등기 안 된 집도 실제로 내 집처럼 썼다면 「무주택」이 아니다

한 줄로

청약의 「무주택자」를 따질 때, 등기가 안 된 집(미등기 주택)이라도 그 집을 실제로 쓰고 팔 수 있는 사람(사실상 소유자)이라면 집을 가진 것으로 본다는 대법원 판단입니다.

왜 문제가 되나

오래된 동네에는 등기부가 없는 집이 적지 않습니다. 옛날에 사고팔면서 등기를 넘기지 않았거나, 처음부터 보존등기가 안 된 집입니다. 이런 집에 살던 사람이 「등기상 내 집이 아니니 나는 무주택자」라고 보고 청약을 넣는 경우가 생깁니다.

이 사건도 재건축 아파트 일반분양에 당첨된 사람이, 오래 살아온 미등기 주택 때문에 무주택자가 아니라는 이유로 당첨 지위를 다투게 된 사건입니다. 모집공고는 「미등기 주택 소유자」도 주택 소유자로 보았는데, 이것이 등기상(법률상) 주인만 뜻하는지가 쟁점이었습니다.

대법원은 이렇게 봤습니다

재건축아파트 일반분양분 입주자모집공고의 청약 자격요건인 ‘무주택자’에 해당하는지 판정할 때 ‘미등기 주택 소유자’가 미등기 주택의 법률상 소유자만을 의미하는지 문제 된 사안에서, 위 ‘미등기 주택 소유자’에는 미등기 주택에 관하여 처분, 사용권을 행사하는 사실상 소유자가 포함된다고 본 원심판단의 결론에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례

(판시사항 원문)

대법원은 원심의 결론이 정당하다고 보았습니다. 다만 원심이 든 이유에는 「일부 부적절한 점은 있으나」라고 덧붙였습니다. 원심이 든 이유는 다음과 같습니다.

• 주택공급에 관한 규칙 제23조 제4항은 무주택 소명서류로 등기부 말고도 건축물관리대장 등본 등을 인정하고, 그 처리일로 미등기 주택의 처분을 증명하게 합니다. 등기와 상관없이 소유 여부가 달라질 수 있다는 뜻입니다.
• 제53조 제7호도 서류상 주택이어도 폐가·멸실 등 실제로 주거로 쓰지 않는 경우는 무주택으로 봅니다. 규칙은 실질을 기준으로 삼고 있습니다.
• 무주택자에게 우선권을 주는 청약 제도의 취지를 보면, 미등기 주택을 사서 실제로 쓰고 팔 수 있는 사람이 무주택자 혜택까지 누리는 것은 부당하다는 것입니다.

이 사건 당첨자는 그 집을 넘겨받아 오래 살며 재산세도 냈고, 공고 뒤에는 철거를 조건으로 그 집을 파는 계약까지 했습니다. 법원은 이런 사정으로 사실상 소유자라고 보았습니다(상고 기각).

실무에서 뜻하는 것

• 「등기가 없으니 무주택」은 통하지 않을 수 있습니다. 미등기 주택에 살고 있거나 그 집을 사고팔 수 있는 처지라면, 청약 전에 모집공고의 주택 소유 기준을 꼭 확인해야 합니다(청약 공부방 5강).
• 무주택으로 잘못 알고 당첨되면 부적격 당첨이 되어 당첨이 취소되고, 울산 같은 수도권 외 지역은 일정 기간 다른 청약에 당첨될 수 없습니다(13강).
• 반대로 폐가·멸실처럼 실제로 살 수 없는 집이면 규칙 제53조 제7호에 따라 무주택으로 인정받을 길이 있습니다. 이때는 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 안에 멸실시키거나 실제 용도로 공부를 정리해야 합니다. 철거예정증명서는 이 사건 모집공고가 따로 정한 서류였습니다.
• 재개발·재건축 구역 안의 오래된 집을 가진 분이 일반분양에 청약할 때 특히 조심해야 합니다(20강).

이 판단은 그 사건의 사실관계와 모집공고 문구를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.