한 줄로
다가구주택 한 호실의 임대차를 중개하는 공인중개사는 등기부만 설명해서는 안 되고, 집주인에게 다른 세입자들의 보증금과 계약 기간 자료를 요구해 확인하고 설명해야 합니다. 집주인이 자료를 안 주면 그 사실을 확인·설명서에 적어야 하고, 집주인이 말로 알려 준 총액만 적어 주면서 틀릴 수 있다는 점을 알리지 않았다면 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
무슨 일이 있었나
- 이 다가구주택은 16가구였고, 채권최고액 합계 7억 8,000만 원의 근저당이 설정되어 있었습니다.
- 2018. 4. 27. 임차인(이 사건 원고)이 한 호실을 보증금 9,000만 원에 빌렸습니다.
- 공인중개사(이 사건 피고 1)는 근저당의 채권최고액을 알리고 실제 빚을 6억 원이라고 설명했지만, 다른 세입자들의 보증금·계약 기간은 확인해 설명하거나 자료를 보여 주지 않았습니다.
- 확인·설명서의 「실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항」란에는 「임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)」이라고만 적었고, 집값이 18억 5,000만 원쯤이니 선순위를 다 더해도 넘지 않는다고 설명했습니다.
- 그 뒤 경매가 시작되었는데, 확정일자 부여현황을 보니 원고보다 앞선 세입자들의 보증금 총액은 6억 원을 훨씬 넘었습니다. 집은 감정가 약 15억 8,157만 원보다 낮은 12억 1,300만 원에 팔렸고, 원고는 소액임차인·근저당 등에 먼저 배당된 결과 한 푼도 받지 못했습니다.
- 2심은 중개사가 설명의무를 부실하게 한 것은 아니라며 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
왜 문제가 되나
다가구주택은 등기부에 다른 세입자들의 보증금이 나오지 않습니다. 그래서 중개사가 등기부와 집주인 말만 전해 주면 임차인은 앞선 보증금이 얼마인지 알 길이 없습니다. 중개사가 어디까지 확인하고 알려야 하는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.
중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다.
만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 다가구 중개에서는 다른 세입자들의 보증금과 계약 기간이 임차인에게 가장 중요한 정보입니다. 중개사는 이것을 집주인에게 요구해 확인하고 설명해야 합니다.
- 이 사건 중개사는 집주인이 말해 준 「총 6억 원」만 적었습니다. 그래서 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지 전혀 알 수 없었고, 그 금액도 실제보다 적었습니다.
- 16가구 규모와 주변 전세 시세를 보면 집주인 말이 실제와 다를 수 있고 소액임차인도 상당수 있을 것을 충분히 알 수 있었는데, 그런 위험을 알리지 않았으니 주의의무를 다하지 않았다고 보았습니다.
결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고 대전지방법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.
대법원 판결은 2023년 11월 30일에 이미 났습니다. 대법원은 「다가구 중개사는 다른 세입자 보증금 자료를 요구·확인·설명해야 하고, 집주인 구두 총액만 적은 것으로는 부족하다」는 기준을 정했고, 그 기준에 따라 중개사와 공제사업자(한국공인중개사협회)가 얼마를 배상해야 하는지는 2심(대전지방법원)이 다시 판단합니다. 환송 뒤 2심 결과는 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 중고차를 소개하면서 「주인이 사고 없었다고 하네요」만 전하고, 확인하지 못했다는 사실이나 사고 이력이 있을 수 있다는 점을 말하지 않았다면, 소개한 사람도 책임을 질 수 있는 것과 같습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 공인중개사: 다가구 전세 중개 때는 ① 다른 세입자들의 보증금·계약 기간 자료를 집주인에게 요구하고 ② 받으면 확인해 설명하고 ③ 안 주면 「자료 제출 거부」를 확인·설명서에 적고, 구두로 들은 금액이 틀릴 수 있다는 점과 소액임차인이 있을 수 있다는 점까지 알려야 합니다. 2025. 12. 4. 같은 취지의 대법원 판결이 두 건 더 나왔습니다.
- 임차인: 다가구주택은 등기부만 봐서는 위험을 알 수 없습니다. 확정일자 부여현황(전입세대·확정일자 정보) 확인을 요청할 수 있는지 살펴보는 것이 좋습니다(주택 공부방 4강 · 9강).
- 다세대 한 채를 중개할 때 공동담보로 묶인 다른 세대의 선순위 임차인까지 확인해야 한다는 판결도 있습니다(판례 42 함께 보기).
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 부동산중개업자가 직접 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것인지 여부(적극)
[2] 다가구주택 일부에 대한 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용 및 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사법 제30조에 따른 배상책임을 부담하는지 여부(적극)
[3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 한 사례
### 판결요지
[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.
[2] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
[3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 금액이 전부로 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였으며, 중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 하는데도, 甲은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 乙로서는 이러한 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 큰데도, 甲이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.