한 줄로
건물주가 「상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않겠다」는 이유로 권리금 회수를 막으려면, 계약이 끝날 때 그 이유를 들어 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 쓰지 않아야 한다는 대법원 판단입니다.
왜 문제가 되나
법은 건물주가 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유 가운데 하나로 「상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」를 들고 있습니다(상가 공부방 5강).
그런데 건물주가 처음에는 다른 이유로 거절해 놓고, 소송이 되자 「어차피 그 뒤 1년 6개월 동안 비워 두었다」며 이 조항을 내세우는 일이 생겼습니다.
대법원은 이렇게 봤습니다
판결 요지 — 「상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」란 임대인이 임대차가 끝난 뒤 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우를 뜻한다.
그리고 정당한 사유로 인정되려면
- 건물주가 임대차 종료 당시 이 사유를 들어 새 임대차계약을 거절하고
- 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 하며
건물주가 다른 사유로 거절한 뒤 결과적으로 1년 6개월 동안 쓰지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유가 될 수 없다고 했습니다.
실무에서 뜻하는 것
- 임차인 — 건물주가 거절할 때 어떤 이유를 댔는지를 문자·내용증명 등으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
- 건물주 — 직접 쓰거나 비워 둘 계획이라면 그 이유를 처음부터 분명히 밝혀야 하고, 실제로 1년 6개월 안에 다른 사람에게 세를 놓거나 영업하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
- 상가를 사려는 분은, 매도인이 「곧 비워 준다」고 할 때 지금 임차인의 권리금 회수 기회가 남아 있는지 함께 봐야 합니다.