한 줄로
재개발에서 조합과 현금청산 대상자가 청산금 협의를 못 해 수용 절차로 가면, 보상금은 토지수용위원회가 수용재결을 한 날의 가격을 기준으로 산정해야 한다는 대법원 판단입니다.
왜 문제가 되나
현금청산은 언제 가격으로 계산하느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다. 분양신청을 안 한 날, 분양계약 기간이 끝난 날, 수용재결을 한 날 사이에 몇 년이 걸리기도 하고, 그 사이 땅값이 오르거나 내립니다. 도시정비법에는 수용보상금을 어느 날 가격으로 매기는지 따로 정한 조항이 없어서 다툼이 생겼습니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
그런데 도시정비법령은 수용보상금의 가격산정기준일에 관한 규정을 두고 있지 않으므로 현금청산대상자들의 토지 등에 대한 수용보상금은 토지보상법 제67조 제1항에 따라 토지 등의 수용재결일 가격을 기준으로 산정하여야 한다.
원심은 분양계약 체결기간이 끝난 다음 날을 기준으로 삼았는데, 대법원은 이것이 법리를 오해한 것이라며 그 부분을 파기했습니다.
같은 판결에서 두 가지를 더 밝혔습니다.
- 정관이나 관리처분계획에서 「기간 안에 분양계약을 안 하면 현금청산한다」고 정한 것은, 조합원에게 계약을 거절하는 방법으로 사업에서 빠져나갈 기회를 한 번 더 준 것이라는 점. 그래서 조합이 계약 체결을 요구했는데도 계약을 안 한 조합원이 현금청산 대상이 되고, 이 사건에서 분양계약 체결 통지를 받지 못한 원고들은 현금청산 대상자가 아니라고 보았습니다.
- 조합설립인가가 무효·취소되어 새로 인가를 받았다면, 원칙적으로 분양신청 절차를 다시 밟고 관리처분계획도 새로 세워야 한다는 점. 다만 사업 내용이 실질적으로 바뀌지 않았고 시간 간격이 크지 않으며 신청을 바꾸겠다는 사람이 없으면, 예전 분양신청 현황을 그대로 써도 된다고 했습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 협의가 안 돼 수용으로 가면 보상금은 협의 때 제시받은 금액이 아니라 수용재결일 가격을 기준으로 다시 감정평가됩니다(12강 · 17강). 그 사이 시세가 오른 구역이라면 이 기준일이 중요합니다.
- 협의로 끝낼지, 수용재결·이의신청·행정소송까지 갈지 판단할 때 기준일이 언제로 잡히는지를 알아 두어야 합니다. 절차별 기한은 12강에 정리해 두었습니다.
- 정관에 그런 조항이 있으면, 조합이 계약 체결을 요구했는데도 기간 안에 계약을 안 한 조합원은 현금청산 대상이 됩니다. 계약 기간을 무심코 넘기지 않도록 조심해야 합니다. 같은 판결에서 계약 통지를 받지 못한 조합원은 현금청산 대상이 아니라고 보았습니다.
이 사건은 예전 도시정비법(150일 조항) 시기의 사건입니다. 지금 법의 협의·재결신청 기한은 12강 기준으로 보시면 됩니다.