양도세는 어떻게 계산되나 — 구조

⚠ 이 글은 일반적인 세법 제도 설명입니다. 세금은 사람마다 보유 기간·세대·주택 수에 따라 크게 달라지니, 실제 세법 상담은 전문 세무사에게 받으시기 바랍니다.

양도소득세는 집을 팔아 남긴 돈(차익)에 붙는 세금입니다. 공식이 길어 보이지만 순서는 늘 같습니다. 이 순서만 알면 「무엇이 세금을 바꾸는지」가 보입니다.

결론부터 — 판 값 − 산 값 − 비용 = 차익, 여기서 오래 가진 만큼 빼 주고, 250만원을 더 빼서 남은 금액에 6~45% 누진세율을 곱합니다. 주택·조합원입주권을 2년이 안 돼 팔면 60~70%의 단기 세율이 적용될 수 있습니다(토지·일반 건물은 단기 세율이 다릅니다).

계산 순서 다섯 단계

(소득세법 제95조 · 제97조 · 제103조 · 제104조 · 국세청 「2026 주택과 세금」 189쪽)

기본세율 — 6%에서 45%까지

(책자 214쪽 — 소득세법 제55조 세율)

누진공제는 계산을 쉽게 하려는 숫자입니다. 과세표준 전체에 그 칸의 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면, 구간별로 나눠 계산한 것과 같은 값이 나옵니다.

짧게 가지면 세율이 달라집니다

(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호·제10호)

2년이 안 됐는데 팔아야 한다면, 며칠 차이로 세율이 바뀌는지 날짜를 먼저 확인해야 합니다. 보유기간은 취득일(보통 잔금일)부터 양도일까지입니다.

예로 보면 (가정 숫자)

다른 집이 있어 비과세가 안 되는 사람이 울산 아파트를 판다고 가정합니다.

• 양도가액 5억원 · 취득가액 3억원 · 필요경비(취득세·중개보수 등) 2,000만원 · 5년 보유

같은 조건에서 보유가 1년 6개월이었다면 장기보유특별공제가 없고 세율이 60%라, 산출세액이 (1억8,000만 − 250만) × 60% = 1억650만원이 됩니다.

이럴 땐 달라집니다

• 산 값을 확인하기 어려울 때 — 실제 취득가액을 장부·증빙으로 확인할 수 없으면 법에서 정한 방법에 따라 매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액 등을 씁니다(제97조 · 책자 189·199쪽). 5% 가산세는 모든 경우가 아니라, 건물을 신축하거나 85㎡ 넘게 증축한 뒤 5년 안에 팔면서 감정가액·환산취득가액을 쓸 때만 붙습니다(제114조의2). 오래전에 산 아파트 계약서를 잃어버려 환산가액을 쓰는 것만으로는 이 가산세가 붙지 않습니다. 그래도 계약서와 영수증은 꼭 보관합니다
• 1세대 1주택 비과세 — 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하면 비과세됩니다. 12억원을 넘는 고가주택은 따로 계산합니다(5강)
• 조정대상지역 주택을 다주택자가 팔 때 — 기본세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)를 더합니다. 2022. 5. 10.~2026. 5. 9.에는 2년 이상 보유 주택에 한시로 적용하지 않았고, 2026. 5. 10.부터 다시 적용되고 있습니다(책자 188·214쪽)
• 상속받은 집 — 단기 세율(60·70%)을 판단할 때만 보유기간을 돌아가신 분이 산 날부터 셉니다(제104조 제2항 제1호). 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세의 보유기간은 따로 정한 규정을 따릅니다(10강 · 29강)

울산은

2026년 10월 현재 울산은 조정대상지역이 아니므로, 울산 집을 팔 때는 다주택자라는 이유만으로 중과세율이 붙지 않고 기본세율을 씁니다. 3년 이상 보유 등 요건을 갖추면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 다만 수도권 조정대상지역 집을 함께 가진 사람이 그 집을 팔 때는 중과가 붙을 수 있으니, 어느 집을 먼저 파느냐가 세금을 크게 바꿉니다(13강).

세액은 사람마다 달라 신고 전 세무 전문가 확인이 필요합니다.

근거 · 소득세법 제55조 · 제95조 · 제96조 · 제97조 · 제103조 · 제104조 · 제105조 · 제114조의2 · 지방세법 제103조의3 · 국세청 「2026 주택과 세금」 188·189·198·199·212~215쪽