한 줄로
대항력을 갖춘 세입자가 살던 집을 직접 사서 소유권이전등기를 마치면, 그 사람의 주민등록은 더 이상 「임차인이 산다」는 표시가 되지 못해 대항력이 소유권을 얻은 때 사라집니다. 그 결과 이 사건에서는 전세대출 보증기관이 보증 책임을 면했습니다.
무슨 일이 있었나
- 2018. 4. 1. 임차인이 서울 관악구 주택 1층을 보증금 4억 5,000만 원, 기간 2018. 4. 12.부터 2020. 4. 11.까지로 빌렸습니다. 2018. 4. 12. 전입신고, 2018. 7. 2. 확정일자를 받았습니다.
- 임차인은 주택도시보증공사(이 사건 피고)의 전세금안심대출보증을 받아 은행(이 사건 원고)에서 전세자금 2억 원을 빌렸고, 보증금반환채권을 보증공사에 담보로 넘겼습니다.
- 보증 약관에는 「임차인이 알리지 않고 이사하거나 주민등록을 옮기는 등으로 대항력과 우선변제권을 잃으면 보증공사는 책임을 면한다」는 조항이 있었습니다.
- 임차인은 계약 기간 중인 2019. 12. 16. 그 집을 사서 소유권이전등기를 마쳤고, 대출 만기(2020. 5. 11.)가 지나도록 대출을 갚지 않았습니다.
- 은행이 보증공사에 보증 책임을 이행하라고 했지만, 2심은 「임차인이 대항력과 우선변제권을 잃었으니 보증공사는 면책」이라고 보았습니다.
왜 문제가 되나
임차인이 집주인이 되면 그 사람은 여전히 같은 집에 살고 주민등록도 그대로입니다. 그래도 임차인으로서의 대항력이 남아 있는지, 아니면 사라지는지가 문제였습니다. 이것에 따라 보증기관이 책임을 지느냐가 갈렸습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 주민등록은 형식적으로 되어 있는 것만으로는 부족하고, 남들이 보았을 때 「임차권 때문에 사는 것」으로 알아볼 수 있어야 합니다.
- 입주와 주민등록은 대항력을 얻을 때뿐 아니라 유지하는 동안 계속 갖추어져 있어야 합니다.
- 임차인이 집주인이 되면 남들 눈에는 「주인이 산다」로 보이므로, 소유권을 얻은 때 대항력이 끝납니다.
- 이 사건에서는 그래서 약관의 면책 사유(대항력·우선변제권 상실)에 해당한다고 본 2심 판단이 옳다고 했습니다.
결과: 상고기각 — 보증공사가 면책된다는 2심 판단이 그대로 확정되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 도서관에서 빌린 책에 「대출 중」 도장이 찍혀 있다가, 그 책을 내가 사 버리면 「대출 중」 표시는 의미가 없어집니다. 이제 그 책은 빌린 책이 아니라 내 책입니다.
실무에서 뜻하는 것
- 전세대출·반환보증을 쓰는 임차인이 살던 집을 살 때: 소유권을 얻는 순간 임차인으로서의 대항력·우선변제권이 사라집니다. 이 사건처럼 대출보증 약관의 면책 사유가 될 수 있으므로, 사기 전에 대출·보증기관과 정리해야 할 문제입니다(일반적으로).
- 매수 상담 때: 「세입자가 그 집을 산다」는 거래에서 기존 전세대출과 보증이 어떻게 되는지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
- 대항요건은 계속 유지해야 한다는 원칙(주택 공부방 8강)의 한 예입니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건
[2] 주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력의 취득 시만이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) / 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 양수하여 소유자가 된 경우, 임차인의 주민등록이 소유권이전등기 이후에도 대항력의 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 되는지 여부(소극) 및 이 경우 대항력의 소멸 시기(=소유권 취득 시)
[3] 甲 은행이 乙에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 보증공사에 양도한 乙이 임대차기간 중 임차주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 대출금을 상환하지 않자, 甲 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구한 사안에서, 乙이 임차주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 위 보증약관에 따라 보증공사가 면책되었다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례
### 판결요지
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.
[2] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.
[3] 甲 은행이 乙에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사(이하 ‘보증공사’라 한다) 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 보증공사에 양도한 乙이 임대차기간 중 임차주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 대출금을 상환하지 않자, 甲 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구한 사안에서, 보증공사가 보증채무를 이행할 경우 임대차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 乙이 임차주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 위 보증약관에 따라 보증공사의 보증채무가 면책되었다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례.
### 결론(주문)
상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 보조참가로 인한 부분은 원고보조참가인이, 나머지는 원고가 각 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.