한 줄로
세금 때문에 「집이 몇 채인지」 셀 때, 분양권은 청약에 당첨된 날이 아니라 분양계약을 맺은 날부터 가지고 있는 것으로 본다는 판결입니다.
무슨 일이 있었나
- 납세자는 2019년 8월 11일 경기 군포시의 집 한 채(먼저 산 집)를 샀고, 2021년 4월 29일 군포시의 다른 집을 하나 더 샀습니다.
- 2021년 9월 24일, 성남시 분당구 판교의 아파트 분양권 청약에 당첨됐습니다.
- 2021년 9월 30일, 먼저 산 군포 집을 5억 4,500만 원에 팔았습니다.
- 2021년 10월 1일, 판교 아파트 분양계약을 맺었습니다.
- 납세자는 처음에 「집 2채 + 분양권 1개 = 3주택」으로 보고 무거운 세율(중과세율)을 적용해 양도소득세 1억 3,339만 9,162원을 신고·납부했습니다.
- 그 뒤 「분양권을 계약일부터 가진 것으로 보면, 집을 판 날에는 일시적 1세대 2주택 비과세 대상이다」라며 낸 세금 전부를 돌려 달라고 신청했습니다(경정청구 — 이미 낸 세금을 고쳐 달라는 신청).
- 세무서는 「분양권은 당첨일부터 가진 것으로 봐야 한다」며 거부했고, 납세자가 소송을 냈습니다. 2심은 세무서의 거부가 잘못이라고 판단했습니다.
왜 문제가 되나
집을 판 날(9월 30일)은 당첨일(9월 24일)과 계약일(10월 1일) 사이였습니다.
- 당첨일부터 센다면 → 집을 판 날 「집 2 + 분양권 1 = 3」
- 계약일부터 센다면 → 집을 판 날 「집 2」뿐
어느 날을 기준으로 하느냐에 따라 세금이 크게 달라지는 상황이었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 ‘1세대가 보유한 주택 등 수의 합이 3 이상인 경우’에 해당하는지를 판단할 때, 분양권은 청약당첨일부터가 아니라 분양계약일부터 이를 보유한 것으로 보아야 한다.
청약 당첨은 당첨자에게 해당 주택에 대한 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과할 뿐, 당첨자가 분양계약 체결 전에 해당 주택에 대한 분양권을 확정적으로 취득하였다고 보기 어렵다.
법원이 든 이유를 쉽게 풀면 이렇습니다.
- 소득세법은 분양권을 「공급계약을 통해 집을 받기로 정해진 자리」라고 적고 있습니다. 계약이 있어야 분양권입니다.
- 당첨돼도 계약 기간을 놓치거나 스스로 포기하면 집을 받지 못합니다. 당첨은 「계약할 수 있는 자격」일 뿐입니다.
- 취득세에서 집 수를 셀 때도(당시 지방세법 시행령) 분양사업자에게서 받은 분양권은 분양계약일을 기준으로 삼았습니다. 같은 「집 수 세기」이니 양도소득세에도 그대로 적용할 수 있다고 했습니다.
- 국세청 내부 기준(기본통칙)에 「당첨일」이라는 말이 있지만, 이것은 세무 기관 안의 업무 기준일 뿐 법원과 국민을 묶는 법이 아니라고 했습니다.
결과: 대법원은 세무서의 상고를 받아들이지 않았습니다. 원래 판결이 맞다(상고기각)는 뜻이고, 납세자가 이겼습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 인기 학원 추첨에 뽑혔다고 바로 그 학원 학생이 되는 것은 아닙니다. 등록(계약)을 해야 학생 명단에 오릅니다. 추첨에 뽑히고 등록을 안 하면 그 자리는 다른 사람에게 갑니다. 이 판결은 「분양권도 계약한 날부터 내 것」이라고 본 것입니다.
실무에서 뜻하는 것
- 이 판결은 2021년 12월 8일 개정 전 소득세법, 그리고 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 「주택 + 분양권 등이 3개 이상이면 세율을 더 높이는(기본세율에 100분의 30을 더하는)」 규정을 다룬 것입니다.
