한 줄로
집주인이 「내가(또는 부모·자녀가) 들어가 살겠다」며 세입자의 갱신요구를 거절하려면, 그 실거주 계획이 꾸며낸 것이 아니라 진짜라는 점을 집주인이 증명해야 합니다. 말로 「살겠다」고 한 것만으로는 부족합니다.
무슨 일이 있었나
- 2019. 1. 21.경 집주인(이 사건 원고)이 아파트를 보증금 6억 3,000만 원, 기간 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지로 세입자(이 사건 피고들)에게 빌려주었습니다.
- 2020. 12. 17.경 집주인 측은 「본인·배우자·자녀가 들어가 살겠다」며 갱신하지 않겠다고 했고, 세입자는 2020. 12. 22.경 갱신을 요구했습니다.
- 2021. 1. 4.경 집주인은 「본인이 실제 거주할 계획」이라며 갱신요구를 거절했습니다.
- 그런데 소송에서는 「본인 또는 부모가 살 것」, 다시 「배우자가 살고 부모가 살 예정이었다」 등으로 이유가 계속 바뀌었고, 그렇게 바뀐 데 대한 합리적 설명이 없었습니다.
- 집주인 부부는 이 아파트 말고도 근처 아파트와 다른 지역 주택을 갖고 있었고, 거절할 무렵 집주인은 자녀 교육 때문에 다른 지역에, 배우자는 근처 다른 아파트에 살고 있었습니다.
- 2심은 「실거주 의사에 개연성이 있다」며 집주인 손을 들어 주었습니다.
왜 문제가 되나
실거주는 집주인 마음속의 앞으로의 계획이라 겉으로 확인하기 어렵습니다. 그렇다고 「살겠다」는 말만으로 거절을 허용하면 갱신요구권이 의미가 없어집니다. 누가 증명해야 하는지, 무엇으로 판단하는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 실거주를 증명할 책임은 집주인에게 있습니다.
- 말만으로는 안 되지만, 「진짜구나」 하고 보통 사람이 수긍할 만한 사정이 있으면 인정됩니다.
- 판단할 때는 집주인의 지금 사는 곳, 가족의 직장·학교, 실거주를 마음먹게 된 경위, 거절 전후 사정, 말과 행동이 엇갈리는지, 이사 준비를 했는지 등을 모두 봅니다.
- 이 사건은 이유가 계속 바뀌고, 이사 준비도 없고, 다른 집에 그대로 살고 있었으므로 2심이 더 따져 봤어야 한다고 했습니다.
결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고 서울중앙지방법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.
대법원 판결은 2023년 12월 7일에 이미 났습니다. 대법원은 「실거주 증명은 집주인이 하고, 여러 사정을 종합해 진짜인지 본다」는 기준을 정했고, 이 사건 집주인의 실거주 의사가 진짜였는지는 기록과 사실을 봐야 해서 서울중앙지방법원이 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 결과는 이번에 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 「내일 그 자리 내가 쓸 거야」라고 말만 하는 것과, 실제로 짐을 싸고 이사 날짜를 잡아 둔 것은 다릅니다. 법원은 말보다 준비와 사정을 봅니다. 말이 자꾸 바뀌면 믿기 어렵습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 실거주로 거절하려는 집주인: 지금 사는 집 정리 계획, 가족의 직장·학교, 이사 준비 같은 객관적 사정을 갖추어야 합니다. 거절 이유를 처음부터 일관되게 말해야 합니다(일반적으로).
- 세입자: 실거주 거절을 받았다면 이유가 바뀌는지, 집주인이 실제로 이사 준비를 하는지 기록해 둘 수 있습니다. 거절 뒤 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 문제가 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항 · 주택 공부방 13강).
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 임차인의 계약갱신 요구와 이를 거절할 수 있는 사유를 정한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 규정 취지
[2] 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임의 소재(=임대인) / ‘실제 거주하려는 의사’의 존재를 인정하기 위한 요건 및 판단 기준
### 판결요지
[1] 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하면서 제8호에서 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.
[2] 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.