한 줄로
건물주가 임차인이 데려온 새 임차인에게 기존보다 3배 넘는 월세·보증금을 요구했다면 「현저히 고액」이라 권리금 방해가 될 여지가 크고, 적정 월세가 확인되지 않았다는 이유만으로 임차인의 배상 청구를 바로 배척해서는 안 된다는 대법원 판단입니다(반소 손해배상 부분 파기환송).
왜 문제가 되나
법은 건물주가 신규임차인에게 「현저히 고액의 차임과 보증금」을 요구하는 것을 권리금 방해행위로 정합니다(제10조의4 제1항 제3호). 그런데 어느 정도가 「현저히 고액」인지는 법에 숫자가 없습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
- 현저히 고액인지는 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 더해 기존 차임과 새로 요구한 차임의 격차, 상가 시세와 적정 차임, 거래관행 등을 종합해 판단합니다.
- 요구액이 기존 차임에 비해 현저히 고액일 여지가 있으면 감정 등으로 적정 차임을 확인해 판단해야 합니다.
- 이 사건은 월세 600만원 → 2,000만원(약 333%), 환산보증금 7억원 → 25억원(약 357%)을 요구한 사안으로, 현저히 고액이라고 볼 여지가 많다고 했습니다. 원심이 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유로 청구를 배척한 것은 심리를 다하지 않은 잘못이라고 봤습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 건물주가 새 임차인에게 월세를 크게 올려 부르면 그 요구 내용을 기록(문자, 제시한 계약 조건)으로 남겨 둡니다.
- 주변 비슷한 상가의 월세 자료를 모아 두면 「현저히 고액」을 다툴 때 도움이 됩니다(일반적으로).
- 몇 %부터 현저히 고액인지 정해진 기준은 없습니다 — 이 판결의 3배 넘는 요구는 하나의 예입니다.