한 줄로
공공 임대아파트 회사가 「우선 분양 신청서를 내세요」라고 안내했다면, 그것은 「정해진 값에 팔겠다」는 계약 제안이고, 자격을 갖춘 임차인이 신청서를 냈다면 분양 약속이 이루어졌다고 볼 수 있다는 판결입니다.
무슨 일이 있었나
- 한 회사가 국민주택기금의 지원을 받아 전남 순천시에 공공 임대아파트를 지었고, 2012년 12월 13일 입주자 모집 공고를 냈습니다.
- 임차인들은 2013년 1월쯤부터 2019년 8월쯤 사이에 각각 한 집씩 임대 계약을 맺었습니다.
- 2020년 6월쯤 다른 회사(이 사건의 임대사업자)가 아파트를 사들여 임대사업자 자리를 이어받았습니다.
- 2020년 10월 7일쯤 이 회사는 임차인들에게 「우선 분양전환 신청서와 자격 심사 서류를 내라」고 공고했고, 임차인들은 서류를 냈습니다.
- 2020년 12월 18일 회사는 순천시장에게서 분양전환 승인을 받았습니다. 그런데 「임차인들이 우선 분양전환 조건을 못 갖췄다」며 분양 계약을 맺지 않았습니다.
- 임차인들은 「선착순으로 입주한 임차인으로서 조건을 갖췄고, 분양 약속이 이미 이루어졌다」며 집을 넘겨 달라(소유권이전등기)고 소송을 냈습니다.
- 2심 법원은 「안내문에 계약의 중요한 내용이 하나도 없으니 계약 제안이 아니다」라며, 조건을 갖췄는지와 상관없이 청구를 받아들이지 않았습니다.
왜 문제가 되나
계약은 한쪽이 「이렇게 하자」고 제안하고(법률 용어로 청약), 다른 쪽이 「좋다」고 받아들이면(승낙) 이루어집니다.
※ 여기서 「청약」은 아파트 청약이 아니라 「계약하자는 제안」이라는 법률 용어입니다.
회사의 안내문에는 값이나 날짜가 적혀 있지 않았습니다. 그래도 그 안내를 「계약하자는 제안」으로 볼 수 있을까요? 그렇다면 자격을 갖춘 임차인이 신청서를 낸 순간 약속이 이루어진 것이 됩니다.
법원은 이렇게 봤습니다
판시사항 가운데 이 부분입니다(앞의 주어는 임대사업자 회사입니다).
위 아파트의 임차인들에게 우선 분양신청 등을 안내함으로써 우선 분양전환 요건을 갖춘 임차인들 중 분양전환을 원하는 사람들과 지방자체단체장의 승인을 받은 분양전환가격으로 분양전환에 관하여 합의하겠다는 청약의 의사표시를 하였다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 계약이 되려면 모든 내용이 아니라 중요한 내용만 정해져 있거나, 나중에 정할 수 있는 기준과 방법만 합의돼 있으면 됩니다.
- 이 아파트는 처음 입주자 모집 공고와 임대 계약서에 이미 ① 언제 파는지(처음 입주 지정일부터 5년) ② 값을 어떻게 정하는지(법령의 계산 방식 · 기초가 되는 값 2억 2,617만 8,415원 등, 분양전환 때 시세에 따라 바뀜) ③ 누구에게 파는지가 적혀 있었습니다. 따로 더 합의할 것이 남아 있지 않았습니다.
- 그래서 회사의 안내는 「조건 갖춘 사람 중 원하는 분께 시장이 승인한 값으로 팔겠다」는 계약 제안이라고 보았습니다.
- 회사가 「부적격」이라고 통지했어도, 자격이 있는지는 법령이 정하는 것이라 그 통지만으로 제안의 효력이 없어지지 않는다고 했습니다.
- 자격을 갖춘 임차인 세 명(원고 1·2·3)은 신청서와 서류를 내거나, 소장이 회사에 전달되면서 분양 합의가 이루어졌다고 볼 가능성이 크다고 했습니다.
결과:
- 원고 1·2·3 부분은 2심이 틀렸다며 다시 재판하라고 광주고등법원으로 돌려보냈습니다(파기환송).
