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울산 상가 판례

사업자등록에 적힌 보증금이 한도를 넘으면 실제 계약이 달라도 대항력이 없다

법원
대법원
사건번호
2013다215676
선고일
2016.06.09
사건명
건물명도

한 줄로

상가 임차인의 대항력은 사업자등록에 공시된 내용을 기준으로 따집니다. 세무서 등록사항에 적힌 보증금(환산보증금)이 법이 정한 한도를 넘으면, 실제 계약 내용은 한도 안이더라도 대항력을 주장할 수 없다는 대법원 판단입니다(상고기각).

왜 문제가 되나

상가 임차인은 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 대항력이 생깁니다(제3조 제1항). 그런데 세무서에 신고된 임대차 내용(보증금·월세)이 실제 계약과 다르면 무엇을 기준으로 봐야 하는지가 문제였습니다. 건물을 산 사람이 임차인에게 명도를 구한 사건입니다.

법원은 이렇게 봤습니다

실무에서 뜻하는 것

판결 원문 보기 →

판례 목록
  1. 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과하면서 과세관청이 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 해당 자산의 취득가액을 개별…
  2. 새 임차인에게 월세를 3배 넘게 부르면 권리금 방해가 될 수 있다
  3. 조합장 후보가 명부를 선거사무원에게 건넨 것만으로는 개인정보 범죄로 보기 어렵다
  4. 일반분양 없이 임대만 한 건물은 취득세 면제 「체비지」가 아니다
  5. 월세 안 받기로 한 약속도 사업자등록을 고쳐야 새 건물주에게 통합니다
  6. 월세 3번 밀려 해지를 알린 뒤 일부를 내도 계약은 끝날 수 있습니다
  7. 전세보증 보증금도 집을 비워 줘야 지연이자가 붙습니다
  8. 일시적 2주택, 새집을 산 뒤 세입자와 늘린 계약 기간은 인정되지 않습니다
  9. 상속받은 땅을 나중에 비싸게 팔았다고, 그 값을 바로 상속 때 시가로 볼 수는 없습니다
  10. 임대 계약 때 집이 있었다면 나중에 없애도 우선 분양 자격은 돌아오지 않는다
  11. 계약이 끝난 뒤 건물이 팔려도 새 주인이 보증금을 돌려줘야 한다
  12. 구청에 넘어갈 도로·공원 땅에 잘못 매긴 재산세는 무효
  13. 집 수를 셀 때 분양권은 당첨일이 아니라 계약한 날부터 센다
  14. 전세임대 입주자가 그 집을 사면 LH의 대항력도 그때 사라집니다
  15. 물려받은 집의 「거주기간」은 내가 상속받은 뒤 산 기간만 셉니다
  16. 세입자가 살던 집을 사면 그 순간 임차인 대항력은 끝납니다
  17. 재건축 아파트, 추가로 낸 돈(청산금) 몫은 새 아파트에 2년 살아야 공제가 큽니다
  18. 총회 1개월 전 통지 — 보내 줘야 하는 건 「내 것」까지다
  19. 관리처분 총회 전 통지는 「내 몫」이면 되고, 상가만 따로 취소할 수 있다
  20. 분양권 불법전매 신고 포상금, 줄지 말지는 시·도지사가 정할 수 있다
  21. 다세대 한 채를 중개해도 공동담보로 묶인 다른 세대의 선순위 임차인까지 확인해 설명해야 합니다
  22. 다가구주택은 지번만 전입해도 되고, 계약서와 다른 호실에 살아도 대항력이 생깁니다
  23. 「내가 직접 장사하겠다」는 것만으로는 새 임차인을 거절할 수 없다
  24. 철거를 앞두고 비어 있는 재건축 아파트도 취득세는 「주택」 세율입니다
  25. 컨테이너처럼 쉽게 떼는 구조물은 상가임대차법 보호를 못 받습니다
  26. '우선 분양 신청하세요' 안내도 계약 제안 — 자격 있으면 계약이 될 수 있다
  27. 우선 분양 자격의 '집 없음' 기준은 입주 때 공고·계약에서 정한 기준으로 본다
  28. 2017년 개정법 전 인가 신청 구역은 「사실상 도로」 땅을 공짜로 못 받는다
  29. 개방형 발코니 타입 배정, 총회 자료로 알렸다면 조합 배상 책임 없다
  30. 자녀가 전세 낀 아파트를 증여받을 때, 보증금 몫을 「산 것」으로 보려면 자녀 돈으로 갚을 힘이 있어야 합니다
  31. 내 집 한 채에 배우자 명의 지방 저가주택이 있으면 종부세 「1세대 1주택」 혜택이 없습니다
  32. 살려는 게 아니라 돈을 먼저 돌려받으려고 맺은 임대차에는 대항력이 없습니다
  33. 집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은 그 집 경매 배당으로만 받을 수 있습니다
