한 줄로
일시적 2주택 비과세에서 새집에 세입자가 살고 있어 늦게 들어가도 되는 기한은 새집을 살 당시 이미 있던 임대차계약의 종료일까지입니다. 새집을 산 뒤에 세입자와 약정해 늘린 기간은 인정되지 않습니다.
무슨 일이 있었나
- 원고는 1999년에 서울 양천구 목동 아파트(종전 주택)를 샀습니다.
- 원고 부부는 2020. 9. 7. 마포구 공덕동 아파트(신규 주택)를 16억 3,000만 원에 사기로 하고 세입자가 있는 채로 넘겨받았습니다(2020. 11. 2. 등기). 그 세입자의 계약 기간은 2019. 10. 10.부터 2021. 10. 9. 까지였습니다.
- 원고는 종전 주택을 14억 5,000만 원에 팔고(2020. 12. 23. 등기) 일시적 2주택 비과세로 신고했습니다.
- 그 뒤 2021. 3. 13. 원고는 신규 주택 세입자와 「계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 에 집을 비워 준다」는 약정을 했고, 2022. 6. 7.에 이사하고 전입신고를 했습니다.
- 두 집 모두 조정대상지역이었습니다. 당시 법은 이 경우 신규 주택을 산 날부터 1년 안에 세대 전원이 이사·전입해야 했고, 세입자가 있으면 전 소유자와 세입자 사이 계약의 종료일까지(최대 2년) 늦춰 주었습니다.
- 세무서는 전입 요건을 못 지켰다며 양도소득세를 매겼습니다. 2심은 「늘어난 2022. 6. 7.이 기한이니 지켰다」며 원고 손을 들어 주었습니다.
왜 문제가 되나
세입자가 있는 집을 사면 바로 들어가 살 수 없습니다. 그래서 법이 기한을 늦춰 주는데, 새 주인이 세입자와 기간을 다시 정하면 그 날짜까지 늦춰지는지가 쟁점이었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다.
종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후에 기존 임차인과 사이에 임대차기간을 연장하거나 이를 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일은 여기에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
신규 주택에 관한 기존 임대인의 지위를 승계하였는지 여부는, 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 법문언에 따라 그 전입요건의 충족 여부를 판단하는 데에 영향을 미치지 않는다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 늦춰 주는 기한의 기준은 새집을 사는 그 순간 전 집주인과 세입자 사이에 있던 계약의 종료일입니다. 이 사건에서 그 계약은 2021. 10. 9.에 끝나는 것이었으므로, 나중에 약정한 2022. 6. 7.은 기한이 될 수 없습니다.
- 산 뒤에 새 주인이 세입자와 날짜를 다시 정한 것은 갱신이든 연장이든 들어가지 않습니다. 시행령의 「신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다」는 문구도 같은 뜻이라고 보았습니다.
- 새 주인이 법에 따라 임대인 자리를 넘겨받았다는 사정도 결론을 바꾸지 못합니다.
결과: 파기환송 — 원고 손을 들어 준 2심을 깨고 서울고등법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다. 환송 뒤 결과는 확인하지 못했습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 「앞사람이 예약해 둔 시간까지는 기다려 준다」는 규칙에서, 자리를 넘겨받은 내가 그 사람과 따로 시간을 더 잡았다고 해서 기다려 주는 시간이 늘어나지는 않는 것과 같습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 세입자 있는 집을 사서 갈아탈 때는 매수 당시 임대차계약서의 종료일이 기준이었습니다. 매수 뒤에 맺은 명도 약정·연장 약정은 기한을 늘리지 못했습니다(세금 공부방 13강).
- 지금 법은 다릅니다. 2026. 10. 1. 시행 소득세법 시행령 제155조 제1항에는 이 사건에서 문제 된 전입 요건이 없고, 종전 주택을 파는 기한만 조정대상지역 안에서 갈아타면 2년 · 그 밖에는 3년으로 정해져 있습니다. 울산은 2026년 10월 현재 조정대상지역이 아닙니다.
- 다만 「비과세 특례는 법문대로 엄격하게 읽는다」는 대법원의 태도는 그대로이므로, 기한 계산은 날짜 하루까지 정확히 해야 합니다. 개별 사안은 세무사와 확인하는 것이 안전합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 조세법규의 해석 기준 및 특히 감면요건 규정 가운데 명백한 특혜규정의 해석 방법
[2] 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서에서 말하는 ‘그 임대차기간이 끝나는 날’의 의미 및 여기에 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후 기존 임차인과 임대차기간을 연장하거나 이를 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일이 포함되는지 여부(소극) / 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서에 따라 전입요건의 충족 여부를 판단할 때 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득하면서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 기존 임대인의 지위를 승계하였는지가 영향을 미치는지 여부(소극)
### 판결요지
[1] 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다.
[2] 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제1항, 제11항, 제155조 제1항의 문언 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하면, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되기 위한 신규 주택 전입요건에 관하여 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 경우의 특칙을 규정한 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서에서 말하는 ‘그 임대차기간이 끝나는 날’은, 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 시점을 기준으로, 신규 주택의 양도인인 기존 임대인과 기존 임차인 사이에 적법하게 체결되어 존속하는 신규 주택 관련 임대차계약에서 정한 ‘임대차기간 종료일’을 의미한다. 따라서 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 이후에 기존 임차인과 임대차기간을 연장하거나 이를 갱신하기로 하는 약정을 체결한 데 따른 임대차기간의 종료일은 여기에 포함되지 않는다고 보아야 한다. 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서 중 ‘신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.’라는 부분은 위와 같은 취지를 확인하는 규정이다. 한편 종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득하면서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 신규 주택에 관한 기존 임대인의 지위를 승계하였는지는, 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 법문언에 따라 그 전입요건의 충족 여부를 판단하는 데에 영향을 미치지 않는다.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.