한 줄로
공공 임대아파트를 빌릴 때 이미 다른 집을 가지고 있었다면, 나중에 그 집을 없앴더라도 「먼저 살 수 있는 자격(우선 분양전환)」은 다시 생기지 않는다는 판결입니다.
무슨 일이 있었나
- 여러 임차인이 임대사업자 회사를 상대로 「분양전환 때 돈을 더 냈으니 돌려 달라」는 소송(부당이득금 반환)을 냈습니다. 이 글은 그중 한 임차인 부분을 중심으로 봅니다.
- 이 임차인은 2005년 12월 26일, 경남 의령군의 아파트 한 채를 사서 자기 이름으로 등기했습니다.
- 그 뒤 2007년 2월 22일, 공공 임대아파트 한 집을 빌렸습니다. 앞에 살던 사람이 나가서 비어 있던 집(판결은 「명도세대」라고 부릅니다)이었고, 입주자 모집 공고나 선착순이 아니라 회사와 따로 1대1로 계약했습니다. 2007년 3월 5일 전입신고를 했습니다.
- 2013년 6월 27일, 의령 아파트 매매를 「없던 일로 하자」고 합의(합의해제)하고 등기를 지웠습니다.
- 2024년 1월 15일, 이 임차인은 회사와 그 임대아파트를 사는 계약(분양전환계약)을 맺었습니다.
- 2심 법원은 「등기가 지워졌으니 임대 계약 때부터 계속 집이 없던 사람」으로 보고, 우선 분양전환 대상자가 맞다고 판단했습니다.
왜 문제가 되나
공공 임대아파트는 몇 년 빌려 살다가 그 집을 살 수 있게 바뀝니다(분양전환). 이때 조건을 갖춘 임차인이 먼저 살 수 있는데, 그 조건 가운데 하나가 「집이 없을 것(무주택)」입니다.
그런데 이 임차인은 임대 계약을 할 때 다른 집이 있었습니다. 나중에 그 집 매매를 없던 일로 해서 등기가 지워졌는데, 그러면 「처음부터 집이 없었던 것」으로 쳐 줄 수 있을까요? 이것이 쟁점이었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다
명도세대 임차인에 대한 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 무주택 요건은 명도세대 임차인이 임대차계약을 체결한 날부터 갖추고 있어야 한다.
이와 같이 명도세대 임차인이 임대차계약 체결 당시 다른 주택의 소유로 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상 그 이후 임차인이 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없다.
쉽게 말하면 이렇습니다.
- 빈 집을 1대1로 빌려주는 경우에도, 임대사업자는 계약 전에 그 사람이 집이 없는지 미리 확인해야 합니다. 그래서 「집 없음」 조건은 임대 계약을 맺은 날부터 갖추고 있어야 합니다.
- 계약하는 날 이미 다른 집이 있었다면, 법이 따로 허용하는 예외 같은 특별한 사정이 없는 한 우선 분양전환 자격을 갖추지 못한 것이 됩니다.
- 한 번 갖추지 못한 자격은 나중에 그 집을 없애도(합의해제로 등기를 지워도) 다시 살아나지 않습니다.
결과: 대법원은 이 임차인 부분에서 2심 판단이 틀렸다며 다시 재판하라고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다(파기환송). 회사가 다른 임차인들에 대해 낸 상고는 받아들이지 않아, 그 부분은 원래 판결이 맞다(상고기각)고 했습니다.
대법원 판결은 2026년 4월 30일에 이미 났습니다. 다른 임차인들 부분은 회사의 상고가 기각되어 이것으로 끝났습니다. 대법원은 「빈 집을 1대1로 빌린 임차인의 『집 없음』 조건은 임대 계약한 날부터 갖춰야 하고, 나중에 집을 없애도 자격이 되살아나지 않는다」는 기준을 정했고, 이 임차인 한 명 부분만 서울고등법원이 이 기준에 따라 다시 판단합니다. 그 환송 뒤 서울고등법원 결과는 2026년 10월 현재 공개된 판결에서 확인되지 않습니다. 결과가 어떻게 나오든 이 기준은 이 대법원 판결로 정해졌습니다.
쉽게 비유하면
(비유입니다) 「빈손으로만 들어갈 수 있는 놀이기구」에 가방을 들고 들어갔다고 해 봅시다. 안에 들어가서 가방을 내려놓았다고, 들어갈 때 빈손이었던 것이 되지는 않습니다. 조건은 들어가는 순간에 맞춰야 합니다.
