⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.
결론부터
월세는 원칙적으로 2주택부터, 전세보증금은 원칙적으로 3주택부터 간주임대료가 과세됩니다. 다만 2026년부터는 기준시가 12억원 초과 주택만 세어 2주택이고 그 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우에도 간주임대료가 과세됩니다. 1년 주택임대 수입이 2천만원 이하이면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 계산하는 방법을 고를 수 있습니다.
주택 수별로 보면
주택 수는 부부 것을 합쳐 셉니다(시행령 제8조의2 제3항 제4호).
| 가진 주택 수 | 월세 | 전세보증금 (간주임대료) |
|---|---|---|
| 1채 | 비과세 (단, 기준시가 12억원 초과 주택·국외 주택은 과세) | 과세 안 함 |
| 2채 | 과세 | 원칙적으로 과세 안 함 — 단 2026년부터 ① 기준시가 12억원 이하 주택은 빼고 세어 고가주택만으로 2채이고 ② 그 주택들의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 과세 |
| 3채 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억원 초과면 과세 |
- 1주택 비과세: 소득세법 제12조 제2호 나목
- 보증금 과세(간주임대료): 제25조 제1항 · 시행령 제53조 제1항. 2주택 고가 기준은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 과세기간부터 적용됩니다(부칙).
- 보증금을 셀 때 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다(제25조 제1항 단서). ※ 이것은 전세보증금 간주임대료의 주택 수에 관한 특례이고, 그 소형주택에서 받는 월세까지 비과세되는 것은 아닙니다.
간주임대료는 보증금을 그대로 소득으로 보는 것이 아니라, 3억원을 넘는 보증금에 정해진 비율과 이자율을 곱해 수입으로 잡는 방식입니다. 시행령 제53조 제3항 제1호의 산식(국세청 「2026 주택과 세금」 155쪽과 같음)은 이렇습니다.
간주임대료 = (보증금 등 − 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 그 임대사업에서 생긴 이자·배당 등 금융수익
- 2025년 귀속 주택임대소득의 간주임대료 계산에 쓰는 정기예금이자율은 연 3.1% 입니다(소득세법 시행규칙 제23조 제1항 · 2026.1.2 개정 · 같은 책자 148쪽 — 그 전 3.5%). 이자율은 귀속연도마다 바뀔 수 있습니다.
- 보증금을 받은 집이 둘 이상이면 3억원은 보증금 적수가 가장 큰 집부터 차례로 뺍니다(같은 책자).
- 예를 들어 3주택 이상인 사람이 1년 내내 보증금 합계 5억원을 받았다면 (5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 372만원이 간주임대료입니다(금융수익이 없다고 가정).
- ★ 2주택 고가 기준의 「12억원」은 과세 대상인지 가르는 기준일 뿐입니다. 일단 과세 대상이 되면 계산식에서 빼는 금액은 똑같이 3억원입니다(시행령 제53조 제3항 제1호 산식은 하나뿐). 예를 들어 기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 1년 내내 13억원이면 계산의 출발점은 (13억 − 3억) × 60% × 정기예금이자율이고, 12억원을 넘은 1억원만으로 계산하는 것이 아닙니다.
2천만원 이하면 — 분리과세를 고를 수 있습니다
1년 주택임대수입이 2천만원 이하이면 다음 두 가지 중 하나를 고릅니다(제14조 제3항 제7호 · 제64조의2).
| 방식 | 계산 |
|---|---|
| 종합과세 | 다른 소득과 합쳐 기본세율 |
| 분리과세 | (수입 − 필요경비 50% − 공제 200만원) × 14% |
- 공제 200만원은 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받습니다.
- 등록한 임대주택은 필요경비 60%, 공제 400만원 입니다. 다만 10년 이상 임대하지 않으면 차액을 다시 냅니다(제64조의2 제2항 · 제3항) — 19강.
- 여기서 「등록한 임대주택」은 세 가지를 모두 갖춰야 합니다(시행령 제122조의2 제1항) — ① 민간임대주택법에 따라 등록한 공공지원 또는 장기일반 민간임대주택(아파트 매입임대는 2020년 7월 10일 이전 등록 신청분만), 또는 2020년 7월 10일 이전 등록 신청한 단기(옛 법) 민간임대주택 ② 세무서 사업자등록 ③ 임대료·보증금 인상률 5% 이하(증액 뒤 1년 안 재증액 금지).
예로 보면 (가정)
부부가 울산에 아파트 2채(각 기준시가 12억원 이하)를 가지고, 1채에 살면서 1채를 월세로 놓아 1년 월세 수입이 1,200만원이라고 가정합니다. 다른 종합소득금액은 2천만원 이하, 임대주택 등록은 하지 않았습니다.
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 수입 | 1,200만원 |
| 필요경비 50% | − 600만원 |
| 공제 | − 200만원 |
| 과세표준 | 400만원 |
| × 14% | 56만원 |
| 지방소득세 (과세표준 × 1.4%) | 5만 6천원 |
같은 2채를 전세로만 놓았다면, 둘 다 12억원 이하라 보증금 과세 대상이 아닙니다.
이럴 땐 달라집니다
- 공동명의 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산하지만, 임대수입 금액과 고가주택 지분율 등에 따라 공동명의자 각자에게도 주택 수가 잡히는 예외가 있습니다 — 그 집 임대수입 몫이 연 600만원 이상이거나, 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가진 사람은 지분이 작아도 주택 수에 넣습니다(시행령 제8조의2 제3항 제2호).
- 다가구주택은 1채로 보되, 구분등기했다면 각각 1채입니다.
- 남의 집을 빌려 다시 세놓은 전대는 빌린 사람의 주택으로 셉니다.
- 임대수입이 2천만원을 넘으면 분리과세를 고를 수 없고 종합과세입니다.
- 임대사업은 세무서에 사업자등록을 해야 합니다(소득세법 제168조). 기한까지 등록하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지 주택임대수입의 0.2%(1천분의 2)를 가산세로 냅니다. 낼 소득세가 없어도 붙습니다(제81조의12).
- 분리과세를 고르면 지방소득세도 따로 계산합니다 — 분리과세 사업소득금액(수입 − 필요경비 − 공제)에 1.4%(1천분의 14)를 곱합니다(지방세법 제93조 제10항 · 제11항).
울산은
- 이 기준은 지역과 상관없이 같습니다. 조정대상지역 여부와도 관계없습니다.
- 「12억원」은 기준시가(공시가격)입니다. 시세가 아닙니다. 울산에서 1채만 가진 분이 월세를 받으면, 그 집 공시가격이 12억원을 넘지 않는 한 비과세입니다.
- 분리과세를 고르더라도 다음 해 5월 1일~31일 종합소득세 확정신고 때 신고합니다(소득세법 제70조 제1항 · 제2항). 신고 전에는 세무 전문가에게 주택 수 계산을 확인받는 것이 안전합니다.
근거 · 소득세법 제12조 제2호 나목 · 제14조 제3항 제7호 · 제25조 제1항 · 제64조의2 · 제70조 제1항 · 제2항 · 제168조 제1항 · 제81조의12 · 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 · 제53조 제1항 · 제3항 · 제122조의2 제1항 · 소득세법 시행규칙 제23조 제1항 · 지방세법 제93조 제10항 · 제11항 · 국세청 「2026 주택과 세금」