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울산 재개발 판례

공사비를 올리려면 총회 의결이 먼저다 — 나중에 추인해도 처벌은 남는다

법원
대법원
사건번호
2010다105112 · 2014도4454 · 2018다299211
선고일
2011.04.28 · 2015.04.23 · 2020.01.09
사건명
용역비 · 도시및주거환경정비법위반 · 용역비

한 줄로

예산에 없는데 조합원 부담이 늘어나는 계약은 총회 의결을 「미리」 거쳐야 하고, 의결 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 나중에 총회에서 추인해도 조합 임원의 처벌은 그대로입니다. 총회가 구체적으로 의결했다면 대의원회 추인은 따로 필요 없다고 본 판결도 있습니다(원문 미확인).

왜 문제가 되나

20강에서 본 대로 공사비는 여러 이유로 오릅니다. 문제는 누가 결정하느냐입니다. 조합 집행부가 시공사와 먼저 합의해 버리고 총회는 나중에 열거나, 반대로 총회에서 통과된 안을 대의원회가 다시 문제 삼는 일이 실제로 벌어집니다.

법은 「예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약」을 총회 의결사항으로 정하고 있습니다(현행 도시정비법 제45조 제1항 제4호).

법원은 이렇게 봤습니다

① 의결 없이 맺었으면 계약 자체가 무효 — 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 (용역비)

도시정비법에 의해 설립된 재건축정비사업조합이 조합원 총회 결의를 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없다.
도시 및 주거환경정비법 제24조 제3항 제5호에서 말하는 ‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약’이란 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를 벗어나서 돈을 지출을 하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 비용에 대한 부담이 되는 계약을 의미한다.

대법원은 예비비가 이미 다 쓰인 뒤에 맺은 계약이라면 총회 의결이 없는 한 무효라고 보고, 실제로 그랬는지 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다(파기환송).

② 「미리」 의결해야 한다 — 나중에 추인해도 범죄는 남는다 — 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도4454 (도시및주거환경정비법위반)

구 도시정비법 제85조 제5호에 정한 ‘총회의 의결’은 원칙적으로 사전 의결을 의미한다고 보아야 하므로, 조합의 임원이 총회의 사전 의결을 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결하였다면 이로써 구 도시정비법 제85조 제5호에 위반한 범행이 성립된다고 할 것이고, 나중에 총회에서 추인 의결이 이루어지더라도 그 범행이 소급적으로 불성립하게 된다고 볼 수는 없다.

다만 모든 계약을 낱낱이 미리 정할 수는 없으므로, 계약의 목적과 내용, 조합원이 지게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 총회 의결을 받았다면 사전 의결을 거친 것으로 봅니다.

이 판결은 형사(벌칙) 사건입니다. 사후 추인으로 계약의 민사상 효력까지 되살아나지 않는지는 이 판결이 판단한 것이 아니어서 확인이 필요합니다.

③ 총회가 구체적으로 의결했다면 대의원회 추인은 따로 필요 없다 (원문 미확인) — 대법원 2020. 1. 9. 선고 2018다299211 (용역비)

※ 이 판결은 국가법령정보센터에 원문이 없어 원문을 대조하지 못했습니다. 아래는 판례 소개 자료를 바탕으로 한 내용입니다.

감리비를 약 11억 8천만원 늘리는 안을 총회가 항목별 증액 내역까지 밝혀 의결한 사건입니다. 계약을 맺은 뒤 대의원회가 추인을 부결했지만, 대법원은 총회 의결에 계약 체결 권한이 이미 포함돼 있다고 보아 변경계약을 유효로 판단했습니다(파기환송).

실무에서 뜻하는 것

위 판결들은 구 도시정비법 조문(제24조 제3항 제5호 · 제85조 제5호)에 관한 것이지만, 같은 내용이 현행법 제45조 제1항 제4호와 제137조 제6호에 이어져 있습니다.

