한 줄로
임차인의 원상회복은 자기가 빌렸을 때의 상태로 돌려놓는 것까지입니다. 따로 약속하지 않았다면 전 세입자가 설치한 시설까지 뜯어낼 의무는 없습니다. 또 원상회복이 늦어져 집주인이 대신 공사했을 때 물어줄 손해는, 집주인이 스스로 공사할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다.
무슨 일이 있었나
- 이 점포는 원래 다른 사람이 유흥음식점으로 쓰던 곳이었습니다. 임차인(이 사건 원고)은 1982년경 다른 사람과 함께 이 점포를 빌려 같은 영업을 하다가 내부시설을 크게 고쳐 꾸몄습니다.
- 1985. 1. 1. 임차인은 보증금 2,500만 원, 기간 같은 해 12. 31.까지로 단독으로 다시 계약했습니다. 보증금은 「원상회복해 돌려줄 때 받기로」 했습니다.
- 임차인은 계약을 끝내고 1985. 12. 27. 나갔는데, 조명등을 떼면서 천장을 부수어 놓는 등 원상회복을 제대로 하지 않았습니다.
- 원상회복을 두고 다툼이 길어졌고, 결국 집주인(이 사건 피고)이 1986년 말까지 직접 남은 공사를 마친 뒤, 공사비와 그때까지의 임대료 상당액을 보증금에서 빼고 돌려주었습니다.
- 2심은 「원상회복이 늦어져 집주인이 실제로 공사를 마친 날까지」의 임대료 상당액을 손해로 계산했습니다.
왜 문제가 되나
원상회복의 범위가 어디까지인지, 그리고 원상회복이 늦어졌을 때 손해를 언제까지로 계산하는지에 따라 보증금에서 빠지는 금액이 크게 달라집니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.
임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 원상회복은 「내가 들어올 때 모습」으로 돌려놓는 것입니다. 내가 들어오기 전부터 있던 시설은, 따로 약속하지 않았다면 내가 철거할 몫이 아닙니다.
- 그래서 2심은 임차인이 빌릴 때 상태가 어땠는지, 임차인이 고친 것이 무엇인지부터 다시 따져야 했습니다.
- 임차인이 원상회복을 미루면 손해를 물어야 하지만, 집주인이 공사를 한없이 미룬 기간까지 다 물어야 하는 것은 아닙니다. 집주인이 스스로 공사할 수 있었던 기간까지입니다.
결과: 파기환송 — 2심 판결 중 임차인이 진 부분을 깨고 광주고등법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.
대법원 판결은 1990년 10월 30일에 이미 났습니다. 대법원은 「원상회복은 임차 당시 상태까지」, 「지체 손해는 집주인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지」라는 기준을 정했고, 그 기준에 따라 실제로 보증금에서 얼마를 빼야 하는지는 2심(광주고등법원)이 다시 판단합니다. 환송 뒤 2심 결과는 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 두 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 중고 가구가 딸린 방을 빌렸다면, 나갈 때 그 가구를 버려야 하는 것은 아닙니다. 내가 새로 들인 선반이나 내가 칠한 벽만 처음 모습으로 돌려놓으면 됩니다.
실무에서 뜻하는 것
- 입주할 때 사진을 남겨 두는 것이 가장 중요합니다(일반적으로). 나갈 때 「원래 이랬다」를 보여 줄 근거가 됩니다(주택 공부방 18강).
- 전 세입자가 설치한 붙박이·인테리어를 그대로 넘겨받는다면, 나갈 때 누가 철거하는지 특약으로 적어 두는 것이 다툼을 줄입니다. 다음 판례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)처럼 계약 내용에 따라 앞 사람 시설까지 철거해야 한다고 본 경우도 있습니다.
- 사건 건물은 점포였지만, 원상회복의 근거 조항(민법 제654조·제615조)은 주택에도 같습니다.
- 「사는 동안 자연스럽게 생긴 낡음」을 직접 다룬 대법원 판례는 이번에 찾지 못했습니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
가. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위
나. 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우 임대인이 입은 손해의 범위
### 판결요지
가. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.
나. 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
### 결론(주문)
원심판결 중 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등 법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.