한 줄로
임차인이 집을 고치거나 바꿨다면 나갈 때 원칙적으로 그 부분을 철거해 처음 상태로 돌려놓아야 합니다. 다만 원상회복을 어디까지 해야 하는지는 계약 경위와 내용, 빌릴 때 상태, 임차인이 바꾼 내용을 보고 사건마다 정합니다. 이 사건에서는 계약서에 원상회복 조항이 있어 앞 세입자가 설치한 시설까지 철거할 의무가 있다고 보았습니다.
무슨 일이 있었나
- 2010. 2.경 한 회사가 점포를 빌려 커피전문점 시설 공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 열었습니다.
- 그 뒤 임차인(이 사건 원고)이 앞 임차인에게서 이 커피전문점 영업을 넘겨받고, 건물주(이 사건 피고)와 새로 임대차계약을 맺어 같은 커피전문점을 운영했습니다.
- 임대차계약서에는 계약이 끝나면 임차인이 원상회복한다는 조항이 있었습니다.
- 계약이 끝났을 때 임차인이 인테리어 시설을 철거하지 않자, 건물주가 비용을 들여 철거하고 그 비용을 돌려줄 보증금에서 뺐습니다. 철거한 시설은 전부 또는 대부분 앞 임차인이 설치한 것이었습니다.
- 임차인은 「내가 설치한 게 아니니 철거할 의무가 없다」며 다투었습니다.
왜 문제가 되나
앞 판례(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)는 「따로 약속하지 않았다면 임차인은 자기가 빌릴 때 상태로 돌려놓으면 되고, 그 전 사람이 설치한 것까지 원상회복할 의무는 없다」고 했습니다. 그렇다면 이 사건 임차인도 앞 임차인 시설은 철거하지 않아도 되는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다.
다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 원상회복의 기본은 「내가 바꾼 것은 내가 되돌린다」입니다.
- 그런데 범위는 계약서와 계약 경위에 따라 달라집니다. 이 사건은 ① 계약서에 원상회복 조항이 있었고 ② 철거한 시설은 그 프랜차이즈 커피전문점을 운영하는 데만 쓰이고 다른 용도로는 필요 없는 시설이었으며 ③ 임차인이 앞 임차인의 영업을 그대로 넘겨받아 같은 가게를 했습니다.
- 그래서 앞 임차인이 설치한 시설이라도 이 임차인이 철거해야 하고, 건물주가 쓴 철거비는 보증금에서 뺄 수 있다고 보았습니다.
- 대법원은 1990년 판례는 「이 사건과 사안이 달라」 그대로 적용할 수 없다고 했습니다.
결과: 상고기각 — 원래 판결(2심)이 맞다고 보았습니다. 철거비를 보증금에서 빼는 것이 맞다는 결론이 확정되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 앞사람이 꾸민 가게를 「간판·장비째」 넘겨받아 같은 장사를 했다면, 그 꾸밈은 사실상 내 것처럼 쓴 셈입니다. 그래서 나갈 때 「그건 앞사람이 한 거예요」라고만 말하기는 어렵습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 두 판례를 같이 읽으면 이렇습니다. 따로 약속이 없으면 임차인은 자기가 빌릴 때 상태까지만 돌려놓으면 됩니다(판례 51). 그러나 계약서 조항과 넘겨받은 경위에 따라 앞 사람 시설까지 철거해야 할 수도 있습니다(이 판례).
- 주택에서도 붙박이장·조명·인테리어를 전 세입자에게서 넘겨받는 일이 있습니다. 이때 나갈 때 누가 철거하는지를 특약으로 적어 두는 것이 다툼을 줄입니다(주택 공부방 5강 · 18강).
- 사건 건물은 점포였지만, 원상회복의 근거 조항(민법 제654조·제615조)은 주택에도 같습니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임차목적물을 반환하는 때 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 원상회복의무의 내용과 범위를 정하는 방법
[2] 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례
### 판결요지
[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
[2] 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로 丙 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 乙이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 丙 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 乙이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 丙 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.