한 줄로
재개발·재건축으로 받은 새 아파트를 팔 때, 1세대 1주택이면 옛집과 입주권 기간을 합쳐 높은 장기보유특별공제를 받습니다. 그런데 옛 건물이 상가가 주택보다 큰(같은) 겸용주택이었다면, 상가였던 몫은 주택 기간으로 이어 주지 않고 따로 계산합니다.
무슨 일이 있었나
- 원고는 1985년 전부터 겸용주택(상가 365.89㎡, 주택 85.79㎡, 공용 51.74㎡)을 가지고 있었습니다. 상가가 주택보다 훨씬 컸습니다.
- 이 건물을 주택재개발 조합에 내고 입주권을 받았고, 2005. 3. 24. 관리처분계획 인가에 따라 용산의 아파트를 받았습니다.
- 원고는 2010. 3. 8. 이 아파트(1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택)를 56억 5,000만 원에 팔았습니다.
- 2심은 옛 상가 부분에 일반 공제율 30%를 주면서, 새 아파트 중 옛 상가에 해당하는 몫까지 옛 건물 취득일부터 10년 넘게 가진 1세대 1주택으로 보아 80% 공제율을 적용해야 한다고 보았고, 세무서(용산세무서장)가 상고했습니다.
왜 문제가 되나
1세대 1주택은 일반 공제율보다 훨씬 높은 공제율(당시 표 2)을 받습니다. 재개발 아파트는 옛집 기간부터 이어 세 주는데, 옛 건물에 상가가 섞여 있으면 그 부분까지 「주택」 기간으로 이어 줄지가 문제였습니다. 시행령은 주택 면적이 주택 외 부분보다 작거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 정합니다.
법원은 이렇게 봤습니다
장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 소득세법 제94조 제1항 제1호에 규정된 자산을 계속하여 보유한 기간만을 통산하여야 하므로 그것이 멸실되었다가 신축되거나 다른 공제율을 적용하여야 하는 자산으로 변동된 경우에는 그 보유기간을 통산할 수 없음이 원칙이라고 할 것이다.
종전 겸용주택의 상가 부분과 그에 상응한 새로운 주택 부분은 이를 1세대 1주택으로 보아 그 보유기간을 통산할 만한 아무런 법률적 근거가 없으므로
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 새 아파트 중 옛 주택 부분에 해당하는 몫은 옛 주택 기간과 이어서 1세대 1주택 공제율(표 2)을 받습니다.
- 새 아파트 중 옛 상가 부분에 해당하는 몫은 옛 상가 기간과 새 아파트 기간을 각각 따로 계산해 일반 공제율(표 1)과 1주택 공제율(표 2)을 나눠 적용해야 합니다.
- 2심이 상가 몫까지 옛 건물 취득일부터 10년 넘게 가진 1주택으로 본 것은 잘못이라고 보았습니다.
결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고 서울고등법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다. 환송 뒤 결과는 확인하지 못했습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 가게 겸 집을 내고 새 아파트를 받았다면, 아파트 중 「집이었던 몫」은 오래 산 집으로 쳐 주지만, 「가게였던 몫」은 아파트가 된 날부터 새로 센다고 생각하면 됩니다.
실무에서 뜻하는 것
- 재개발 구역의 상가주택(겸용주택) 을 가진 분은, 새 아파트를 받아 팔 때 상가 면적 비율에 따라 공제가 달라질 수 있습니다(세금 공부방 15강 상가주택 · 12강 입주권 · 6강 장기보유특별공제).
- 주택 면적이 상가보다 큰지, 작거나 같은지가 출발점입니다.
- 판결의 공제율(30% · 80%)은 2010년 당시 법 기준이라 지금과 다릅니다. 개별 사안은 세무사와 확인하는 것이 안전합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
1세대 1주택에 해당하는 재건축·재개발 조합원이 기존주택과 토지를 제공하고 취득한 조합원입주권에 기하여 새로운 주택을 취득한 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간의 계산방법 / 상가의 연면적이 주택의 연면적보다 크거나 같은 겸용주택을 제공하고 취득한 조합원입주권에 기하여 새로운 주택을 취득한 경우, 종전 겸용주택의 상가 부분과 새로운 주택 부분을 1세대 1주택으로 보아 보유기간을 통산할 수 있는지 여부(소극)
### 판결요지
구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제94조 제1항 제1호, 제95조 제2항, 제4항 본문, 구 소득세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제159조의2, 제154조 제8항 제1호, 제3항 단서의 내용과 1세대 1주택에 대하여 별도로 더 높은 비율의 장기보유특별공제율을 정한 취지 등에 비추어 보면, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 구 소득세법 제94조 제1항 제1호에 규정된 자산을 계속하여 보유한 기간만을 통산하여야 하므로 그것이 멸실되었다가 신축되거나 다른 공제율을 적용하여야 하는 자산으로 변동된 경우에는 보유기간을 통산할 수 없음이 원칙이다. 다만 재건축·재개발 조합원이 기존주택과 토지를 제공하고 취득한 조합원입주권에 기하여 새로운 주택을 취득한 경우에는 구 소득세법 시행령 제159조의2에 의한 1세대 1주택에 해당하면 기존주택과 조합원입주권 등의 보유기간까지 통산하여 구 소득세법 제95조 제2항의 〈표 2〉에 규정된 장기보유특별공제율을 적용하여야 할 것이나, 상가의 연면적이 주택의 연면적보다 크거나 같은 겸용주택을 제공하고 취득한 조합원입주권에 기하여 새로운 주택을 취득한 경우에는 종전 겸용주택의 상가 부분과 그에 상응한 새로운 주택 부분은 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간을 통산할 만한 아무런 법률적 근거가 없으므로 종전 겸용주택의 상가 부분과 새로운 주택 부분은 구 소득세법 제95조 제2항의 〈표 1〉과 〈표 2〉에 규정된 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 보유기간을 각각 계산하여야 한다.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.