한 줄로
임차권등기가 이미 되어 있는 집에 새로 들어간 임차인에게는 최우선변제(소액임차인 보호)는 없지만, 전입·입주로 생기는 대항력과 확정일자로 생기는 우선변제권은 그대로 생깁니다. 그래서 경매로 보증금을 다 못 받았다면 낙찰자에게 대항해 보증금을 받을 때까지 살 수 있습니다.
무슨 일이 있었나
판결문에 드러난 경위는 이렇습니다.
- 임차인(이 사건 피고)은 임차권등기가 이미 마쳐진 주택을 빌려 들어갔습니다.
- 임대차 기간이 끝났지만 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못했습니다.
- 이 주택은 경매되었고, 임차인은 우선변제를 받겠다고 배당요구를 했지만 한 푼도 배당받지 못했습니다.
- 경매에서 이 주택을 산 회사(이 사건 원고)와 임차인 사이에, 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는지를 두고 다툼이 생겼습니다.
왜 문제가 되나
주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 「임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다」고 정합니다. 낙찰자는 임차인에게 대항력이 없다고 다투었습니다. 대항력과 확정일자 우선변제까지 없어지는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.
(대법원이 2심의 위 판단을 그대로 옳다고 했습니다.)
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 제3조의3 제6항이 막는 것은 제8조, 곧 소액임차인 최우선변제뿐입니다.
- 대항력(입주 + 전입)과 우선변제권(대항력 + 확정일자)을 정한 조항에는 「앞선 임차권등기가 없을 것」이라는 조건이 없습니다.
- 그래서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 함께 갖고 있었고, 우선변제를 택해 배당요구를 했다가 배당을 못 받았으므로, 낙찰자에게 대항하여 보증금을 받을 때까지 임대차 관계가 계속된다고 주장할 수 있다고 보았습니다.
결과: 상고기각 — 원래 판결(2심)이 맞다고 보았습니다. 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있다는 결론이 확정되었습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 앞사람이 남겨 둔 「줄 서기 표」가 있는 자리에 새로 서면, 맨 앞으로 끼어드는 특권(최우선변제)은 못 쓰지만, 내 순서대로 서 있을 권리(대항력·확정일자)는 그대로 있습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 등기부 을구에 「주택임차권」 등기가 남아 있는 집은 앞 세입자가 보증금을 못 받고 나간 집입니다(일반적으로). 그 집에 새로 들어가면 최우선변제는 받을 수 없습니다(주택 공부방 12강 · 10강).
- 다만 대항력과 확정일자 우선변제는 생기므로, 전입신고와 확정일자는 꼭 해 두어야 합니다(주택 공부방 8강 · 9강).
- 그래도 앞선 임차권등기의 보증금과 근저당이 먼저이므로, 계약 전에 선순위 금액을 따져 보는 것이 중요합니다(주택 공부방 4강).
- 이 사건은 대항력이 낙찰자에게 대항할 수 있는 순위였다는 것을 전제로 한 결론입니다. 앞에 소멸하는 근저당이 있으면 결론이 다를 수 있습니다(판례 45 함께 보기).
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있는지 여부(적극)
### 판결요지
(국가법령정보센터에 이 판결의 「판결요지」 칸이 따로 실려 있지 않습니다. 아래는 판결 이유 원문입니다.)
1. 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었지만 임차인인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 임대인 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간 이후에도 존속되고 있고, 피고는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 원고(반소피고)에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다. 나아가 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.
2. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.
### 결론(주문)
상고를 기각한다. 상고비용은 본소, 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.