- 세법은 자주 바뀝니다. 중과 규정이 지금 어떻게 적용되는지, 분양권 보유 시기를 지금은 어떻게 보는지는 지금 세법은 확인 필요입니다.
- 울산은 현재 조정대상지역이 아닌 것으로 알려져 있어, 울산 주택을 팔 때 이 중과 규정이 바로 붙지는 않는 것이 일반적입니다(확인 필요). 다만 규제지역에 집이 있는 분은 해당될 수 있습니다.
- 당첨일과 계약일 사이에 집을 사고팔면, 어느 날을 기준으로 하느냐에 따라 주택 수가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 당첨일 · 계약일 · 집을 판 날을 날짜별로 적어 두는 것이 좋습니다.
- 이 판결은 분양사업자에게서 직접 분양받은 분양권 사안입니다. 남에게서 분양권을 사 온 경우(전매)는 따로 보아야 해 확인 필요입니다.
- 이 판결은 「집 수를 셀 때 분양권을 언제부터 세는가」를 정한 것입니다. 세금이 실제로 얼마인지는 사람마다 사정이 달라 이 글로 결론을 낼 수 없습니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 입법 취지 / 구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 ‘1세대가 보유한 주택 등 수의 합이 3 이상인 경우’에 해당하는지를 판단할 때, 분양권의 취득 시기(=분양계약일)
### 판결요지
구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제104조 제7항 제4호는 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우, 해당 주택을 양도하면 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 30을 더한 세율을 적용한다고 규정하고 있다. 이는 투기 목적으로 다수의 주택이나 분양권을 소유하는 것을 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 양도소득세를 중과세하는 것이다.
이러한 규정의 문언 내용과 체계, 입법 취지 등에 비추어 살펴보면, 구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 ‘1세대가 보유한 주택 등 수의 합이 3 이상인 경우’에 해당하는지를 판단할 때, 분양권은 청약당첨일부터가 아니라 분양계약일부터 이를 보유한 것으로 보아야 한다. 구체적 이유는 다음과 같다.
① 구 소득세법 제88조 제10호는 분양권이란 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 ‘공급계약’을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위라고 규정하고 있다. 이처럼 구 소득세법은 분양권이 공급계약을 통하여 얻는 지위임을 명시하고 있다.
② 청약에 당첨된다고 하여 곧 해당 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 가지게 되는 것은 아니다. 청약에 당첨되더라도 계약체결 기간을 준수하지 못하였거나 당첨자가 임의로 계약을 포기하는 경우 등에는 당연히 해당 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 가질 수 없게 된다. 이 사건 분양권에 관한 입주자모집공고문 역시 미계약 세대가 발생할 수 있음을 전제로 하고 있다. 청약 당첨은 당첨자에게 해당 주택에 대한 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과할 뿐, 당첨자가 분양계약 체결 전에 해당 주택에 대한 분양권을 확정적으로 취득하였다고 보기 어렵다.
③ 구 지방세법 시행령(2024. 12. 31. 대통령령 제35177호로 개정되기 전의 것) 제28조의4 제1항에서 취득세 중과 여부를 판단하기 위한 1세대의 주택 수 산정과 관련하여 ‘이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택의 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.’고 규정하여, 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우 ‘분양계약일’에 그 주택분양권을 취득한 것으로 취급한다. 1세대 다주택자에 대한 취득세 중과와 양도소득세 중과는 그 세목과 적용 법령 등에서는 차이가 있으나, 1세대의 주택 수를 기준으로 중과 여부를 결정한다는 것에서는 동일하다. 이와 같은 지방세법령의 내용은 명시적 규정이 없는 구 소득세법 제104조 제7항 제4호의 해석에도 그대로 적용될 수 있다.
④ 한편 소득세법 기본통칙 98-162…2는 ‘부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득 시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득 시기가 된다.’고 규정하고 있기는 하다. 그러나 국세청의 기본통칙은 과세관청 내부에서 세법의 해석기준 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고 법원이나 국민을 기속하는 효력이 있는 법규가 아니므로 기본통칙 그 자체가 과세처분의 적법한 근거가 될 수는 없다.
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.