한 줄로
세입자가 갱신을 요구했더라도, 집주인이나 그 뒤 집을 사서 임대인 자리를 이어받은 새 주인은 갱신거절 기간 안이라면 「내가 실제로 살겠다」는 이유로 거절할 수 있습니다.
무슨 일이 있었나
- 2019. 3. 6. 세입자(이 사건 피고 1)가 옛 집주인에게서 아파트를 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지 빌려 가족과 살았습니다.
- 2020. 7. 5. 원고들이 이 아파트를 샀고, 2020. 10. 30. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
- 그 사이 2020. 10. 5.부터 20일까지 세입자는 옛 집주인에게 네 차례 갱신을 요구했습니다.
- 옛 집주인은 거절하며 2020. 10. 15. 내용증명으로 「원고들에게 팔았고, 원고들이 실제 거주해야 해서 갱신할 수 없다」고 알렸습니다.
- 2심은 「갱신을 요구할 당시 원고들은 아직 집주인이 아니었고, 옛 집주인은 직접 살 계획이 없었으니 실거주 거절을 할 수 없다」고 보았습니다.
왜 문제가 되나
갱신요구를 받을 때의 집주인은 집을 팔고 나갈 사람이고, 실제로 살려는 사람은 아직 등기를 마치지 않은 매수인입니다. 실거주 거절을 할 수 있는 「임대인」이 갱신요구 당시의 집주인만인지, 그 뒤 이어받은 새 주인도 포함하는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 갱신요구권은 세입자의 주거 안정과 집주인의 재산권을 함께 고려한 제도입니다.
- 거절 사유가 세입자의 갱신요구 뒤에 생겼더라도, 거절 기간 안이면 거절할 수 있습니다.
- 「임대인」을 갱신요구 당시의 집주인으로만 좁게 볼 수 없고, 기간 안에 집을 사서 임대인 자리를 이어받은 새 주인이 실제로 살려는 경우도 거절할 수 있습니다.
- 2심은 새 주인이 정말 살려는지, 기간 안에 거절했는지를 따져 봤어야 한다고 했습니다.
결과: 파기환송 — 2심 판결을 깨고 서울중앙지방법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다.
대법원 판결은 2022년 12월 1일에 이미 났습니다. 대법원은 「새 주인도 기간 안이면 실거주로 거절할 수 있다」는 기준을 정했고, 이 사건 새 주인들이 실제로 살려는 것인지와 기간 안에 거절했는지는 서울중앙지방법원이 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 결과는 이번에 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 가게 자리 계약을 연장해 달라는 요청이 왔는데, 그 사이 가게 주인이 바뀌었다면, 새 주인이 「내가 직접 장사하겠다」고 하는 것도 정해진 기간 안이라면 주인으로서의 말로 봅니다. 요청이 온 순간의 주인만 말할 수 있는 것이 아닙니다.
실무에서 뜻하는 것
- 세입자가 사는 집을 실거주 목적으로 사려는 매수인: 갱신거절 기간(현행 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 임대인 자리를 이어받고 실거주를 이유로 거절해야 합니다. 등기 시점과 거절 통지 시점을 맞춰 보는 것이 중요합니다(일반적으로).
- 세입자: 집이 팔리는 중이라도 갱신을 요구할 수 있지만, 새 주인이 기간 안에 실거주로 거절하면 갱신되지 않을 수 있습니다. 실거주가 진짜인지는 집주인이 증명해야 합니다(대법원 2022다279795 · 주택 공부방 13강).
- 이 사건은 구 법 기준(만료 1개월 전까지)이었습니다. 지금은 2개월 전까지입니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
### 판결요지
주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.
### 결론(주문)
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.