한 줄로
처음 당첨된 사람이 위장전입 같은 부정한 방법으로 청약에 당첨됐다면, 분양 회사가 공급계약을 해제하고 계약서에 정한 위약금(총 공급대금의 10%)을 떼어도 된다는 대법원 판단입니다. 그 분양권을 산 사람이 「약관이 불공정하다」며 돌려 달라고 했지만 받아들여지지 않았습니다.
무슨 일이 있었나
- 2018년 1월, 한 사람이 건설회사와 아파트 공급계약을 맺었습니다. 계약서에는 「주택공급에 관한 규칙·주택법 등 관련 법규에 위배되는 행위를 하였을 때」 회사가 계약을 해제할 수 있고, 이때도 총 공급대금의 10%가 위약금으로 회사에 귀속된다는 조항이 있었습니다.
- 그 뒤 경찰 수사에서 이 사람이 청약에 당첨되려고 위장전입한 사실이 드러났습니다.
- 회사는 2018년 11월 계약을 해제하고, 이미 받은 계약금·1차 중도금에서 위약금을 빼고 나머지를 공탁했습니다.
- 이 분양권을 사 들인 사람이 「위약금 조항은 불공정한 약관이라 무효다」, 「주택법이 정한 것보다 지나치다」며 위약금만큼을 돌려 달라고 소송을 냈습니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
乙 회사가 거래상 지위를 남용하여 甲의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나도록 위약금 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 부당하게 불이익을 주었다고 인정하기 어려우며,
구 주택법 제65조 제2항, 제3항, 같은 법 시행령 제74조 제2항은 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란행위를 한 경우 사업주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고, 이를 넘어 사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니므로
(판시사항 원문 · 甲은 처음 당첨자, 乙은 분양 회사입니다. 대법원은 이렇게 본 원심판단을 수긍했습니다.)
그래서 위약금 조항은 유효하고, 분양권을 산 사람의 청구는 받아들여지지 않았습니다(상고 기각).
실무에서 뜻하는 것
- 분양권을 살 때 가장 무서운 것은 「처음 당첨자의 부정」입니다. 파는 사람이 위장전입·통장 매매 같은 방법으로 당첨됐다면, 산 사람은 몰랐어도 계약이 해제되고 위약금만큼 손해를 볼 수 있습니다(지금은 아래 「그 뒤 법이 바뀌었습니다」의 보호 장치가 생겼습니다).
- 계약서의 해제 사유와 위약금 조항을 꼭 읽어야 합니다. 이 사건은 10%였지만, 비율은 단지마다 계약서로 정합니다(청약 공부방 23강).
- 분양권을 사기 전에 처음 당첨자가 어떻게 당첨됐는지(해당지역 거주 기간, 주소 이력 등)를 가능한 범위에서 확인하고, 매매계약에 「당첨 과정의 하자로 계약이 해제되면 매도인이 책임진다」는 특약을 넣어 두는 것이 안전합니다(16강).
- 주택법의 공급질서 교란 금지와 계약 취소는 13강에서, 분양권 거래 때 확인할 것은 16강에서 자세히 다뤘습니다.
그 뒤 법이 바뀌었습니다 — 몰랐던 매수인 보호
이 사건의 해제(2018년)는 아래 조항이 생기기 전의 일입니다.
- 2021년 3월 9일 주택법 제65조 제6항이 신설됐습니다(2021년 9월 10일 시행). 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 분양권이나 주택을 산 매수인이 그 행위와 관련이 없다고 소명하면, 국토교통부장관이나 사업주체는 공급계약을 취소해서는 안 됩니다.
- 소명은 사업주체의 요구를 받은 날부터 1개월 안에 구청에 거래계약서 · 실거래 신고필증 · 거래대금 지급내역 등을 내고, 구청이 2개월 안에 확인해 주는 방식입니다(시행령 제74조의2).
- 다만 이 조항은 주택법에 따른 「취소」 를 막는 것이고, 이 판결은 공급계약서의 해제 조항(약정해제) 은 주택법과 별개라고 봤습니다. 지금 같은 일이 생겼을 때 계약서 해제 조항에 따른 해제까지 제6항이 막아 주는지는 조문만으로는 분명하지 않습니다(확인 필요).
- 그래서 지금도 실제 금액으로 실거래 신고, 계좌이체로 대금 지급, 서류 보관, 매도인 책임 특약 — 네 가지를 함께 챙기는 것이 안전합니다(청약·분양 공부방 16강).
이 판단은 그 단지 계약서의 위약금 조항을 전제로 한 것입니다. 조항 내용이나 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.