실무에서 뜻하는 것
- 공공임대 우선 분양전환이란 — 공공 임대아파트를 정해진 기간 빌려 살다가, 그 집을 살 수 있게 바뀔 때 조건을 갖춘 임차인이 남보다 먼저 살 수 있는 권리입니다.
- 이 사건(옛 임대주택법 · 빈 집을 1대1로 빌린 경우)에서는 「집 없음」 조건을 임대 계약한 날부터 따졌습니다. 나중에 집을 처분해 맞추는 방식은 통하지 않았습니다.
- 매매를 「없던 일로」 해서 등기를 지워도, 임대 계약 때 집이 있었던 사실은 바뀌지 않는 것으로 보았습니다.
- 판결은 「법이 허용하는 예외적인 경우 등 특별한 사정」이 있으면 달라질 수 있다고 적었습니다. 어떤 예외에 해당하는지는 사안마다 확인 필요입니다.
- 이 판결은 옛 임대주택법을 적용한 것입니다. 지금 공공임대 주택에는 공공주택 특별법 등 다른 법이 적용될 수 있어 조건이 다를 수 있습니다(확인 필요).
- 일반적으로, 공공임대 계약 전에는 본인과 세대의 집 소유 여부부터 정리해 두는 것이 안전합니다.
판결문 요지 (원문)
### 판시사항
[1] 종전 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 임대주택에 관하여 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결한 임차인이 임대차계약 체결 당시 다른 주택을 소유하고 있었던 경우, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에서 정한 우선 분양전환 대상자에 해당하는지 여부(원칙적 소극) 및 이후 임차인이 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하면 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복되는지 여부(소극)
### 판결요지
구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 제1호는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다.
구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제11조 및 구 임대주택법 시행규칙(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조의4 제1항에 의하여 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 구 주택공급에 관한 규칙(2007. 8. 24. 건설교통부령 제577호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)이 정하는 바에 의하는데, 구 주택공급에 관한 규칙은 제4조 제1항과 제2항에서 국민주택 등의 공급대상을 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주로서 입주자모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주로 한정하고, 나아가 제21조의2 제1항과 제3항에서 사업주체에게 국민주택 등의 입주자를 선정하는 경우 주택전산망에 의하여 입주 대상자로 선정된 자의 무주택기간 및 주택소유 여부 등을 전산검색할 것과 함께 이러한 전산검색 결과 부적격자로 판정된 자에 대하여는 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류 등을 제출하도록 하여 공급자격의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 확정할 것을 의무사항으로 부과하고 있다. 구 임대주택법 시행규칙 제2조의4 제2항과 제4항은 임대사업자에게 공공건설임대주택에 대하여 임대차계약의 체결 시 미리 구 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 규정에 의한 전산검색을 하도록 하고, 전산검색 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없는 경우에는 공공건설임대주택을 임대하여서는 아니 된다고 정하고 있다.
이러한 임대주택 입주자의 선정 요건 및 임대주택 분양전환 대상자의 자격 요건, 입주자 선정 시 사업주체에게 부여된 확인의무 등에 관한 규정 내용과 구 임대주택법의 입법 취지 등을 종합하면, 사업주체는 종전 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 임대주택(이하 ‘명도세대’라고 한다)에 관하여 입주자모집공고나 선착순의 방법이 아닌 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결하는 경우 미리 입주 대상자의 무주택 여부를 확인한 후 임대차계약을 체결하여야 하므로, 명도세대 임차인에 대한 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 무주택 요건은 명도세대 임차인이 임대차계약을 체결한 날부터 갖추고 있어야 한다. 따라서 임대차계약 체결 당시 명도세대 임차인이 다른 주택을 소유하고 있었다면 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등 구 임대주택법령에서 허용하는 예외적인 경우에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한 무주택 요건을 갖추지 못한 것이 되고, 이로써 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호가 정하는 우선 분양전환 대상자의 자격 요건을 갖추지 못한 것이 된다. 이와 같이 명도세대 임차인이 임대차계약 체결 당시 다른 주택의 소유로 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상 그 이후 임차인이 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없다.
### 결론(주문)
원심판결 중 피고의 원고 678에 대한 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 피고의 원고 678을 제외한 나머지 원고들에 대한 상고로 생긴 부분은 피고가 부담한다.
이 판단은 그 사건 사실관계를 전제로 한 것입니다. 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.