정대상지역 → 조정대상지역」 갈아타기는 3년에서 2년으로 짧아졌습니다.

일시적 2주택 비과세 — 세 가지 조건

1. 원래 집(종전 주택)을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 산다
2. 새 집을 산 날부터 아래 기간 안에 원래 집을 판다
3. 원래 집이 그 자체로 1주택 비과세 요건을 갖춘다 — 2년 이상 보유, 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주(시행령 제154조 제1항)

원래 집의 양도가액이 12억원을 넘으면, 특례 요건을 갖춰도 고가주택 계산 방식에 따라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 · 5강). 실제 기한은 새 집의 취득일·계약일·계약금 지급일과 원래 집의 양도일을 함께 보고 정합니다.

2년이 적용되는 사람은 — 날짜가 중요합니다

새 규정은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 새 집을 사고, 2026년 10월 1일 이후 원래 집을 파는 경우부터 적용됩니다(부칙 제2조 제1항). 2026년 8월 3일 이전에 새 집(또는 그 집을 받을 권리)을 샀거나, 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면 종전대로 3년입니다(같은 조 제2항).

취득세도 같은 방향으로 바뀌었습니다

조정대상지역에서 2주택이 되면 취득세가 중과(8%)되지만, 원래 집을 기한 안에 팔면 일시적 2주택으로 보아 중과하지 않습니다. 그 기한이 3년, 둘 다 조정대상지역이면 2년입니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항 · 2026.10.1 시행). 취득세 개정은 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하고, 집·입주권·분양권·오피스텔을 하나 가진 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 새 집 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전 규정을 따릅니다(부칙 제2조 제2항).

★ 경과 규정 날짜가 세금마다 다릅니다 — 양도세는 8월 3일까지 계약·계약금, 취득세는 8월 26일 이전 계약·계약금이면 종전 규정입니다. 따로 확인합니다.

예로 보면 (가정)

이럴 땐 달라집니다

• 원래 집을 산 지 1년이 안 돼 새 집을 사면 이 특례를 쓸 수 없습니다. 수용 등 일부 예외는 1년 요건이 빠집니다(제155조 제1항 후단).
• 기한 안에 못 판 이유가 법에 정한 사유면 기한을 지난 것으로 보지 않습니다 — 한국자산관리공사에 매각을 맡긴 경우, 법원 경매·공매가 진행 중인 경우, 정비사업 현금청산·수용재결 절차가 진행 중인 경우 등(제155조 제18항). 단순히 「집이 안 팔렸다」는 여기에 들지 않습니다.
• 새로 산 것이 집이 아니라 분양권·입주권이면 다른 조문(시행령 제156조의2 · 제156조의3)을 봅니다 — 12강.
• 먼저 팔고 나중에 사면 일시적 2주택 문제가 생기지 않습니다. 대신 이사 날짜와 잔금 날짜 사이 공백을 감당해야 합니다.

울산은

• 2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아닙니다. 그래서 울산 집끼리 갈아탈 때는 이번 개정과 관계없이 3년입니다. 다른 지역에 집이 있거나 새 집이 다른 지역이면, 새 집 취득일 현재 각 집의 조정대상지역 여부를 따로 확인합니다.
• 바뀐 「2년」은 서울 등 조정대상지역에 집이 있는 울산 손님에게 해당될 수 있습니다. 자녀 집, 예전에 사 둔 수도권 집이 있는지 먼저 살핍니다.
• 신고 전에는 세무 전문가에게 날짜 계산을 확인받는 것이 안전합니다.

근거 · 소득세법 제89조 제1항 제3호 · 소득세법 시행령 제154조 제1항 · 제155조 제1항 · 제18항 · 부칙(대통령령 제36737호) 제2조 · 지방세법 제13조의2 제1항 · 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 · 부칙(대통령령 제36736호) 제2조