한 줄로
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증으로 보증금을 받을 때도, 보증공사의 지급 의무와 임차인의 집 비워 주기(인도)는 동시에 이행할 관계입니다. 그래서 임차인이 집을 비워 주거나 비워 줄 준비를 해 보이기 전까지는, 보증공사가 늦게 줘도 지연이자(지연손해금)를 물지 않습니다. 보증공사가 「동시이행」을 따로 주장하지 않았어도 마찬가지입니다.
무슨 일이 있었나
- 2021. 3. 7. 임차인(이 사건 원고)이 보증금 3억 4,000만 원, 기간 2021. 4. 8.부터 2023. 4. 7.까지로 집을 빌렸습니다.
- 임차인은 주택도시보증공사(이 사건 피고)와 전세보증금 반환보증 계약을 맺었습니다.
- 임차인이 갱신을 원하지 않는다고 알려 계약은 2023. 4. 7. 끝났습니다.
- 2심은 보증공사가 3억 4,000만 원을 지급해야 하고, 2023. 10. 14.부터의 지연손해금도 내야 한다고 판단했습니다.
- 기록에는 임차인이 집을 비워 주었거나 비워 줄 준비를 해 보였다는 자료가 없었습니다.
왜 문제가 되나
집주인과 임차인 사이에서는 「보증금 돌려주기」와 「집 비워 주기」가 동시에 이행할 관계라, 임차인이 집을 비워 주지 않으면 집주인이 늦게 줘도 지연이자가 붙지 않는 것이 원칙입니다. 그런데 보증공사의 지급 의무는 집주인과의 임대차계약이 아니라 별개의 보증계약에서 나옵니다. 그래서 보증공사에도 같은 원칙이 적용되는지가 문제였습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
주택도시보증공사의 甲에 대한 보증채무 이행의무는 형식적으로는 보증계약에 따른 지급의무이지만 그 실질은 임대차계약에 따른 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일하다고 볼 수 있고
甲이 임대인에게 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 주택도시보증공사는 보증채무를 이행하지 않더라도 그 지체책임을 지지 않으며, 이러한 지체책임의 면책은 이를 주장하는 자가 상대방의 이행청구에 대하여 동시이행항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아닌데도
쉽게 풀면 이렇습니다.
- 보증공사가 주는 돈은 이름만 「보증금 지급」일 뿐 사실상 집주인이 돌려줄 보증금과 같습니다. 보증 약관에도 동시이행이라고 적혀 있었습니다.
- 그러니 임차인이 집을 비워 주거나 비워 줄 준비를 해 보일 때까지는 보증공사가 지급을 미뤄도 지연이자를 물지 않습니다.
- 보증공사가 재판에서 「동시이행」을 주장해야만 지연이자가 없어지는 것도 아닙니다.
- 보증금 3억 4,000만 원을 줘야 한다는 부분은 그대로 확정되었고, 지연손해금 부분만 다시 따지게 되었습니다.
결과: 일부 파기환송 — 지연손해금 부분만 깨고 서울고등법원에 다시 재판하라고 돌려보냈습니다. 나머지(보증금 지급 의무)는 원래 판결이 맞다고 보았습니다.
대법원 판결은 2026년 6월 24일에 이미 났습니다. 대법원은 「임차인이 집을 비워 주거나 그 이행을 제공하기 전에는 보증공사에 지연이자가 붙지 않는다」는 기준을 정했고, 그 기준에 따라 이 사건 임차인이 언제 집을 비워 주었는지, 지연이자가 언제부터 붙는지는 2심(서울고등법원)이 다시 판단합니다. 환송 뒤 2심 결과는 국가법령정보센터에서 확인하지 못했습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 렌터카를 반납해야 맡긴 보증금을 돌려받듯이, 보증금을 대신 내주는 곳이 보증회사로 바뀌어도 「차를 돌려줘야 돈이 나온다」는 순서는 그대로입니다.
실무에서 뜻하는 것
- 임차인: 전세보증으로 보증금을 받을 때, 늦어진 만큼 지연이자까지 받으려면 집을 비워 주었거나 비워 줄 준비가 되었다는 것(이행 제공)을 남겨 두어야 합니다(주택 공부방 11강 · 17강).
- 보증금을 못 받아 이사를 못 가는 상황이라면, 임차권등기를 하고 이사하는 방법이 있습니다(주택 공부방 12강). 다만 그것이 이 판결의 「이행 제공」에 해당하는지는 이 판결이 다루지 않았습니다.
- 보증 약관의 조항 번호·내용은 상품과 시기마다 다를 수 있습니다. 가입한 보증의 약관을 확인하는 것이 좋습니다(일반적으로).
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
甲이 임대인에게 임대차보증금을 지급하고 부동산을 임차하는 내용의 계약을 체결한 다음, 주택도시보증공사와 위 임대차계약에 따라 임대인이 부담하는 임대차보증금 반환채무를 주택도시보증공사가 보증하는 내용의 계약을 체결하였는데, 임대차계약 종료 후 주택도시보증공사가 甲에게 임대차보증금 상당의 보증채무액에 더하여 이에 대한 지연손해금까지 지급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 甲의 임대인에 대한 임차목적물 인도의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무는 동시이행관계에 있으므로, 甲이 임대인에게 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 주택도시보증공사는 보증채무를 이행하지 않더라도 그 지체책임을 지지 않으며, 이러한 지체책임의 면책은 이를 주장하는 자가 상대방의 이행청구에 대하여 동시이행항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아니라고 한 사례
### 판결요지
甲이 임대인에게 임대차보증금을 지급하고 부동산을 임차하는 내용의 계약을 체결한 다음, 주택도시보증공사와 위 임대차계약에 따라 임대인이 부담하는 임대차보증금 반환채무를 주택도시보증공사가 보증하는 내용의 계약을 체결하였는데, 임대차계약 종료 후 주택도시보증공사가 甲에게 임대차보증금 상당의 보증채무액에 더하여 이에 대한 지연손해금까지 지급할 의무가 있는지 문제 된 사안에서, 주택도시보증공사의 甲에 대한 보증채무 이행의무는 형식적으로는 보증계약에 따른 지급의무이지만 그 실질은 임대차계약에 따른 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일하다고 볼 수 있고, 위 보증계약의 약관에서 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무와 甲의 임차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있다고 정하고 있는 점을 종합하면, 甲의 임대인에 대한 임차목적물 인도의무와 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무는 별개의 계약에서 발생한 의무이지만 쌍무계약에 있어서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있으므로, 甲이 임대인에게 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 주택도시보증공사는 보증채무를 이행하지 않더라도 그 지체책임을 지지 않으며, 이러한 지체책임의 면책은 이를 주장하는 자가 상대방의 이행청구에 대하여 동시이행항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아닌데도, 부동산의 인도나 그 이행제공이 있었다는 점에 관한 아무런 심리 없이 주택도시보증공사에 보증채무의 이행지체에 따른 지연손해금의 지급을 명한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
### 결론(주문)
원심판결의 피고 패소 부분 중 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.