  34. 기준일 전에 상속이 시작됐다면, 등기가 늦어도 상속받은 지분으로 따로 분양받을 수 있다
  35. 잔금일이 매도인에게도 중요하면 매수인이 미리 잔금을 내도 해제를 못 막습니다
  36. 임차권등기 비용은 집주인에게 따로 청구하거나 줄 돈과 맞비겨 뺄 수 있습니다
  37. 이사 간 뒤에 임차권등기가 되면 대항력은 되살아나지 않고 등기한 날부터 새로 생깁니다
  38. 「1세대」는 주민등록이 아니라 실제로 함께 사느냐로 본다
  39. 집 두 채에서 세 채가 됐다가 다시 두 채가 되면 「일시적 2주택」 비과세를 못 받습니다
  40. 아파트를 증여할 때 비슷한 아파트 거래가를 고르는 기준은 「증여일에 이미 발표된 공시가격」입니다
  41. 세 낀 집 매매에서 보증금 인수의 법적 성격까지 중개사가 설명할 의무는 없습니다
  42. 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 「갱신 안 한다」고 알려도 계약은 끝난다
  43. 갱신을 요구했다가 마음을 바꿔 해지를 알리면, 새 기간을 기다리지 않고 통지 3개월 뒤 끝납니다
  44. 돌아가신 분과 한 세대였다면, 함께 물려받은 집도 「공동상속주택」 특례를 못 받습니다
  45. 「제가 들어가 살 거예요」로 갱신을 거절하려면 집주인이 진짜라는 것을 증명해야 합니다
  46. 다가구 전세 중개 때 집주인 말만 적어 주면 공인중개사가 배상할 수 있습니다
  47. 주거용으로 빌려준 오피스텔은 재산세도 「주택」으로 매깁니다
  48. 임차권등기가 된 집에 들어가도 대항력·확정일자 효력은 생기고 최우선변제만 빠집니다
  49. 권리금 손해배상은 법이 정한 책임 — 이자는 계약 끝난 다음 날부터
  50. 세입자가 갱신을 요구한 뒤 집을 산 새 주인도 기간 안이면 실거주로 거절할 수 있습니다
  51. 「재건축할 계획이다」라고 알린 것만으로는 권리금 방해가 아니다
  52. 위장전입으로 당첨된 분양권은 산 사람도 위약금 10%를 돌려받지 못한다
  53. 등기 안 된 집도 실제로 내 집처럼 썼다면 「무주택」이 아니다
  54. 「1년 6개월 비워 두기」는 주인이 바뀌어도 이어서 셀 수 있다
  55. 「1년 6개월 비워 두겠다」는 처음부터 그 이유로 거절해야 한다
  56. 집이 팔리면 보증금 의무는 새 주인에게 넘어가고, 싫다면 알게 된 뒤 곧바로 이의해야 합니다
  57. 주거이전비를 받을 자격이 있는데 못 받았다면 집을 비워 주지 않아도 된다
  58. 임대차 기간 중 한 번이라도 월세 3기분이 밀렸다면 갱신을 거절당할 수 있다
  59. 정관에 「사업비를 뗄 수 있다」고만 적어서는 현금청산금에서 사업비를 못 뺀다
  60. 조합이 현금청산금을 기한 안에 안 주면 지연이자를 내야 한다
  61. 공사비를 올리려면 총회 의결이 먼저다 — 나중에 추인해도 처벌은 남는다
  62. 원상회복 범위는 계약 내용으로 정해져, 앞 세입자 시설을 철거할 수도 있습니다
  63. 건물주가 「누구를 데려와도 안 받는다」고 했다면 새 임차인을 데려오지 않아도 배상받는다
  64. 갱신요구 기간이 끝나도 권리금 회수 기회는 보호된다
  65. 대출이 걸린 집이면 근저당을 풀어 줘야 청산금을 받는다 — 이전고시 뒤에는 달라진다
  66. 소액임차인 기준 금액은 상대가 근저당이냐 확정일자 임차인이냐에 따라 달라집니다
  67. 현금청산 수용보상금은 「수용재결일」 가격으로 정한다
  68. 빚을 넘기며 증여하면(부담부증여) 은행이 승낙하지 않아도 빚 몫은 양도세 대상입니다
  69. 사업자등록에 적힌 보증금이 한도를 넘으면 실제 계약이 달라도 대항력이 없다
  70. 상가가 더 큰 겸용주택으로 재개발 아파트를 받았다면, 상가 몫은 1주택 공제를 못 받습니다
  71. 결혼해서 잠깐 집이 세 채가 된 것만으로 다주택 중과세를 매길 수는 없습니다
  72. 이전고시가 나면 관리처분계획은 더 이상 다툴 수 없다
  73. 「가계약서」라도 집과 값이 정해지면 매매계약이 성립할 수 있습니다
  74. 놀이방으로 쓰던 아파트도 언제든 살 수 있으면 「주택」으로 셉니다
  75. 전 주인이 밀린 관리비 — 공용부분만 새 주인이 낸다
  76. 작은 고장은 임차인이, 보일러·배관 같은 큰 수리는 집주인이 합니다
  77. 원상회복은 내가 빌렸을 때 상태까지 — 전 세입자가 한 것까지는 아닙니다
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