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울산 주택 판례

집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은 그 집 경매 배당으로만 받을 수 있습니다

법원
대법원
사건번호
2022다247378
선고일
2025.06.12
사건명
구상금등

한 줄로

집주인이 파산해서 면책 결정을 받으면, 임차인의 보증금 채권은 확정일자로 우선변제를 받을 수 있는 부분까지 전부 면책됩니다. 그 뒤에는 그 집이 경매 등으로 팔릴 때 그 대금에서 우선변제를 주장할 수 있을 뿐, 집주인에게 「보증금을 달라」고 소송을 낼 수는 없습니다.

무슨 일이 있었나

왜 문제가 되나

파산 면책을 받으면 원칙적으로 빚을 갚을 책임이 없어집니다. 다만 법은 면책되지 않는 채권(비면책채권)을 따로 정해 두었습니다. 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금, 특히 우선변제를 받을 수 있는 부분이 면책에서 빠지는지가 문제였습니다.

법원은 이렇게 봤습니다

법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.
법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.

쉽게 풀면 이렇습니다.

결과: 파기환송 — 2심 판결 중 집주인이 진 부분을 깨고 서울남부지방법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.

대법원 판결은 2025년 6월 12일에 이미 났습니다. 대법원은 「파산 면책은 우선변제권 있는 보증금까지 전부에 미치고, 그 뒤에는 집 매각대금에서 우선변제를 주장할 수 있을 뿐」이라는 기준을 정했고, 그 기준에 따라 보증공사의 청구를 어떻게 처리할지는 2심(서울남부지방법원)이 다시 판단합니다. 환송 뒤 2심 결과는 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.

쉽게 비유하면

(비유입니다) 맡긴 돈을 그 사람에게 직접 받을 수는 없게 되었지만, 그 돈을 담보로 잡아 둔 물건이 팔릴 때 그 값에서 먼저 받을 자리는 그대로 남아 있는 것과 같습니다.

실무에서 뜻하는 것

판결문 요지 (원문)

### 판시사항

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제564조에 의한 면책결정의 효력이 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미치는지 여부(적극) 및 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되고 면책결정이 확정된 경우, 주택임차인이 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 있는지 여부(소극)

### 판결요지

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘법’이라고 한다) 제566조는 "면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다."라고 규정하면서 각호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고, 위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.
따라서 법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.

### 결론(주문)

원심판결 중 피고 패소 부분과 이에 해당하는 구상금청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송한다.

이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

판결 원문 보기 →

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  19. 관리처분 총회 전 통지는 「내 몫」이면 되고, 상가만 따로 취소할 수 있다
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  33. 집주인이 파산 면책을 받으면 보증금은 그 집 경매 배당으로만 받을 수 있습니다
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  43. 갱신을 요구했다가 마음을 바꿔 해지를 알리면, 새 기간을 기다리지 않고 통지 3개월 뒤 끝납니다
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  45. 「제가 들어가 살 거예요」로 갱신을 거절하려면 집주인이 진짜라는 것을 증명해야 합니다
  46. 다가구 전세 중개 때 집주인 말만 적어 주면 공인중개사가 배상할 수 있습니다
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  62. 원상회복 범위는 계약 내용으로 정해져, 앞 세입자 시설을 철거할 수도 있습니다
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  64. 갱신요구 기간이 끝나도 권리금 회수 기회는 보호된다
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  72. 이전고시가 나면 관리처분계획은 더 이상 다툴 수 없다
  73. 「가계약서」라도 집과 값이 정해지면 매매계약이 성립할 수 있습니다
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  76. 작은 고장은 임차인이, 보일러·배관 같은 큰 수리는 집주인이 합니다
  77. 원상회복은 내가 빌렸을 때 상태까지 — 전 세입자가 한 것까지는 아닙니다
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