- 조건을 못 갖춘 다른 임차인들(원고 5·6·7·10·11)은 집을 넘겨 달라는 청구를 받아들이지 않은 결론이 맞다(상고기각)고 했습니다.
- 보증금 반환 문제에서는 이 임차인들이 집을 먼저 비워 줘야 한다는 2심 판단이 유지됐습니다.
- 회사가 낸 상고(선착순 입주자도 공개 모집 절차를 거쳐야 한다는 주장, 집을 안 비운 임차인들이 임대료·관리비의 1.5배를 물어야 한다는 주장)도 받아들여지지 않았습니다.
대법원 판결은 2025년 11월 6일에 이미 났습니다. 원고 5·6·7·8·9·10·11의 상고와 회사의 상고는 기각되어 그 부분은 이것으로 끝났습니다. 대법원은 「모집 공고·임대 계약서·법령으로 시기·가격·대상이 정해져 있었다면 회사의 우선 분양 안내는 계약 제안이다」라는 기준을 정했고, 원고 1·2·3이 실제로 자격을 갖췄는지, 분양 합의가 이루어졌는지는 광주고등법원이 사실을 봐서 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 광주고등법원 결과는 2026년 10월 현재 공개된 판결에서 확인되지 않습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 가게 앞에 「가격표대로 팝니다. 원하는 분은 신청서를 내세요」라고 붙어 있고, 가격을 정하는 방법도 이미 정해져 있다고 해 봅시다. 조건에 맞는 손님이 신청서를 냈다면 거래 약속은 된 것입니다. 가게가 나중에 「안 팔겠다」고 통지했다고 없던 일이 되지는 않습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 공공임대 우선 분양전환이란 — 공공 임대아파트를 정해진 기간 빌려 살다가, 그 집을 살 수 있게 바뀔 때 조건을 갖춘 임차인이 남보다 먼저 살 수 있는 권리입니다.
- 안내문에 값이 안 적혀 있어도, 입주자 모집 공고 · 임대 계약서 · 법령으로 시기·가격·대상이 정해져 있었다면 계약 제안으로 볼 수 있다는 판단입니다.
- 이 사건에서는 임대사업자가 중간에 바뀌었어도(아파트를 사서 자리를 이어받았어도) 같은 틀로 보았습니다.
- 다만 자격을 갖춘 사람만 해당됩니다. 이 사건에서도 조건을 못 갖춘 임차인들은 졌습니다.
- 일반적으로 입주자 모집 공고, 임대 계약서, 회사 안내문, 신청서를 낸 증빙은 끝까지 보관해 두는 것이 좋습니다.
- 이 판결로 원고 1·2·3이 최종적으로 이긴 것은 아닙니다. 고등법원에서 다시 재판합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 계약이 성립하기 위한 당사자 사이의 의사 합치의 정도 / 청약의 의사표시가 포함하여야 할 사항
[2] 공공건설임대주택인 아파트의 임차인 甲 등이 임대사업자의 지위를 승계한 乙 주식회사로부터 우선 분양전환 신청서 및 분양전환 자격심사를 위해 필요한 서류를 제출할 것을 안내받고 이에 따라 乙 회사에 우선 분양전환 신청서 등을 제출하였는데, 이후 乙 회사가 지방자체단체장으로부터 분양전환승인을 받았음에도 甲 등이 우선 분양전환 요건을 갖추지 못하였다는 이유로 분양전환 계약의 체결을 거절하자, 甲 등이 乙 회사를 상대로 분양전환의 합의가 이루어졌다고 주장하며 위 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구한 사안에서, 乙 회사는 위 아파트의 임차인들에게 우선 분양신청 등을 안내함으로써 우선 분양전환 요건을 갖춘 임차인들 중 분양전환을 원하는 사람들과 지방자체단체장의 승인을 받은 분양전환가격으로 분양전환에 관하여 합의하겠다는 청약의 의사표시를 하였다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
### 판결요지
(판결요지 없음 — 판결 원문 참고)
### 결론(주문)
원심판결 중 원고 1, 원고 2, 원고 3에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 10, 원고 11의 상고와 피고의 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고 5, 원고 6, 원고 7, 원고 8, 원고 9, 원고 10, 원고 11의 상고로 인한 부분은 위 원고들이, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 각 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.