판결 원문 보기 →

판례 목록
  1. 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과하면서 과세관청이 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 해당 자산의 취득가액을 개별…
  2. 새 임차인에게 월세를 3배 넘게 부르면 권리금 방해가 될 수 있다
  3. 조합장 후보가 명부를 선거사무원에게 건넨 것만으로는 개인정보 범죄로 보기 어렵다
  4. 일반분양 없이 임대만 한 건물은 취득세 면제 「체비지」가 아니다
  5. 월세 안 받기로 한 약속도 사업자등록을 고쳐야 새 건물주에게 통합니다
  6. 월세 3번 밀려 해지를 알린 뒤 일부를 내도 계약은 끝날 수 있습니다
  7. 전세보증 보증금도 집을 비워 줘야 지연이자가 붙습니다
  8. 일시적 2주택, 새집을 산 뒤 세입자와 늘린 계약 기간은 인정되지 않습니다
  9. 상속받은 땅을 나중에 비싸게 팔았다고, 그 값을 바로 상속 때 시가로 볼 수는 없습니다
  10. 임대 계약 때 집이 있었다면 나중에 없애도 우선 분양 자격은 돌아오지 않는다
  11. 계약이 끝난 뒤 건물이 팔려도 새 주인이 보증금을 돌려줘야 한다
  12. 구청에 넘어갈 도로·공원 땅에 잘못 매긴 재산세는 무효
  13. 집 수를 셀 때 분양권은 당첨일이 아니라 계약한 날부터 센다
  14. 전세임대 입주자가 그 집을 사면 LH의 대항력도 그때 사라집니다
  15. 물려받은 집의 「거주기간」은 내가 상속받은 뒤 산 기간만 셉니다
  16. 세입자가 살던 집을 사면 그 순간 임차인 대항력은 끝납니다
  17. 재건축 아파트, 추가로 낸 돈(청산금) 몫은 새 아파트에 2년 살아야 공제가 큽니다
  18. 총회 1개월 전 통지 — 보내 줘야 하는 건 「내 것」까지다
  19. 관리처분 총회 전 통지는 「내 몫」이면 되고, 상가만 따로 취소할 수 있다
  20. 분양권 불법전매 신고 포상금, 줄지 말지는 시·도지사가 정할 수 있다
  21. 다세대 한 채를 중개해도 공동담보로 묶인 다른 세대의 선순위 임차인까지 확인해 설명해야 합니다
  22. 다가구주택은 지번만 전입해도 되고, 계약서와 다른 호실에 살아도 대항력이 생깁니다
  23. 「내가 직접 장사하겠다」는 것만으로는 새 임차인을 거절할 수 없다
  24. 철거를 앞두고 비어 있는 재건축 아파트도 취득세는 「주택」 세율입니다
  25. 컨테이너처럼 쉽게 떼는 구조물은 상가임대차법 보호를 못 받습니다
  26. '우선 분양 신청하세요' 안내도 계약 제안 — 자격 있으면 계약이 될 수 있다
  27. 우선 분양 자격의 '집 없음' 기준은 입주 때 공고·계약에서 정한 기준으로 본다
  28. 2017년 개정법 전 인가 신청 구역은 「사실상 도로」 땅을 공짜로 못 받는다
  29. 개방형 발코니 타입 배정, 총회 자료로 알렸다면 조합 배상 책임 없다
  30. 자녀가 전세 낀 아파트를 증여받을 때, 보증금 몫을 「산 것」으로 보려면 자녀 돈으로 갚을 힘이 있어야 합니다
  31. 내 집 한 채에 배우자 명의 지방 저가주택이 있으면 종부세 「1세대 1주택」 혜택이 없습니다
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  33. 집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은 그 집 경매 배당으로만 받을 수 있습니다
  34. 기준일 전에 상속이 시작됐다면, 등기가 늦어도 상속받은 지분으로 따로 분양받을 수 있다
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  37. 이사 간 뒤에 임차권등기가 되면 대항력은 되살아나지 않고 등기한 날부터 새로 생깁니다
