한 줄로
재건축으로 새 아파트를 받으면서 청산금(추가 분담금)을 낸 경우, 그 집을 팔 때 장기보유특별공제를 두 몫으로 나눠 계산합니다. 원래 집 몫은 옛집과 새집에서 산 기간을 합쳐 2년 거주를 따지지만, 청산금 몫은 새 아파트에서 산 기간만으로 2년 거주를 따집니다.
무슨 일이 있었나
- 원고는 재건축사업 조합원으로 기존 건물을 내고, 청산금을 납부하고 새 아파트(신축주택)를 받았습니다.
- 원고는 새 아파트를 팔면서 1세대 1주택의 높은 장기보유특별공제율(표 2)을 전부에 적용받으려 했습니다.
- 세무서(송파세무서장)는 청산금 몫은 새 아파트 거주기간이 2년이 안 되니 높은 공제율을 줄 수 없다고 보았고, 2심도 세무서 손을 들어 주었습니다.
왜 문제가 되나
2018. 10. 23. 시행령 개정으로 1세대 1주택의 높은 공제율을 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하게 되었습니다(2020. 1. 1. 이후 양도분부터). 재건축 아파트는 옛집 → 공사 기간 → 새집으로 이어져, 어느 집에서 산 기간을 세야 하는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
거주요건이 추가된 것은 구 소득세법 제95조 제2항 단서 표 2에 따른 장기보유 특별공제율을 적용받기 위한 요건을 엄격히 강화함으로써 1주택 보유자에 대한 특례를 실수요자 중심으로 개편하는 데에 취지가 있다.
기존건물분 양도차익에 대해서는 기존건물에서의 거주기간과 신축주택에서의 거주기간을 통산하여 살펴야 하지만, 청산금납부분 양도차익에 대해서는 신축주택에서의 거주기간만을 가지고 그 요건의 충족 여부를 판단하여야 한다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 시행령은 청산금을 낸 신축주택의 양도차익을 청산금납부분과 기존건물분으로 나누고, 보유기간도 따로 셉니다. 청산금납부분의 보유기간은 관리처분계획 등 인가일부터 셉니다.
- 그러니 거주기간도 따로 봅니다. 청산금 몫은 새 아파트에서 2년을 살아야 높은 공제율(표 2)을 받고, 그렇지 않으면 일반 공제율(표 1)만 받습니다.
결과: 상고기각 — 원고의 패소가 확정되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 오래 쓰던 자전거에 돈을 더 내고 새 부품을 달았다면, 원래 자전거를 탄 기간은 그대로 인정되지만 새 부품은 단 뒤로 얼마나 탔는지만 따지는 것과 같습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 재건축·재개발로 추가 분담금을 내고 새 아파트를 받은 분은, 팔 때 새 아파트에서 2년 이상 살았는지에 따라 분담금 몫의 공제율이 달라집니다(세금 공부방 6강 · 12강).
- 옛집에서 오래 살았어도 그것은 원래 집 몫에만 반영됩니다.
- 입주 직후 바로 팔 계획이라면 공제가 생각보다 적을 수 있습니다. 개별 계산은 세무사와 확인하는 것이 안전합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정된 구 소득세법에 거주요건이 추가된 취지
[2] 재건축사업으로 청산금을 납부하고 취득한 신축주택을 양도하는 경우, 구 소득세법 시행령 제159조의3에서 정한 ‘보유기간 중 거주기간이 2년 이상’이어야 하는 요건의 충족 여부를 판단할 때 포함되는 범위(=신축주택에서의 거주기간)
### 판결요지
[1] 2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 소득세법 시행령 제159조의3은 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제95조 제2항 표 외 부분 단서에서의 ‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택’을 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택을 말한다.’고 규정하고 있었으나, 소득세법 시행령이 개정되면서 ‘보유기간 중 거주기간이 2년 이상’이어야 한다는 거주요건이 추가되었고, 부칙 제1조 단서 및 제3조에서 위 개정규정은 2020. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용한다고 규정하였다. 이와 같이 거주요건이 추가된 것은 구 소득세법 제95조 제2항 단서 표 2에 따른 장기보유 특별공제율을 적용받기 위한 요건을 엄격히 강화함으로써 1주택 보유자에 대한 특례를 실수요자 중심으로 개편하는 데에 취지가 있다.
[2] 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항 제1호, 제95조 제1항, 제2항, 제4항, 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것) 제159조의3, 구 소득세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제159조의3, 제166조 제2항, 제5항 제2호, 부칙 제1조 단서, 제3조의 문언과 체계 및 청산금을 납부한 경우의 신축주택의 양도차익에 관하여는 ‘청산금납부분’과 ‘기존건물분’으로 구분하여 각 보유기간별로 장기보유 특별공제를 달리 적용하도록 정해져 있을 뿐 아니라, ‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택’에 대하여 별도로 더 높은 비율의 장기보유 특별공제율을 정하면서 거주요건을 추가한 개정 취지 등을 종합적으로 고려하면, 재건축사업으로 청산금을 납부하고 취득한 신축주택을 양도하는 경우, 구 소득세법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서 및 이에 따른 구 소득세법 시행령 제159조의3에서 정한 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하는 요건은, 기존건물분 양도차익에 대해서는 기존건물에서의 거주기간과 신축주택에서의 거주기간을 통산하여 살펴야 하지만, 청산금납부분 양도차익에 대해서는 신축주택에서의 거주기간만을 가지고 그 요건의 충족 여부를 판단하여야 한다.
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.