한 줄로
임차인이 갱신을 요구하면 그 요구가 집주인에게 도착한 때 갱신됩니다. 그 뒤 임차인이 해지를 알리면, 갱신된 새 기간이 시작되기 전이더라도 해지 통지가 도착하고 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
무슨 일이 있었나
- 2019. 3. 4. 임차인(이 사건 원고)이 보증금 2억 원, 월세 168만 원, 기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지로 집을 빌렸습니다.
- 임차인의 갱신요구가 2021. 1. 5. 집주인(이 사건 피고)에게 도착했습니다.
- 그런데 임차인은 2021. 1. 28. 「갱신된 계약을 해지하니 받은 날부터 3개월 뒤 끝난다」는 통지를 보냈고, 2021. 1. 29. 도착했습니다.
- 임차인은 2021. 4. 30. 그때까지의 월세를 내고 집을 비워 주었습니다.
- 집주인은 「새 기간이 시작되는 2021. 3. 10.부터 3개월 뒤인 2021. 6. 9.에 끝났다」며 그때까지 월세를 빼고 정산했습니다. 2심도 집주인 계산이 맞다고 보았습니다.
왜 문제가 되나
갱신된 임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항). 그런데 해지 통지가 새 기간이 시작되기도 전에 도착했다면, 3개월을 언제부터 세는지가 문제였습니다. 이에 따라 두 달 가까운 월세가 갈렸습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다.
갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 갱신은 요구가 도착한 날 이미 일어납니다(집주인에게 거절 사유가 없다면).
- 그러니 그 뒤 보낸 해지 통지는 「갱신된 계약」에 대한 해지이고, 도착 후 3개월이 지나면 끝납니다.
- 이 사건에서는 2021. 1. 29. 도착 → 3개월 뒤 2021. 4. 29. 해지 효력이 생겼다고 보았습니다. 새 기간 시작(3. 10.)을 기다렸다가 다시 3개월을 셀 필요가 없습니다.
결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고 서울고등법원에 「2021. 4. 29. 기준으로 정산하라」는 취지로 돌려보냈습니다.
대법원 판결은 2024년 1월 11일에 이미 났습니다. 대법원은 해지 효력이 생기는 날(통지 도착 후 3개월)을 정했고, 그 날을 기준으로 밀린 월세 등을 빼고 돌려줄 금액이 얼마인지는 서울고등법원이 다시 계산합니다. 그 환송 뒤 결과는 이번에 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 「해지 통지 도착 후 3개월」이라는 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 헬스장 회원권을 「연장할게요」 하고 신청한 뒤, 며칠 만에 「역시 그만둘게요, 3개월 뒤 해지해 주세요」라고 했다면, 3개월은 그만두겠다고 말한 날부터 셉니다. 연장된 기간이 시작되기를 기다렸다가 거기서 다시 3개월을 세는 것이 아닙니다.
실무에서 뜻하는 것
- 임차인: 갱신을 요구한 뒤 사정이 바뀌어도 해지를 통지하면 도착 후 3개월 뒤 나갈 수 있습니다. 통지는 도착일이 남는 방법으로 합니다(일반적으로).
- 집주인: 갱신요구가 도착한 순간 갱신된 것이므로, 그 뒤 임차인의 해지 통지가 오면 3개월 뒤 보증금을 돌려줄 준비를 해야 합니다.
- 해지할 수 있는 권리는 임차인에게만 있습니다(주택 공부방 13강).
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때)
### 판결요지
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다.
이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.