  38. 「1세대」는 주민등록이 아니라 실제로 함께 사느냐로 본다
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  41. 세 낀 집 매매에서 보증금 인수의 법적 성격까지 중개사가 설명할 의무는 없습니다
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  43. 갱신을 요구했다가 마음을 바꿔 해지를 알리면, 새 기간을 기다리지 않고 통지 3개월 뒤 끝납니다
  44. 돌아가신 분과 한 세대였다면, 함께 물려받은 집도 「공동상속주택」 특례를 못 받습니다
  45. 「제가 들어가 살 거예요」로 갱신을 거절하려면 집주인이 진짜라는 것을 증명해야 합니다
  46. 다가구 전세 중개 때 집주인 말만 적어 주면 공인중개사가 배상할 수 있습니다
  47. 주거용으로 빌려준 오피스텔은 재산세도 「주택」으로 매깁니다
  48. 임차권등기가 된 집에 들어가도 대항력·확정일자 효력은 생기고 최우선변제만 빠집니다
  49. 권리금 손해배상은 법이 정한 책임 — 이자는 계약 끝난 다음 날부터
  50. 세입자가 갱신을 요구한 뒤 집을 산 새 주인도 기간 안이면 실거주로 거절할 수 있습니다
  51. 「재건축할 계획이다」라고 알린 것만으로는 권리금 방해가 아니다
  52. 위장전입으로 당첨된 분양권은 산 사람도 위약금 10%를 돌려받지 못한다
  53. 등기 안 된 집도 실제로 내 집처럼 썼다면 「무주택」이 아니다
  54. 「1년 6개월 비워 두기」는 주인이 바뀌어도 이어서 셀 수 있다
  55. 「1년 6개월 비워 두겠다」는 처음부터 그 이유로 거절해야 한다
  56. 집이 팔리면 보증금 의무는 새 주인에게 넘어가고, 싫다면 알게 된 뒤 곧바로 이의해야 합니다
  57. 주거이전비를 받을 자격이 있는데 못 받았다면 집을 비워 주지 않아도 된다
  58. 임대차 기간 중 한 번이라도 월세 3기분이 밀렸다면 갱신을 거절당할 수 있다
  59. 정관에 「사업비를 뗄 수 있다」고만 적어서는 현금청산금에서 사업비를 못 뺀다
  60. 조합이 현금청산금을 기한 안에 안 주면 지연이자를 내야 한다
  61. 공사비를 올리려면 총회 의결이 먼저다 — 나중에 추인해도 처벌은 남는다
  62. 원상회복 범위는 계약 내용으로 정해져, 앞 세입자 시설을 철거할 수도 있습니다
  63. 건물주가 「누구를 데려와도 안 받는다」고 했다면 새 임차인을 데려오지 않아도 배상받는다
  64. 갱신요구 기간이 끝나도 권리금 회수 기회는 보호된다
  65. 대출이 걸린 집이면 근저당을 풀어 줘야 청산금을 받는다 — 이전고시 뒤에는 달라진다
  66. 소액임차인 기준 금액은 상대가 근저당이냐 확정일자 임차인이냐에 따라 달라집니다
  67. 현금청산 수용보상금은 「수용재결일」 가격으로 정한다
  68. 빚을 넘기며 증여하면(부담부증여) 은행이 승낙하지 않아도 빚 몫은 양도세 대상입니다
  69. 사업자등록에 적힌 보증금이 한도를 넘으면 실제 계약이 달라도 대항력이 없다
  70. 상가가 더 큰 겸용주택으로 재개발 아파트를 받았다면, 상가 몫은 1주택 공제를 못 받습니다
  71. 결혼해서 잠깐 집이 세 채가 된 것만으로 다주택 중과세를 매길 수는 없습니다
  72. 이전고시가 나면 관리처분계획은 더 이상 다툴 수 없다
  73. 「가계약서」라도 집과 값이 정해지면 매매계약이 성립할 수 있습니다
  74. 놀이방으로 쓰던 아파트도 언제든 살 수 있으면 「주택」으로 셉니다
  75. 전 주인이 밀린 관리비 — 공용부분만 새 주인이 낸다
  76. 작은 고장은 임차인이, 보일러·배관 같은 큰 수리는 집주인이 합니다
  77. 원상회복은 내가 빌렸을 때 상태까지 — 전 세입자가 한 것까지는 아닙니다
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