한 줄로
재개발 구역에서 주거이전비·이주정착금·이사비를 받을 자격이 있는데 받지 못한 현금청산대상자와 세입자는, 지급 대상이라면 그 돈을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 된다는 대법원 판단입니다.
왜 문제가 되나
조합은 수용재결에서 정해진 손실보상금(집값)을 지급하거나 공탁하면 집을 비워 달라고 요구할 수 있습니다. 그런데 주거이전비·이주정착금·이사비는 그와 별도로 주어야 하는 돈입니다(15강).
현장에서는 집값만 공탁해 놓고 「이제 나가라」고 하는 경우가 많았습니다. 주거이전비는 나중에 정산하자면서요. 이때 버틸 수 있는지가 이 사건들입니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
- 주거이전비 등도 토지보상법에 따른 손실보상에 들어갑니다. 그래서 수용재결의 집값·지장물 보상금만 공탁했다고 손실보상이 끝난 것이 아닙니다.
- 현금청산대상자나 세입자가 주거이전비 등의 지급요건을 갖추었다면, 그 지급이 끝날 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
- 협의가 성립한 경우 — 사업시행자의 주거이전비 등 지급 의무와 상대방의 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다.
- 재결 절차에 따를 때 — 주거이전비 등의 지급 절차가 부동산 인도보다 먼저여야 합니다.
- 다만 사업시행자가 수용재결에서 정한 주거이전비 등을 수용개시일까지 지급하거나 공탁했다면, 금액을 더 달라고 행정소송으로 다투는 중이어도 인도를 거절할 수 없습니다.
- 주거용이 아닌 건물(영업장·공업사)의 소유자는 주거이전비 대상이 아니어서 이 이유로 인도를 거절할 수 없다고 보았습니다(2019다235153 · 그 부분 상고기각).
두 사건 모두 대법원이 원심을 깨고, 주거이전비 지급 대상인지 다시 따져 보라고 돌려보냈습니다(파기환송).
실무에서 뜻하는 것
- 「집값 줬으니 나가라」는 요구에 바로 응할 필요는 없습니다. 내가 주거이전비 대상인지, 주거이전비·이사비가 정산됐는지 먼저 확인하셔야 합니다.
- 다만 재결에서 정한 주거이전비를 수용개시일까지 지급하거나 공탁했다면, 금액을 더 다투는 중이어도 집은 비워 주어야 합니다. 영업용 건물처럼 주거이전비 대상이 아니면 이 이유로 버틸 수 없습니다.
- 반대로 조합 쪽에서도 이 돈을 정리하지 않으면 명도가 늦어지고, 그만큼 사업이 지연됩니다(18강 · 이주가 늦어지면 이자가 늘어납니다).
- 금액과 요건은 거주 기간과 가구원 수로 정해집니다. 세입자는 공람공고일 당시 3개월 이상(무허가 건축물은 1년 이상) 거주가 기준입니다(15강). 소유자는 그 집(또는 구역 안 다른 집)에 실제로 살고 있어야 주거이전비 대상입니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제1항).
- 이 판례는 아직 집을 넘기지 않은 사람의 이야기입니다. 조합원일 때 이미 집을 조합에 넘긴 뒤 현금청산을 택한 경우는 집을 돌려받을 수 없고 돈으로만 정산받습니다(현금청산 지연이자 판례 참고).
- 이주 협의를 할 때는 집값 · 주거이전비 · 이사비를 한 장에 적어 무엇이 정산됐는지 남겨 두시는 편이 안전합니다.